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解讀房產(chǎn)和土地使用稅為納稅人剖析常見誤區(qū)
2011-05-10 09:32:15 | 來源：財考網(wǎng) | 作者： 免租金期的房產(chǎn)稅應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納
5月份是房產(chǎn)稅、土地使用稅的申報期，圖為重點稅源管理局稅務(wù)干部到房地產(chǎn)企業(yè)走訪并宣傳新政策。 日前，溧水縣地稅局稅務(wù)管理員在對轄區(qū)內(nèi)某企業(yè)進行納稅輔導(dǎo)時發(fā)現(xiàn)，企業(yè)于2011年1月1日將部分自有房產(chǎn)出租給另一家公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為10年且租金金額固定不變的租賃合同，同時雙方在合同中約定，前兩年免收租金。也就是說該企業(yè)免收承租方2011年1月1日至2012年12月31 日期間的租金。財務(wù)負責(zé)人認為免租期間，出租單位未取得租金收入，按從租計算繳納房產(chǎn)稅應(yīng)為0元。 稅務(wù)人員解釋說，根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財稅[2010]121號第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此該企業(yè)2011年1月1日至2012年12月31日兩年免租期間，其房產(chǎn)稅應(yīng)按照房產(chǎn)原值計算繳納。 房產(chǎn)評估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅 地下建筑和土地也要征收房產(chǎn)和土地使用稅 高淳縣某商業(yè)企業(yè)為了獲取銀行抵押借貸款，聘請資產(chǎn)評估事務(wù)所對企業(yè)名下一處房產(chǎn)進行了評估。經(jīng)過評估，房產(chǎn)增值100萬元。近日財務(wù)人員前來地稅機關(guān)咨詢：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？ 房產(chǎn)稅現(xiàn)行條例規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。財稅〔2008〕152號文件規(guī)定：“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。”“房產(chǎn)評估增值是否征收房產(chǎn)稅，關(guān)鍵在于房產(chǎn)評估后，企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)進行賬務(wù)調(diào)整。根據(jù)國家有關(guān)會計制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會計核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值（或減值）而隨意調(diào)增（或調(diào)減）房產(chǎn)原值。因此公司為了取得銀行貸款而進行房產(chǎn)評估所產(chǎn)生的增值，不得進行賬務(wù)調(diào)整，房屋增值部分不用繳納房產(chǎn)稅。 目前許多建筑都擁有地下室、地下停車場，對地下建筑如何繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅的問題，許多企業(yè)不甚了解。稅務(wù)部門解答說，根據(jù)財稅[2009]128號規(guī)定，自用的地下建筑，如果是工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%。如果是商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的 70%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%。 對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 新征用土地的土地使用稅何時開始繳納 購買土地使用權(quán)自建房屋，房產(chǎn)原值如何計價 地稅部門在平時征管過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)納稅人對新征用土地的土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間理解不正確，有的認為：我們的廠房還沒建或沒建好不應(yīng)該繳納土地使用稅；有的認為：我們還沒有生產(chǎn)經(jīng)營所以不應(yīng)該繳納土地使用稅；有的認為：我們還沒有拿到土地部門頒發(fā)的“土地使用證”所以不應(yīng)該繳納土地使用稅等等。稅務(wù)部門提醒納稅人，關(guān)于新征用的土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：（一）新征用的土地若是耕地，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之日起滿 1年開始繳納土地使用稅；（二）新征用的土地若是非耕地，應(yīng)自批準(zhǔn)征用之次月起開始繳納土地使用稅。因此納稅人不要因理解錯誤而引起稅務(wù)處罰。 一開發(fā)商在南京某區(qū)取得了一處土地的使用權(quán)，該土地被建成一處休閑娛樂莊園，建造的房屋很少，山坡上種植了很多經(jīng)濟林木，還有魚塘，綠化面積很大，該公司應(yīng)如何計算房產(chǎn)原值？ 稅務(wù)人員解釋說，根據(jù)財稅[2010]121號文：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。 |
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