|
在昨天的文章里，宋玉成律師給大家科普了一個(gè)小小的法律知識：買了房子但沒有過戶，碰到房屋征收，那么征收補(bǔ)償款按照我國現(xiàn)行的法律規(guī)定，應(yīng)該給房產(chǎn)證上那個(gè)人（賣方）；買方雖然買下了房子，但由于沒過戶，所以法律上不承認(rèn)他的被征收人地位，他不能獲得征收補(bǔ)償款。 但法律規(guī)定是一回事，現(xiàn)實(shí)情況又是另外一回事?，F(xiàn)實(shí)情況的有各種各樣的可能性，法律能夠規(guī)定的情形是有限的，但現(xiàn)實(shí)生活具有無限的可能。所以如果出現(xiàn)從情理上來講與法律相矛盾的情況，那么是不是還應(yīng)該按照嚴(yán)格的法律來判呢？肯定不是的，大家可以聯(lián)想一下于歡殺人案，一審判得太重，全國人民都不同意，二審改判為五年，大家才覺得合情合理。又比如，昆山殺人案，到底算不算正當(dāng)防衛(wèi)，全國人民支持殺人者的是絕大多數(shù)，最后也認(rèn)定為正當(dāng)防衛(wèi)了。所以，只有合情合理的判決才能讓人民滿意。 我們回到昨天那個(gè)問題。今天，宋玉成律師要給大家介紹另外一個(gè)案件，這個(gè)案件是最高院再審，作出的判決?？辞闆r，跟昨天說的買方不能獲得補(bǔ)償款的情況一模一樣。秦宗孝（買方）與孫建國（賣方）于2008年簽訂了一份《房屋買賣合同》，完成了一次房屋買賣交易，但是雙方一直未辦理過戶手續(xù)。一轉(zhuǎn)眼6年過去了，到了2014年，該房產(chǎn)被納入了拆遷范圍，拆遷補(bǔ)償款究竟歸誰所有，引起了買方和賣方的爭執(zhí)，最后還鬧到了法院。這種爭執(zhí)，往往是賣方聽到拆遷的消息，對賣房這件事后悔了才引起的。 我們從常理來看，一處房子，買賣完成了整整6年了，那么買方是新的房主是毫無疑問的?？墒前凑铡段餀?quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，買方由于沒有辦理過戶手續(xù)，就是不能拿到拆遷補(bǔ)償款。買方秦宗孝不服，一直打官司，一路上訴、申請?jiān)賹?，最后?strong>最高人民法院做出了最終的裁判——拆遷補(bǔ)償款歸買方秦宗孝！ 可是這樣一來，最高人民法院不久帶頭違法了嗎？但是最高院的判決書寫得非常精彩，用一場嚴(yán)密的論證，來說清楚了這個(gè)判決并不違法，只不過沒有走《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的路，而是另辟蹊徑。最高院的論證過程如下，大家跟著宋律師的總結(jié)，一起來簡單看一下： 第一，秦宗孝與孫建國于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，系雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。 第二，秦宗孝支付了約定的購房款，孫建國交付了房屋和房產(chǎn)證書原件。因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造范圍，故雙方至今（2017年）仍未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。 第三，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，秦宗孝對所購買的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒有實(shí)際取得所購房屋的房屋所有權(quán)。但是，《物權(quán)法》還規(guī)定了“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！币簿褪钦f，買賣雙方在2014年仍然可以辦理過戶手續(xù)，但因?yàn)榉孔颖徊鹆?，物?quán)就消滅了，就辦不了了，因?yàn)檎魇盏脑虿磐系搅?017年。 第四，賣方孫建國作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，與重慶市南川區(qū)國土資源和房屋管理局簽訂的國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書，合法有效。孫建國在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣給秦宗孝的房屋及土地使用權(quán)的對價(jià)。 第五，根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，孫建國收了購房款以后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)過戶，但因?yàn)椴疬w政策的原因，物權(quán)消滅了，過戶無法完成。這時(shí)候，秦宗孝可選擇解除合同，也可選擇主張所購房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對價(jià)——拆遷補(bǔ)償款。同時(shí)，孫建國簽了補(bǔ)償協(xié)議后還沒有實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款，所以秦宗孝可以選擇履行合同，要拆遷補(bǔ)償款。 綜上所述，本案拆遷協(xié)議所指向的房屋及對應(yīng)土地使用權(quán)等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，理應(yīng)由秦宗孝享有；孫建國因已將被征收標(biāo)的物出賣并收取了購房款而無權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款。最高院判決：買方秦宗孝勝訴。 這個(gè)案子雖然買方贏了，最高院支持了合情合理的一方，同時(shí)也通過法律關(guān)系梳理，沒有違反法律，但買方確實(shí)費(fèi)了很大的波折。所以宋玉成律師再次提醒大家：對于房屋買賣，無論買賣雙方是什么關(guān)系，切記及時(shí)辦理過戶手續(xù)。而且，除了賣方反悔之外，買方還可能因?yàn)橘u方的債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被法院查封和拍賣，給買方造成法律風(fēng)險(xiǎn)。
|
|
|
