我公司取得土地使用權(quán)后建廠房是否按新準(zhǔn)則規(guī)定不計(jì)入房產(chǎn)原值？

問：我公司用30萬元取得一塊土地使用權(quán)，按新準(zhǔn)則規(guī)定記入無形資產(chǎn)科目。在這塊地上用100萬元建了廠房和辦公室，完工后轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)價(jià)值100萬元，沒有包括30萬的土地價(jià)值，稅務(wù)部門要求我們將30萬的土地價(jià)值轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按130萬元計(jì)算交納房產(chǎn)稅，請(qǐng)問我公司取得的土地使用權(quán)價(jià)值是否計(jì)入固定資產(chǎn)原值？

答：如果貴公司不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，屬于自行開發(fā)建造廠房，不是對(duì)外出售，取得的土地使用權(quán)仍作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，土地使用權(quán)賬面價(jià)值不計(jì)入建筑物建造成本。

    如果貴公司是對(duì)外出售或?qū)儆诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

    新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》（從2007年1月1日實(shí)行）應(yīng)用指南，第六條土地使用權(quán)的處理規(guī)定：“企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 
　　自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。 
　　企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。”

由此可見，從2007年1月1日實(shí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，企業(yè)可以將自行開發(fā)建造廠房等建筑物相關(guān)的土地使用權(quán)不記入建筑物成本，這僅僅指自行開發(fā)建造廠房等建筑物，不能對(duì)外出售。“固定資產(chǎn)”科目中記載的內(nèi)容不含土地使用權(quán)數(shù)額，即房產(chǎn)原值中不含土地使用權(quán)數(shù)額。因此，貴公司取得30萬元土地使用權(quán)自建廠房和辦公室不計(jì)入固定資產(chǎn)原值，不交納房產(chǎn)稅。

    但貴公司在取得土地使用權(quán)后應(yīng)按《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）文件規(guī)定交納土地使用稅“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”
    如果貴公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或對(duì)外出售所建房屋，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本，全部作為固定資產(chǎn)入賬，并按房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定計(jì)算交納房產(chǎn)稅。