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房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)處理違規(guī)總結(jié) 2011-04-14 來(lái)源: 作者: 參與討論：會(huì)計(jì)論壇 1．采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，未按核定利潤(rùn)率計(jì)算利潤(rùn)額并入所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 2．開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售，不開(kāi)具房屋銷(xiāo)售結(jié)算發(fā)票，收入掛記預(yù)收賬款，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)算應(yīng)納稅所得額繳納所得稅。 3．銀行按揭房款、產(chǎn)權(quán)置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷(xiāo)售行為，不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入納稅。以上銷(xiāo)售行為，個(gè)別企業(yè)長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實(shí)行分期付款的銷(xiāo)售行為，納稅人不按照合同規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成當(dāng)期少繳稅款。 4．成本核算不規(guī)范，亂列成本費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，成本費(fèi)用配比、歸集和結(jié)轉(zhuǎn)核算復(fù)雜，容易造成成本核算混亂。企業(yè)通過(guò)虛列多列成本，扣除成本費(fèi)用時(shí)未遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、相關(guān)性原則和配比原則，期間費(fèi)用與成本，建造成本與銷(xiāo)售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷(xiāo)，虛列多列各類(lèi)成本，造成不真實(shí)的盈虧，以達(dá)到不繳或少繳企業(yè)所得稅的目的。具體表現(xiàn)形式主要有以下幾種： ?。?/SPAN>1）利用行業(yè)特點(diǎn)調(diào)減成本。房地產(chǎn)公司利用開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本劃分難的行業(yè)特點(diǎn)，將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“前期共同費(fèi)用”賬戶，結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則進(jìn)行，而是根據(jù)收入情況，利用“前期共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整，達(dá)到調(diào)減利潤(rùn)、偷逃稅款的目的。 ?。?/SPAN>2）股東個(gè)人負(fù)擔(dān)的借款利息支出，記入企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用支出，有的企業(yè)把應(yīng)由股東個(gè)人的支出記入企業(yè)的管理費(fèi)用，達(dá)到調(diào)減利潤(rùn)、偷逃稅款的目的。 （3）業(yè)務(wù)招待費(fèi)嚴(yán)重超支，多提折舊，多列財(cái)務(wù)費(fèi)用等增加成本。 ?。?/SPAN>4）企業(yè)捐贈(zèng)、贊助、廣告、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用超標(biāo)，不按規(guī)定記入成本。 ?。?/SPAN>5）代收款項(xiàng)、價(jià)外費(fèi)用不合并納稅。將煤氣開(kāi)戶費(fèi)、可視對(duì)講費(fèi)、有線電視開(kāi)戶費(fèi)、更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來(lái)賬戶，未計(jì)收入申報(bào)納稅。 ?。?/SPAN>6）外資開(kāi)發(fā)商利用自身享受的稅收優(yōu)惠政策，與內(nèi)資企業(yè)合作進(jìn)行開(kāi)發(fā)，對(duì)補(bǔ)償給內(nèi)資企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)不作收入，不如實(shí)申報(bào)納稅。 （7）以代建房名義不按規(guī)定納稅。