前幾天在前?？疾?，滿懷期待地看了一些掛牌價(jià)1000萬以上的房子。

看完之后我懵逼了，很多房子要配套沒配套、要小區(qū)沒小區(qū)，有一些戶型也是堪稱災(zāi)難。

我當(dāng)時(shí)心里只有一個(gè)想法：1000萬的房子就這？

如今的深圳樓市，篤信的是地段至上，但地段價(jià)值和產(chǎn)品品質(zhì)嚴(yán)重不對(duì)等的情況經(jīng)常出現(xiàn)，在這其中最典型的就是前海。

講真，光看產(chǎn)品品質(zhì)，深圳人花1000萬在前海買的一套房子，可能還不如老家的一套大平層香。

豪宅地段，并不代表就會(huì)有好產(chǎn)品。

這次去前?？疾?，看了殺豬盤，也看了其他一些討論度沒有那么高的樓盤，這些樓盤有一個(gè)特點(diǎn)：定位幾乎都是以剛需和改善戶型為主的普通住宅。

像諾德假日整個(gè)小區(qū)2700多戶中，有一半都是兩房的戶型。48-67平米的小戶型也不在少數(shù)。

中海陽光玫瑰園、陽光棕櫚園、鼎太風(fēng)華這些小區(qū)，都是面積在70-100㎡之間的戶型為主。

之所以會(huì)有這樣的情況，主要原因就是這些樓盤基本都是2010年前后建好的小區(qū)，而那個(gè)時(shí)候的前海，地段價(jià)值還尚未展現(xiàn)出來。

也就是說，產(chǎn)品是地段升值前的產(chǎn)品，地段價(jià)值上來之后，樓盤還在，因此前海的樓盤品質(zhì)自然不會(huì)與現(xiàn)在的房價(jià)相匹配，也很難和其他豪宅地段如深圳灣、華僑城的產(chǎn)品作比較。

最終形成的結(jié)果就是：雖然都是上千萬的房子，但一邊是真正的頂級(jí)豪宅，一邊卻是格外親民的普通住宅。

當(dāng)然，如果只是普通的住宅倒還能接受，但在前海偏偏有不少戶型硬傷極為明顯的普通住宅。

在前海南的恒立心海灣花園，就有很多硬傷非常明顯的產(chǎn)品。

像下面這一套，89㎡的3房戶型，房間和客廳都還好，就是廚房的位置太尷尬，和衛(wèi)生間挨在一起而離客廳又太遠(yuǎn)，端個(gè)菜出來要走這么遠(yuǎn)，設(shè)計(jì)太不合理了。

而像下面這一個(gè)三房戶型，三個(gè)房間夠大也夠獨(dú)立，但因?yàn)闆]有客廳的設(shè)計(jì)，所以顯得很沒有居家感，感覺更適合合租，不適合家庭居住。

相比恒立心海灣花園，泛海拉菲花園的產(chǎn)品更為奇葩。

這個(gè)小區(qū)是典型的高低配小區(qū)，小區(qū)內(nèi)有疊墅也有高層，高層面積段跨度很大，從70到160㎡的都有。

在這其中，最為奇葩的是70-90㎡面積段的產(chǎn)品，因?yàn)樗鼈兊膽粜投际情L條形戶型。

上圖這戶型，乍一看啥都齊全，但確實(shí)是怎么看怎么怪，最大問題就是客廳沒有明窗也沒有陽臺(tái)，整個(gè)客廳的采光很受影響。

真的很想知道開發(fā)商在設(shè)計(jì)戶型的時(shí)候到底是用身體哪個(gè)部位思考的。

這還沒完，除了長條之外，還有下圖這樣的無陽臺(tái)的戶型，客廳又小又沒有明窗，而一個(gè)房間居然就占了20多平米，比例嚴(yán)重不合理。

此外，這個(gè)戶型中的臥室A，長度太長，同樣也擠占了客廳的空間。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身已經(jīng)夠離譜了，但更離譜的是這個(gè)無陽臺(tái)的戶型報(bào)價(jià)居然要1070萬，從價(jià)格上看，妥妥的千萬豪宅，但一看這戶型，不知道誰能下得去手。

我相信如果你朋友圈加了幾個(gè)中介，隨手翻一翻，它們發(fā)的房源戶型都可以完爆這個(gè)“千萬豪宅”

比如我前幾天隨手翻到一位中介發(fā)的一個(gè)戶型。

一個(gè)東部龍崗的新房，面積125㎡、620萬的價(jià)格。戶型方正，單單從戶型上看，比起前海許多千萬豪宅好上不少。

很多所謂剛需地段的房子，從產(chǎn)品上看，比起前海的產(chǎn)品好的真不在少數(shù)，你看那些殺豬盤，有些房源單價(jià)都到18萬/㎡了，如果不是在前海，根本不可能有這樣的價(jià)格。

