買了這樣的房子，你真的很難賣出去！

振王府圖書館 2020-10-25

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每日房產干貨第一時間出現(xiàn)在你的面前！

國慶期間，老家那套房子的銷售給我發(fā)了折扣信息，新房最低6600元/㎡起。

看完這條消息，我立馬刪除，好不容易稍微愈合的傷口，又一次被撕開，鮮血噴一地。

2017年我以均價7100元入手，如今新房最低6600，看了下二手房，掛牌價6700元/㎡，還了三年本金加利息，一共14萬，再加上當初的首付，這套房子已經(jīng)投入40來萬。

如今在房產行業(yè)浸淫越久，越后悔當初不成熟的決定，再說一次，一線打拼就不要興沖沖回老家買房了！

我不止一次把我買房失敗的經(jīng)驗和大家分享，是因為想要獲取買房知識，只有兩個途徑，一個自己掉過坑，一個看別人掉過坑，接下來才更知道怎么避坑。

當然，如果我早一點認識大胡子李俊懷老師，這種坑能直接避免，所以說在看我們文章的粉絲朋友還是幸運的。

去年李老師也推薦我買了深圳的房子，今年立馬漲了100萬，我終于體會到深圳投資客在買房時看到房價上漲時的快感和樂趣了，嗯，金錢的酸臭味真香。

不過，今天我不是來和大家說哪些城市房子不能買，因為選錯了城市還可以及時止損，換個城市買，但不會挑選好項目，你換幾個城市都沒用。

我經(jīng)常說流動性就是房產投資的命，無法流通的房子就是一堆水泥鋼筋，漲再多賣不出去只是紙上財富而已。

和父母輩一套房子住一輩子不一樣，現(xiàn)在買一套房子基本都會在5-10年會置換一次，不管是以小換大，以舊換新，以次換好等，總之，追求更好的生活品質是每個人本能的需求。

比如生了二胎想兩房換三房的，樓梯房想換電梯房的，蹲廁想換坐廁的、沒有干濕分流想換個有干濕分離等等，只要居住需求再升級，就會帶動房產的迭代，促使房產滾動起來。

一旦你想賣房，衡量你房子買得好不好的最佳指標就是你買的房子好不好賣，能不能賣上價。

以下幾個重點，認真看。

1、沒有頂級學區(qū)和頂級地段，樓齡太老的房子，別碰

普通學區(qū)和地段無法延緩房子的衰老，你買的房子越老，以后每往后一年，你的房子折舊率就會增加5-10%。

如果老還加上破和小，更加不能碰，你會用停產的諾基亞登陸微信嗎？不會。

而既沒有優(yōu)質學區(qū)又沒有頂級地段的老破小，就像被停產的諾基亞，根本無法滿足現(xiàn)代人的居住需求。

哪怕是裝了電梯的步梯房，或者是內部重新裝修野雞變鳳凰，也根本無法改變整個社區(qū)的產品價值，更無法延緩房子衰老和折價，真正去實地考察過的人都知道，老破小和新房的價格基本是打半價甚至更大，因為老破小品質不行，根本“不好住”。

這就注定了老破小這類產品未來市場接受度越來越低，供求結構影響價格，以后老破小注定既漲不上價，也難賣出去。

有人想賭老破小拆遷，實現(xiàn)徹底翻身和暴富，但犧牲幾年甚至10幾年去賭不確定能贏的牌面，真不值當。

2、所謂70年產權的住宅式公寓，別買。

這類產品前些年常見，所謂70年產權的住宅式公寓，就是土地規(guī)劃是70年居住用地，本質是住宅，和普通住宅享受一樣的福利，但為何又說是公寓？

這是按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)劃》關于日照間距的有關規(guī)范，如果冬至日當天日照數(shù)大于2小時，則劃為普通住宅，如果抵御2小時，則劃為住宅公寓。