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)不屬代建性質(zhì)的項(xiàng)目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費(fèi)收入納稅而不按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為全額納稅。 房地產(chǎn)分解銷(xiāo)售收入的稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn) 2011-04-14 來(lái)源: 作者: 參與討論：會(huì)計(jì)論壇 假如：長(zhǎng)春某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建小區(qū)商品房銷(xiāo)售，平均售價(jià)4000元／平方米 。該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)2600元，最大面積不超過(guò)144平方米，分解銷(xiāo)售收入后房屋售價(jià)2500元，裝潢費(fèi)1500元。 1、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅：開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票2500元， A、營(yíng)業(yè)稅及城教＝2500 ×5.5%＝137.5（元） B、預(yù)繳土地增值稅＝2500×0.5＝12.5（元） 2、裝潢企業(yè)涉稅：開(kāi)具裝修發(fā)票1500元（裝潢企業(yè)不涉及土地增值稅） 營(yíng)業(yè)稅及城教＝1500 ×3.3%＝49.5（元） 兩家合計(jì)繳稅199.5。 如果不這樣操作房地產(chǎn)實(shí)打?qū)嵉刭I(mǎi)房涉稅： 營(yíng)業(yè)稅4000×5.5%＝220（元） 土地增值稅4000×1%＝40（元） 合計(jì)繳稅:260。 差：260－199.5＝60.5（元） 如果該企業(yè)有100000平方米房屋，差605萬(wàn)元稅錢(qián)。 3、買(mǎi)房人納稅應(yīng)納契稅2600×1.5%＝39（元） 如果不這樣：4000×3%＝120（元） 差：120－39＝81（元） （以100平方米計(jì)算：差8100元） 全體買(mǎi)房人合計(jì)少交契稅100000×81差810萬(wàn)元。 為什么要分解？那么房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)有什么好處？不是把利潤(rùn)和省的稅都讓給了裝潢企業(yè)和買(mǎi)房人了嗎？簡(jiǎn)單說(shuō)房地產(chǎn)省了一點(diǎn)土地增值稅和一部分的營(yíng)業(yè)稅差2個(gè)百分點(diǎn)。買(mǎi)房人一是差稅點(diǎn),二是差絕對(duì)基數(shù),就這么一籌劃，國(guó)家少了1400多萬(wàn)元的財(cái)政收入。 達(dá)到這個(gè)效果的實(shí)質(zhì)還需要： 一、裝潢企業(yè)必須實(shí)際是你的關(guān)聯(lián)企業(yè)，但表面不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)，應(yīng)該一點(diǎn)關(guān)系也沒(méi)有。并雙方具有嚴(yán)格的合同或協(xié)議，而且商品房的售價(jià)接近或略低于該小區(qū)政府公布的平均售價(jià)。裝潢企業(yè)必須在此基礎(chǔ)將發(fā)生的裝潢成本真實(shí)的體現(xiàn)，并具有合理利潤(rùn)空間（依上例：裝潢成本應(yīng)為1300左右）。裝潢成本由設(shè)計(jì)費(fèi)、材料費(fèi)、工時(shí)費(fèi)組成。 二、在時(shí)限的確定：應(yīng)確定一個(gè)時(shí)間為房屋完工（達(dá)到可以入?。r(shí)間，然后再發(fā)生裝潢成本。 三、最重要的一點(diǎn)：必須買(mǎi)房人與開(kāi)發(fā)企業(yè)和裝潢企業(yè)分別簽訂協(xié)議或合同。正確的作法應(yīng)該是： 1、期房預(yù)售時(shí)，就分別簽訂合同， 2、房屋完工（達(dá)到可以入?。r(shí)就分別簽訂合同。 四、還要與買(mǎi)房人講好，只要買(mǎi)我的房，就必須用我這個(gè)企業(yè)裝潢，這一點(diǎn)要體現(xiàn)在某個(gè)合同中，以免事后發(fā)生糾紛。 以上操作的風(fēng)險(xiǎn)： 1、如果裝潢企業(yè)不與購(gòu)買(mǎi)人簽訂合同或協(xié)議，只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買(mǎi)房人簽訂。 2、如果將房屋先裝修后等買(mǎi)房人來(lái)買(mǎi)。也不行。 3、這個(gè)裝潢企業(yè)千萬(wàn)不能體現(xiàn)是關(guān)聯(lián)企業(yè)。 4、利潤(rùn)的合理劃分不能偏離常規(guī)。 