前海的房子，已經(jīng)成為了財(cái)富的標(biāo)識(shí)。有了前海的房子，就意味著你有著千萬身家，你住不住就變得不再重要。

就拿前文提到一些奇葩戶型來說，那些房子真的有人愿意住嗎？

別說住了，就是放出來租恐怕也沒有人愿意來。

不僅是奇葩戶型沒人住，即便是正常的戶型，很多掛牌的房源也是沒人住的。

我在看房過程中，看的70%的房子都是既沒有業(yè)主自住又沒有租客，對(duì)于這一部分業(yè)主而言，前海的房子就是拿來投資、拿來裝錢的。

除了投資客，那些自住的業(yè)主，對(duì)于前海這個(gè)地段也格外認(rèn)可。

在考察的時(shí)候，當(dāng)?shù)刂薪橄蛭医榻B片區(qū)的時(shí)候就和我說，那些自住的業(yè)主，如果是要換房，多數(shù)人首選都是留在前海。

很明顯，大家對(duì)于前海這個(gè)地段的認(rèn)可超越了房子的產(chǎn)品品質(zhì)本身。

此外，深圳人對(duì)地段的認(rèn)可，還體現(xiàn)在前海的掛牌價(jià)上。

在前海的市場中，由于本身品質(zhì)的問題，其實(shí)是有很多小區(qū)的房子出現(xiàn)了掛牌大半年賣不出去的情況。

像泛海拉菲花園的那套無陽臺(tái)的戶型，是從去年開始7月份開始掛盤的，經(jīng)歷了715政策和208政策兩次大調(diào)控，都還沒有賣出去。

即便這樣，業(yè)主還是敢掛上千萬的價(jià)格，單價(jià)能到14萬/㎡。

此外，另一類成交很低的是有雙拼房的小區(qū)，典型的小區(qū)就是前面提到的恒立心海灣花園，因?yàn)殡p拼房出售需要兩個(gè)購房名額很難賣，很多業(yè)主會(huì)把一個(gè)150多平米的雙證房拆成一個(gè)80多平米、一個(gè)60平米左右的房子來賣。

但因?yàn)楸旧響粜透窬值年P(guān)系，拆完之后通常會(huì)有一套的戶型格外的尷尬。

比如恒立心海灣花園這一套60㎡的一房一廳。

從戶型就能看得出來，這房子不會(huì)好賣。

但就是這樣的房子，報(bào)價(jià)能報(bào)到790萬，單價(jià)達(dá)到13萬/㎡。

這樣的房子這樣的價(jià)格，你說這房賣的是房子的品質(zhì)、賣的是小區(qū)的品質(zhì)嗎？

當(dāng)然不是，它賣的是地段！

賣不出去也要掛高價(jià)，戶型再爛也要掛高價(jià)，這就是地段至上之下前海的現(xiàn)狀。

之前的一篇文章我就說過，現(xiàn)在雖然是樓市冷淡期，二手房成交很冷，但很多人依然在盯著前海的房子！

里面的人不愿意出去，外面人拼命想擠進(jìn)來，這樣的市場之下，誰還管什么產(chǎn)品品質(zhì)？拿下好地段才是王道。

現(xiàn)在買房，大家都很務(wù)實(shí)。

尤其是在缺貨的深圳，大家都知道，好房子和好地段不可兼得，能兼得的房子多數(shù)人的錢包都支付不起。

而在深圳大多數(shù)地方，房子品質(zhì)和房價(jià)，完全是沖突的。

現(xiàn)在很多西部的房子，其實(shí)就和前海很多小區(qū)一樣，品質(zhì)確實(shí)不咋地，甚至有些還不能住。但有點(diǎn)錢的深圳人，還是愿意擠破頭去買，買完之后呢，房子還繼續(xù)漲。而當(dāng)他賣掉這套想換下一套的時(shí)候，還是會(huì)繼續(xù)選擇西部。

從這你就可以看出，很多好地段的房子，不單純是拿來住的，它還有財(cái)富升值的功能。

另外一邊，很多東部業(yè)主，即便自己的房子品質(zhì)很不錯(cuò)，但當(dāng)他想要換房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)自己的房子壓根賣不了高價(jià)。

從這你就能看出來，現(xiàn)在的深圳市場，地段是雪中送炭，品質(zhì)只是錦上添花。

現(xiàn)階段在深圳買房，如果你是投資的話，直接參考地段就完事，品質(zhì)相對(duì)而言不要太差，基本都會(huì)有市場。

如果是自住的剛需，就會(huì)比較糾結(jié)，因?yàn)榧炔荒芡耆艞壍囟?，也不能完全不考慮品質(zhì)，因此，剛需只能在的預(yù)算范圍內(nèi)，在地段和品質(zhì)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。

所以說，在深圳買房最難的，還是剛需。