轉(zhuǎn)：萬隆健康財(cái)稅     財(cái)稅園補(bǔ)充整理

“無租使用”是不存在租賃交易的使用行為，如無償使用出借等。無租使用一個(gè)明顯的特征是使用人無需支付租金性質(zhì)的對(duì)價(jià)。

“免租使用”則是發(fā)生的租賃事實(shí)行為之上，并在租賃交易中，租賃雙方約定租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。

一、增值稅

1、  免租使用房產(chǎn)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第七條規(guī)定：“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)?！?/span>

所以，免租使用房產(chǎn)不屬于視同銷售服務(wù)。

注：這個(gè)觀點(diǎn)是比較準(zhǔn)確地詮釋了“無償及有償”的區(qū)別，因?yàn)槊庾馄谥圆皇辗孔猓且驗(yàn)樽鈶{期內(nèi)后面租金較高引起的。

2、無租使用

首先，我們看86號(hào)公告中規(guī)定“納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中…”，那么什么是租賃合同？《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，在租賃合同中，承租人要取得使用權(quán)不是無償?shù)?，是要向出租人支付租金的，支付租金是租賃合同的本質(zhì)特征。這一特征區(qū)別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權(quán)，但是借用是無償?shù)模恍韪冻鋈魏未鷥r(jià)。因此，無租使用應(yīng)歸屬借用合同范疇，不適用86號(hào)公告。

有人提出反對(duì)意見，無租使用也是租賃合同范疇，只不過租金是0，因此符合86號(hào)公告第七條中的前提條件，那么我們繼續(xù)看。

其次，我們看86號(hào)公告中規(guī)定“租賃合同中約定免租期的…”，免租期是對(duì)應(yīng)有租期而言的，即一個(gè)租賃合同不可能只有免租期而沒有有租期，而無租使用是沒有相對(duì)性的。另外免租期是有一定時(shí)間限制的，而無租使用是沒有時(shí)間限制的，因此無租使用不能等同于免租期。

所以，無租使用屬于財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第十四條視同銷售服務(wù)“單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外”范圍，需要繳納增值稅。

二、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算分為以下兩種情況

(1)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%或30%)×稅率(1.2%)

(2)以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)

1、免租期間

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》財(cái)稅[2010]121號(hào)第二條規(guī)定：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 

舉例說明：A公司將一套辦公房出租給B公司，合同約定租賃期為三年，其中前三個(gè)月免租，從第四個(gè)月起，每月租金為3萬元，三年合計(jì)99萬元，A公司房產(chǎn)稅如何計(jì)算?

A公司前三個(gè)月租金，應(yīng)仍按照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，從開始收取租金月起按照收取的租金計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

個(gè)人理解，這是顯然是寫文件的人，對(duì)有償使用中的“有償”理解的過于狹隘，因?yàn)槊庾馐窍鄬?duì)于后期收費(fèi)偏高而言的，不過也沒有辦法，因此實(shí)務(wù)中，各位應(yīng)該根據(jù)文件精神來進(jìn)行一些規(guī)劃。

A公司將一套辦公房出租給B公司，合同約定租賃期為三年，沒有免租期，每月租金2.75萬元，付款方式，前三個(gè)月支付金額為零，從第四個(gè)月起，每月支付3萬元，三年合計(jì)99萬元。

2、無租使用

根據(jù)《財(cái)政部　國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕128號(hào)）規(guī)定：“一、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題   無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！?/span>

如果承租方未履行代繳義務(wù)，出租方應(yīng)及時(shí)自行補(bǔ)繳房產(chǎn)稅。

三、土地使用稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（(1988)國(guó)稅地字015號(hào)）進(jìn)一步明確：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅。

因此，城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)由擁有土地使用權(quán)的（出租方）來繳納；如果是異地房產(chǎn)，則由使用房產(chǎn)的公司（承租方）來交。

四、印花稅

按租賃合同記載金額的千分之一貼花。

如果簽訂無償租賃合同，視為無償贈(zèng)與合同，不屬于印花稅列舉合同，不需要貼花。