否則：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為裝潢企業(yè)是你開(kāi)發(fā)企業(yè)請(qǐng)的，發(fā)生的裝潢費(fèi)用是開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房應(yīng)包括裝潢費(fèi)用在內(nèi)。如果這樣就慘了，不但沒(méi)少繳稅，還多了一個(gè)環(huán)節(jié)。 避稅與反避稅一直是稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅之間長(zhǎng)期周旋的主題。稅收籌劃國(guó)家不反對(duì)。但必須合法合理，納稅人看了請(qǐng)斟酌，不可盲目效仿。稅務(wù)同仁看了請(qǐng)想轍。拿出依據(jù)反避稅。 建筑業(yè)發(fā)生混合銷(xiāo)售行為如何處理 2011-04-14 來(lái)源: 作者: 參與討論：會(huì)計(jì)論壇 【問(wèn)題】 建筑業(yè)發(fā)生混合銷(xiāo)售行為如何處理？ 【解答】 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條規(guī)定： 一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷(xiāo)售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷(xiāo)售行為，視為銷(xiāo)售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷(xiāo)售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。 第一款所稱(chēng)貨物，是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。 第一款所稱(chēng)從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。 《細(xì)則》第七條規(guī)定： 納稅人（提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物）的混合銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷(xiāo)售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷(xiāo)售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額： ?。ㄒ唬┨峁┙ㄖI(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷(xiāo)售自產(chǎn)貨物的行為； ?。ǘ┴?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 《細(xì)則》第十六條規(guī)定： 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。 提示：原《細(xì)則》第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實(shí)戰(zhàn)案例精選二則 富力與萬(wàn)科應(yīng)對(duì)土地增值稅的難與易 李明峻 簡(jiǎn)介 深圳市智慧源管理咨詢有限公司總經(jīng)理 福布斯中國(guó)富豪榜多位上榜企業(yè)家財(cái)稅顧問(wèn) 今年一季度，雖然有所謂的“小陽(yáng)春”，但房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈仍普遍吃緊卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。在當(dāng)下整體經(jīng)濟(jì)尚未見(jiàn)底的時(shí)候，有人會(huì)樂(lè)觀地幻想，經(jīng)濟(jì)如此不好，房地產(chǎn)稅收政策會(huì)松動(dòng)一點(diǎn)吧？ 會(huì)松動(dòng)嗎？一季度，由于經(jīng)濟(jì)滑坡，稅收收入同比下降了6.9%。為此，國(guó)稅總局連續(xù)出文以確保稅收增長(zhǎng)任務(wù)的完成。5月份新鮮出爐的《關(guān)于加強(qiáng)稅種征管促進(jìn)堵漏增收的若干意見(jiàn)》文件再次重申要加強(qiáng)土地增值稅清算，可見(jiàn)房地產(chǎn)稅收政策在金融危機(jī)中不會(huì)松動(dòng)。 這次金融危機(jī)給房地產(chǎn)帶來(lái)的沖擊和深度不夠，在很短時(shí)間內(nèi)就迎來(lái)了“回暖”，從而讓很多面臨生死考驗(yàn)的企業(yè)一下子就緩過(guò)氣來(lái)，又變成鮮活生氣，這是好事，但從另外一個(gè)角度看，這更是壞事，會(huì)讓很多人很快“好了傷疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做總結(jié)。