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一、法條“解讀”

（一）第一百三十五條 出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。

（二）解讀：買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人的目的就是取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所以交付標(biāo)的物的并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)是出賣(mài)人最基本的義務(wù)。這在各國(guó)或者地區(qū)的民法中都是一致的，如德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法典”對(duì)出賣(mài)人義務(wù)的規(guī)定首先就是“物的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付其物，并使其取得該物所有權(quán)的義務(wù)?！薄堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第30條也規(guī)定：“賣(mài)方必須按照合同和本公約的規(guī)定，交付貨物，移交一切與貨物有關(guān)的單據(jù)并轉(zhuǎn)移貨物所有權(quán)?！苯桓妒侵笜?biāo)的物占有的轉(zhuǎn)移。民法理論將標(biāo)的物的交付分為現(xiàn)實(shí)的交付和擬制的交付兩種。

 二、案件展示

最高院發(fā)布的（2017）最高法民再407號(hào)案秦宗孝、孫建國(guó)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審民事判決書(shū)：關(guān)于本案當(dāng)事人之間訴爭(zhēng)的無(wú)證房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何分配問(wèn)題。孫建國(guó)、秦宗孝均認(rèn)可雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方對(duì)依據(jù)該合同交付的有產(chǎn)權(quán)證的房屋及土地部分并無(wú)爭(zhēng)議，爭(zhēng)議焦點(diǎn)是涉案無(wú)產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)因政府征收行為而支付的補(bǔ)償款歸屬問(wèn)題。該無(wú)證房產(chǎn)位于雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》涉及的原南川市食品公司肉聯(lián)廠所屬資產(chǎn)范圍內(nèi)。2009年7月2日，孫建國(guó)、秦宗孝與第三人張宗勤、案外人時(shí)XX四方簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定，孫建國(guó)于2008年6月3日將原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)的全部土地和房屋中其所有的份額轉(zhuǎn)讓給秦宗孝，該廠資產(chǎn)中的房屋、土地歸張宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%，孫建國(guó)就該廠資產(chǎn)不再享有任何權(quán)利和承擔(dān)任何義務(wù)，秦宗孝和張宗勤共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。

上述《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》和《協(xié)議書(shū)》雖未明確孫建國(guó)轉(zhuǎn)讓的原南川市食品公司肉聯(lián)廠資產(chǎn)是否包括訴爭(zhēng)的無(wú)證房產(chǎn)，但結(jié)合孫建國(guó)自2009年向秦宗孝交付后，再未對(duì)涉案南川市食品公司肉聯(lián)廠任何房屋及土地進(jìn)行占有、使用或者管理維護(hù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定孫建國(guó)與秦宗孝之間具有流轉(zhuǎn)該無(wú)證房產(chǎn)的意思表示，并且已實(shí)際交付，秦宗孝自2009年起已經(jīng)與第三人張宗勤實(shí)際占有和使用該無(wú)證房產(chǎn)。一審判決對(duì)此焦點(diǎn)問(wèn)題的認(rèn)定和處理符合法律規(guī)定，應(yīng)予維持。

三、從裁判文書(shū)中解讀的“裁判要旨”

（一）關(guān)于利害關(guān)系人之間就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證照房產(chǎn)的征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)生糾紛能否通過(guò)民事訴訟解決的問(wèn)題。根據(jù)物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)以在有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。但在現(xiàn)實(shí)中不可避免地存在著沒(méi)有取得規(guī)劃許可證和產(chǎn)權(quán)證的無(wú)證房產(chǎn)，此類(lèi)無(wú)證房產(chǎn)不能按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律法規(guī)進(jìn)行物權(quán)的設(shè)立、變更以及消滅登記。此類(lèi)無(wú)證房產(chǎn)即使在相關(guān)的利害關(guān)系人之間流轉(zhuǎn)，相關(guān)的利害關(guān)系人也僅是取得對(duì)該無(wú)證房產(chǎn)的占有和使用。

（二）在國(guó)家征收時(shí)，一般情況下征收主體根據(jù)先前確定的征收方案針對(duì)無(wú)證房產(chǎn)作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在征收主體按照征收方案確定的具體補(bǔ)償數(shù)額予以補(bǔ)償后，有關(guān)利害關(guān)系人之間就該征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬或分配產(chǎn)生糾紛，向人民法院提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事糾紛予以受理。人民法院受理此類(lèi)民事糾紛案件，主要是針對(duì)利害關(guān)系人之間就訴爭(zhēng)的征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬或分配作出裁判。

（三）通過(guò)案例分析，在買(mǎi)賣(mài)合同中可以注明特別條款。房屋買(mǎi)賣(mài)合同中可以約定包括國(guó)家征地拆遷中的補(bǔ)償款歸誰(shuí)所有，可以約定相關(guān)條款。