簡單說，就是產權上是70年，但是建設標準是按照公寓建設的，披著住宅的皮，干的是公寓的勾當，既不是主流產品，居住舒適度又不高。

你買了是為了住，他買了是為了辦公，其他人買了是為了出租，你永遠不知道你的鄰居會給你帶來什么驚喜，私廚、美甲、按摩、輔導班、月子中心、甚至是不可描述的職業(yè)，你懂的。

19年初朋友以單價4.4萬的價格入手福田梅林一套商住兩用的住宅，當時旁邊住宅7萬，如今旁邊的房子從7萬漲到8.7萬，他的房子只從4.4萬漲到5.1萬，漲幅遠低于周邊住宅，而且最近成交一套的成交周期是209天。

千萬警惕總是有些產品打著低總價來誘惑你，成年人了，在社會的鞭笞下應該知道，哪有那么多物美價廉，現(xiàn)在都是一分錢一分貨。

3、超大社區(qū)和超小社區(qū)，都別碰。

百萬平超大社區(qū)，社區(qū)內部配套一應俱全，滿足上萬人的居住，這不就是理性的居所嗎？

不不不，對于房產流動而言，社區(qū)越大，你房子就越不好賣。

最直接的就是一定時期內的供需關系，一個上萬戶的大社區(qū)，同期掛牌數(shù)量碰上擁堵，買方選擇性更大，直接拉長成交周期，他們有時間慢慢挑，如果有一個業(yè)主因為著急用錢降價出售，整個小區(qū)的成交均價拉低，后續(xù)業(yè)主就更不好賣。

何況其實超大社區(qū)，住得并不舒服。人越多，密度越高，舒適度就越打折，尤其一些超大社區(qū)，還不是純粹的住宅區(qū)，有別墅、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種業(yè)態(tài)，小區(qū)居住人群很雜，租戶、業(yè)主、商戶，住的人什么都有，談何品質。

比如貴陽的花果園、廣州的祈福新村、北京的回龍觀，典型超大社區(qū)，百度一搜名字，出來是貴陽花果園女生約、廣州祈福新村七尸命案，哪怕買房小白，看到這樣的字眼也會被勸退。

大社區(qū)不買，小社區(qū)也少碰。單獨幾棟，只有空中花園，連基本的入戶大堂都很簡陋的那種，也基本沒有什么品質而言，非主流社區(qū)，買房群體越來越年輕，對這類小社區(qū)的拋棄速度只會越來越快。

少碰極端，保持中庸，在選擇社區(qū)大小時尤為重要。

4、錯配產品，別買。

那些豪宅堆里賣剛需產品，剛需堆里買豪宅產品的，都別買，雞窩里很難飛出金鳳凰。

深圳龍華的金茂府就是典型，金茂的品質確實好，可龍華人民真負擔不起，富豪不是扎堆深圳灣就是去了福田香蜜湖，壓根看不上。

（龍華金茂府）

周邊港鐵天頌均價才8萬，結果就是剛需買不起，富人看不上，不上不下，難以下咽。

同理，也不要去買豪宅堆里的剛需產品，豪宅的圈層化非常明顯，剛需關注性價比，想得是未來的地鐵、配套。

但豪宅是高爾夫球場、豪華會所、國際學校等等，剛需產品根本做不到，你以為能蹭一下豪宅的地段，結果是個孤盤，周邊的富人們看不上，剛需也只想往適合自己的圈層靠，兩邊不討好，同樣難賣。

影響你房子流動性的因素還有很多，比如物業(yè)，最簡單判別物業(yè)費的方式就是物業(yè)費貴的絕對比便宜的好，不接受反駁，一句話一分錢一分貨，哪怕真的有物業(yè)收了錢不做事，業(yè)主委員會也可以聯(lián)合起來換掉物業(yè)，給得起高物業(yè)費還怕沒有好物業(yè)公司愿意合作嗎？

戶型也是這幾年影響房產流動性的核心因素，比如手槍型、跑到戶型、馬桶戶型、高跟鞋戶型、日不落戶型···總之，沒有想不到的，如果有，那就是你看的還不夠多。