但對(duì)于理性的聰明人來(lái)說(shuō)，面對(duì)2008-2009房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下的大變局，我們必須思考，為什么會(huì)出現(xiàn)這次災(zāi)難？后面還會(huì)不會(huì)有更猛、更深的第二波、第三波？這次危機(jī)表面上看是外部金融危機(jī)引致，但深層次的原因到底是什么？相同的錯(cuò)誤以后會(huì)不會(huì)重演？如何回避與化解？ 在房地產(chǎn)理性回歸的時(shí)代，我們不要幻想，更多地應(yīng)思考如何修煉內(nèi)功，提高精細(xì)化管理水平，通過(guò)內(nèi)部挖潛，保持持續(xù)贏利，等待新一輪房地產(chǎn)高峰的到來(lái)。 問(wèn)題是，內(nèi)部挖潛節(jié)流的空間在哪里？目前房地產(chǎn)成本構(gòu)成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地價(jià)（拿地早的排外），排第三位的就應(yīng)該是稅收成本了。如與銷(xiāo)售額掛鉤，在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)合計(jì)已達(dá)到銷(xiāo)售額的8-12%，如果項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%以上，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。因此，控制和節(jié)約稅收成本支出，特別是土地增值稅支出，無(wú)疑是應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重要舉措之一。那么如何應(yīng)對(duì)呢？ 二、 存在的主要問(wèn)題剖析 讓我們稍微回顧一下，2006年底推出的187號(hào)文件規(guī)定，從2007年2月1日起，要在房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的清算管理工作。此文一出，立即在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)掀起軒然大波，媒體上也好一陣熱鬧。 土地增值稅這個(gè)稅種是1993年朱鎔基總理執(zhí)政時(shí)推出的旨在調(diào)控當(dāng)時(shí)熱炒地皮的一紙措施，1997年后房地產(chǎn)進(jìn)入低谷后這一稅種漸漸被人忘記，甚至一度在國(guó)稅總局內(nèi)部有人提議要將之取消。但2004-2006年中國(guó)房地產(chǎn)再次升溫，并且一漲再漲，難以控制，所以國(guó)家再次祭起了這一法寶。這個(gè)稅種在實(shí)質(zhì)上和企業(yè)所得稅是雙胞胎，都是就增值部分征收的稅。差異是土地增值稅稅率分四檔，而不像企業(yè)所得稅率是固定的，并且增值率越高，土增稅稅率也隨之越高，最高達(dá)到60%，所以更重。這一稅種如當(dāng)真加強(qiáng)清算并且溯及以往的話，則當(dāng)時(shí)很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)紛紛倒下，因?yàn)橥猎龆悡軅涿黠@不足，手頭的現(xiàn)金流儲(chǔ)備也不足。所以，當(dāng)時(shí)的開(kāi)發(fā)商都紛紛商討內(nèi)部對(duì)策，可實(shí)際上能有什么好辦法呢？ 三、 我們的解決思路與應(yīng)對(duì)策略 筆者認(rèn)為不論大開(kāi)發(fā)商，還是小開(kāi)發(fā)商，應(yīng)對(duì)土地增值稅的主要策略與思路應(yīng)該就是在公司架構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，打造外圍企業(yè)，例如裝修公司、設(shè)計(jì)公司、園林綠化公司、建筑公司、工程管理咨詢公司、甲供材貿(mào)易公司等，將價(jià)值鏈向上下游延伸，然后將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到外圍公司去。今天看來(lái)，這一思路和方向仍是要堅(jiān)持的，所以我們舊話重提。因?yàn)槿绮贿@樣做，而是僅考慮在開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行籌劃與安排，空間會(huì)非常有限。目前普遍的做法無(wú)外乎是通過(guò)虛開(kāi)工程發(fā)票增加成本而已，而這樣典型的偷稅做法絕不是長(zhǎng)久之計(jì)。 提出這一基本思路基于以下兩點(diǎn)：第一、因?yàn)榘船F(xiàn)在稅法規(guī)定，只有開(kāi)發(fā)商需要交納增值稅，而上下游的公司都不需要，這樣，利用增值稅和營(yíng)業(yè)稅的稅差就可以降低稅負(fù)；第二，根據(jù)新的31號(hào)文件，開(kāi)發(fā)商一般都是查帳征收，不允許事前核定（據(jù)我們了解，目前在國(guó)內(nèi)河南省是例外，對(duì)開(kāi)發(fā)商仍實(shí)行核定征收），而外圍上下游公司通常規(guī)模不大，一般都可以申請(qǐng)到所得稅核定征收，甚至你不申請(qǐng)，稅務(wù)局都會(huì)主動(dòng)要求你核定征收。 