美國三大養(yǎng)老地產 REITs 運營管理模式分析

美國 REITs 型投資商:兩種主流模式下各創(chuàng)新招

不同的 REITs 型投資商有著各自的投資經營戰(zhàn)略，但總的來說，REITs 型投資商的核心是在凈租賃、委托經營和合資經營幾種模式之間尋求風險、收益平衡，但無論采用哪種模式，穩(wěn)定收益下的低成本長期資金都是 REITs 存在的根本。

美國養(yǎng)老地產的主流投資商是 REITs。養(yǎng)老/醫(yī)療地產類的 REITs 公司大多成立于上世

70-80 年代，大型 REITs 公司擁有的物業(yè)數量可達 600 多處，其中，80-90%的物業(yè)都是自有的，其余物業(yè)通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有?？傎Y產規(guī)?？蛇_百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。

REITs 公司主要通過兩種方式來運營旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經營模式。在凈出租模式下，REITs 公司把養(yǎng)老/醫(yī)療物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價值的 8-12%，根據 CPI 指數向上調整），而所有直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。因此，在凈出租模式下，REITs公司的毛利潤率很高，凈租金收益/毛租金收益可達 80%以上，而且?guī)缀醪怀袚魏谓洜I風險，業(yè)績也較少受到金融危機的影響（除非租戶破產）；與之相對，租戶（運營商）獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益，并承擔絕大部分經營風險。

在委托經營模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當于經營收入 5-6%的管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩余收益；所有的經營收入都