隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房?jī)r(jià)也越來(lái)越高，更多的人選擇買二手房。但是也隨之產(chǎn)生了新的房產(chǎn)糾紛。

現(xiàn)實(shí)中拆遷糾紛案例中就經(jīng)常有房子已經(jīng)完成了交易，但是雙方一直沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，后來(lái)該房屋被劃入拆遷征收范圍，買方和賣方因拆遷補(bǔ)償款歸誰(shuí)而產(chǎn)生糾紛？遇到這種情況最高院是怎么判的？

今天萬(wàn)典律師以案說(shuō)法來(lái)解讀二手房未完成過(guò)戶情況下拆遷補(bǔ)償?shù)臍w屬問(wèn)題。

拆遷款歸誰(shuí)所有首先要看房屋有沒(méi)有房產(chǎn)證

首先我們要清楚的是，拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。并且根據(jù)物權(quán)法定原則，不動(dòng)產(chǎn)以在有權(quán)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行權(quán)屬登記作為取得物權(quán)的法定依據(jù)。被拆除房屋的所有權(quán)人如何證明房屋屬于自己所有，很重要的一個(gè)憑證就是房屋所有權(quán)證。

其屬于國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證。

經(jīng)典案例：房屋買賣后未過(guò)戶遭遇拆遷，拆遷補(bǔ)償款怎么辦？

最高院經(jīng)典判例(2017)最高法民再407號(hào)中，買方秦某與賣方孫某就遇到了無(wú)證房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何分配問(wèn)題，雙方于2008年6月3日簽訂的《房屋買賣合同》，但是雙方一直未辦理過(guò)戶手續(xù)，結(jié)果2014年系爭(zhēng)房產(chǎn)納入拆遷范圍，那么拆遷補(bǔ)償款究竟歸誰(shuí)所有？

最高院是這樣認(rèn)為的：

1、首先明確雙方對(duì)簽訂的《房屋買賣合同》有無(wú)爭(zhēng)議？

孫某、秦某對(duì)依據(jù)該合同交付的有產(chǎn)權(quán)證的房屋及土地部分并無(wú)爭(zhēng)議。也就是說(shuō)雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，則應(yīng)屬合法有效。

2、房屋所在地的土地已被納入政府拆遷改造范圍，但雙方未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，拆遷補(bǔ)償怎么算？

（1）房屋所有權(quán)屬于誰(shuí)？

最高院認(rèn)為：“依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條（現(xiàn)對(duì)應(yīng)《民法典》第二百零九條）“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。

也就是說(shuō)這種情況下買方雖然與賣方簽訂了《房屋買賣合同》，并按照合同的約定向賣方交清了全部購(gòu)房款，但因未在房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)權(quán)屬變更登記，故買方對(duì)所購(gòu)買的房屋雖實(shí)際占有、使用、收益，但并沒(méi)有實(shí)際取得所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條（現(xiàn)對(duì)應(yīng)《民法典》第二百二十九條）“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、或者消滅的，自法律文書或者是人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”之規(guī)定，因所購(gòu)房屋物權(quán)已因拆遷而消滅，則買方已無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)。

在這種情況下，賣方作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，與房屋管理局簽訂的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書，合法有效。

（2）誰(shuí)可以獲得拆遷補(bǔ)償？

雖然賣方仍作為涉案房屋登記的所有權(quán)人，但并不意味著可以獲得全部補(bǔ)償款，買方也不會(huì)因?yàn)椴皇欠课菟袡?quán)人而平白利益受損，買方有權(quán)利獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

在買方秦某與賣方孫某無(wú)證房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用爭(zhēng)議一案中，最高院認(rèn)為依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條（現(xiàn)對(duì)應(yīng)《民法典》第五百九十八條）“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，在賣方已收取了購(gòu)房款的情況下，本應(yīng)及時(shí)將出賣房屋過(guò)戶登記至買方名下，如果因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權(quán)消滅，在此情況下，買方可選擇解除合同，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)，拆遷補(bǔ)償款。

也就是說(shuō)在賣方亦尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的情況下，買方請(qǐng)求確認(rèn)其享有的征收補(bǔ)償協(xié)議中所出賣給買方的房屋及土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，應(yīng)予支持。

萬(wàn)典律師提示

雖然部分情況下，買受人可以得到拆遷補(bǔ)償款，但是對(duì)于房屋買賣而言，無(wú)論買賣雙方是什么關(guān)系，切記要及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，否則，一旦遇到類似于拆遷的情況，就很有可能會(huì)產(chǎn)生不必要的糾紛。尤其是二手房交易，無(wú)論是買方還是賣方都要非常謹(jǐn)慎。一旦陷入拆遷糾紛，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師進(jìn)行維權(quán)。