舉數(shù)字來(lái)說(shuō)明，假設(shè)成立一間裝修公司為自己的開(kāi)發(fā)企業(yè)提供裝修服務(wù)，每開(kāi)具100元的發(fā)票，裝修公司僅需交納3.3%的營(yíng)業(yè)稅及附加，而開(kāi)發(fā)企業(yè)增加100元的成本后，最少可抵扣100X（1+20%+10%）X30%=39元的土地增值稅，兩者合并后最少可節(jié)稅35.7元，節(jié)稅率高達(dá)35.7%。如再假定裝修公司所得稅實(shí)行核定征收，核定利潤(rùn)率為10%，則每開(kāi)具100元發(fā)票，裝修公司需再交納約2.5元的企業(yè)所得稅，而開(kāi)發(fā)商可抵扣15元（100X（1-39%）X25%）所得稅，這樣在所得稅方面又可以節(jié)約12.5元的稅負(fù)，加上上面節(jié)約下來(lái)的稅負(fù)，兩者合計(jì)至少可節(jié)稅48元。即是說(shuō)，每增加100元的外圍成本，可降低至少48%的稅負(fù)，節(jié)稅效果非常明顯，同時(shí)化解了直接虛開(kāi)建安發(fā)票所帶來(lái)的稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)（這也是直接偷稅與稅務(wù)籌劃的根本區(qū)別所在）。 四、 萬(wàn)科與富力的比較 以房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)排名前十位的兩間標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科與富力來(lái)做個(gè)比較分析，萬(wàn)科要做到我們所提倡的這一應(yīng)對(duì)思路就很難，而富力則具有先天的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)橹按蠹以诮?jīng)營(yíng)理念和公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上有很大的不同。萬(wàn)科一直強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)化，只專(zhuān)注于住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其他業(yè)務(wù)一律不碰或進(jìn)行外包，所以要應(yīng)對(duì)土地增值稅就很難，因?yàn)闆](méi)有可以利用的上下游公司，必須臨時(shí)去“造殼”。而“造殼”對(duì)萬(wàn)科并不難，難在“造殼”會(huì)涉及到以下問(wèn)題：第一、這些殼造出來(lái)后是實(shí)體運(yùn)作還是虛體運(yùn)作？第二、這會(huì)涉及到公司經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方向上的重大調(diào)整，專(zhuān)業(yè)化這一扛了多年的大旗難道就此放下？這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是要慎之又慎的。反觀富力，本來(lái)就是做建筑起家的，現(xiàn)在在富力集團(tuán)旗下設(shè)有住宅建筑設(shè)計(jì)院、工程監(jiān)理公司、物業(yè)公司、擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、園林綠化公司、市政公司、廣告公司、門(mén)窗制造公司、會(huì)所公司等眾多下屬公司（組織結(jié)構(gòu)圖附后），其在先天上就已經(jīng)具備了我們上面所說(shuō)的籌劃思想所需要的組織框架，并且還非常得豐富，根本不需要額外打造，也不用頭痛萬(wàn)科所頭痛的問(wèn)題（據(jù)非官方消息：萬(wàn)科現(xiàn)內(nèi)部正在啟動(dòng)設(shè)計(jì)公司、裝修公司和貿(mào)易公司）。 據(jù)了解，2007年后很多大開(kāi)發(fā)商私下里都在朝這個(gè)方向努力與發(fā)展。曾有一陣子建筑公司的殼一時(shí)間“洛陽(yáng)紙貴”，一個(gè)有一級(jí)建筑資質(zhì)的建筑公司的殼在華南地區(qū)開(kāi)價(jià)都在1000萬(wàn)元以上，而且還是“一票難求”。 當(dāng)然，必須指出的是，這樣的思路與方向?qū)τ诖笮烷_(kāi)發(fā)商是沒(méi)有問(wèn)題的，但對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商可能不太切合實(shí)際，怎么辦？現(xiàn)實(shí)的道路就是結(jié)合公司實(shí)際情況，尋找一兩個(gè)容易成立的外圍公司，而不用追求“大而全”。另外，成立的方式除新設(shè)外，也可以考慮收購(gòu)、參股、構(gòu)建長(zhǎng)期戰(zhàn)略伙伴關(guān)系等，以回避資質(zhì)和年限的要求。 企業(yè)的管理模式和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)會(huì)影響會(huì)計(jì)核算形式，會(huì)計(jì)的核算形式又會(huì)影響納稅申報(bào)。因此，有時(shí)企業(yè)改變管理模式或組織結(jié)構(gòu)可以降低稅務(wù)成本。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理模式就會(huì)影響會(huì)計(jì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”和“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的核算，所以改變組織結(jié)構(gòu)或管理模式就有可能稅收成本。請(qǐng)看下面案例： FL集團(tuán)公司總部一年發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用約5000萬(wàn)元，沒(méi)有其它收入。以前通過(guò)集團(tuán)向下屬單位分?jǐn)偣芾碣M(fèi)形式，將管理費(fèi)擠到各項(xiàng)目公司去（這實(shí)際上屬偷稅行為，項(xiàng)目公司不可以憑集團(tuán)自制的內(nèi)部費(fèi)用分?jǐn)偙砭陀?jì)入項(xiàng)目成本，這樣會(huì)留下稅務(wù)檢查風(fēng)險(xiǎn)和隱患）。2008年8月份以后，國(guó)稅總局頒布國(guó)稅發(fā)〔2008〕86號(hào)《關(guān)于母子公司間提供服務(wù)支付費(fèi)用有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》文件規(guī)定：母公司向其子公司提供各項(xiàng)服務(wù)，雙方應(yīng)簽訂服務(wù)合同或協(xié)議，明確規(guī)定提供服務(wù)的內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額等，凡按上述合同或協(xié)議規(guī)定所發(fā)生的服務(wù)費(fèi)，子公司允許作為成本費(fèi)用在稅前扣除。給大家提供了一條通路，但是母公司收取的管理費(fèi)須作為營(yíng)業(yè)收入申報(bào)繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅金及附加。假使收取3000萬(wàn)元服務(wù)費(fèi)，則須繳納165萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅金及附加。 筆者接受該公司稅務(wù)咨詢?nèi)蝿?wù)后，經(jīng)過(guò)調(diào)研，提交給該公司的咨詢報(bào)告中有一條建議就是，建議FL集團(tuán)公司采取“小集團(tuán)大地產(chǎn)”管理模式。因?yàn)?，?xiàng)目公司是獨(dú)立法人，項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，取得銷(xiāo)售收入，發(fā)生成本費(fèi)用，履行納稅義務(wù)，在財(cái)務(wù)上屬利潤(rùn)中心或投資中心；而集團(tuán)公司純粹是一個(gè)管理控股公司，不直接取得經(jīng)營(yíng)收入，只發(fā)生有關(guān)費(fèi)用，在財(cái)務(wù)上屬利潤(rùn)中心或投資中心。賬面上一年通常會(huì)幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)的虧損放在那里，沒(méi)有起到抵稅的作用。將集團(tuán)公司的部門(mén)機(jī)構(gòu)和人員下沉，盡量充實(shí)到第一線的項(xiàng)目公司去，等于將集團(tuán)公司的費(fèi)用轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目公司里，可以發(fā)揮其抵稅作用，減少項(xiàng)目公司的應(yīng)納稅所得額，從而減少整個(gè)公司的稅負(fù)（換句話說(shuō)就是“兩塊牌子，一套人馬”。很多單位集團(tuán)公司副總兼項(xiàng)目公司總經(jīng)理就可以起到這樣的效果）。 以上針對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)現(xiàn)狀，開(kāi)出的稅務(wù)成本控制處方，希望對(duì)開(kāi)發(fā)商有所裨益。 FL房地產(chǎn)集團(tuán)公司規(guī)模較大，公司的管理采取“大集團(tuán)小地產(chǎn)”模式。集團(tuán)公司部門(mén)設(shè)置上較為健全，有工程技術(shù)部、設(shè)計(jì)部、合約部、稽核部、辦公室、人事部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部、采購(gòu)部、預(yù)算部、規(guī)劃發(fā)展部等。老板的總體指導(dǎo)思想是，把最優(yōu)秀的人才集中在集團(tuán)層面，充實(shí)與加強(qiáng)集團(tuán)對(duì)下屬項(xiàng)目公司的領(lǐng)導(dǎo)和管控。該集團(tuán)旗下有十幾個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。而項(xiàng)目公司在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上相對(duì)簡(jiǎn)減，僅設(shè)置了工程部、合約預(yù)算部、財(cái)務(wù)部、綜合辦公室4個(gè)部門(mén)，人員質(zhì)素相對(duì)也較弱。這樣的管理模式在稅務(wù)上有無(wú)優(yōu)化空間呢？ （二）稅務(wù)籌劃思路 （一）案例基本情況 所以，如實(shí)行“兩塊牌子，一套人馬”計(jì)劃，假設(shè)將60%費(fèi)用轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目公司，擠入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，另假設(shè)土地增值稅稅率為30%，企業(yè)所得稅率25%，不僅可以免交165萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅及附加，同時(shí)，還可以減少土地增值稅：5000×60%×1.3×30%=1170（萬(wàn)元），另節(jié)約企業(yè)所得稅：（5000×60%-1170）×25%=458（萬(wàn)元），共計(jì)節(jié)約稅金：1170+458=1628（萬(wàn)元）。 （三）籌劃方案分析 “兩塊牌子，一套人馬”稅務(wù)上有好處 淺析核定征收企業(yè)所得稅的利弊 自所得稅收入分享體制改革以來(lái)，企業(yè)所得稅越來(lái)越成為國(guó)稅征收稅種中的一個(gè)征管難點(diǎn)，同時(shí)也是發(fā)展?jié)摿艽蟮囊粋€(gè)稅種，隨著納入國(guó)稅管轄的企業(yè)所得稅納稅戶逐漸增多，企業(yè)所得稅收入不斷增長(zhǎng)，國(guó)稅機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)所得稅的重視程度日益提高，所得稅管理在日常稅收管理工作中的份量也越來(lái)越重。2008年度，根據(jù)自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局所得稅工作會(huì)議精神，全區(qū)企業(yè)所得稅核定征收面要達(dá)到35%以上，這意味著大量的企業(yè)要實(shí)行核定征收的管理方式，這一要求給基層局在對(duì)企業(yè)所得稅納稅人的管理方面帶來(lái)了更多的困難。 一、所得稅納稅人現(xiàn)有的征收管理狀況 根據(jù)我州的實(shí)際情況，由于企業(yè)成分異常復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)方式多種多樣，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范、帳面信息真實(shí)度低，且現(xiàn)實(shí)中納稅人之間存在著大量的現(xiàn)金交易，企業(yè)的資金流、貨物流難以控管，使所得稅的稅源控管本就異常艱難。 (一)企業(yè)帳務(wù)核算不準(zhǔn)確帶來(lái)日常征管難度。目前新辦企業(yè)越來(lái)越多，出現(xiàn)了很多私營(yíng)企業(yè)，而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員，有的是法人代表的親屬，有的只是經(jīng)過(guò)短期的學(xué)習(xí)培訓(xùn)就從事財(cái)務(wù)工作，有的是身兼數(shù)家企業(yè)會(huì)計(jì)，財(cái)務(wù)核算水平參差不齊。而這類(lèi)企業(yè)財(cái)務(wù)人員往往唯企業(yè)法人是從，財(cái)務(wù)核算缺乏依法規(guī)范執(zhí)業(yè)意識(shí)。造成目前企業(yè)內(nèi)部管理制約機(jī)制不健全，監(jiān)督不力，企業(yè)的財(cái)務(wù)核算不能準(zhǔn)確體現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)成果，損害了企業(yè)所得稅的稅基。 （二）征收方式鑒定標(biāo)準(zhǔn)不一形成人為管理偏差?，F(xiàn)在對(duì)新辦企業(yè)基本上都要求作查帳征收方式鑒定，但如果企業(yè)雖設(shè)置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬或者依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄等等方面要求實(shí)行核定征收。按照上述說(shuō)法，核定征收戶帳簿設(shè)置，成本費(fèi)用核算要求不是太高也不是太規(guī)范。在實(shí)際稅收征管工作中，誰(shuí)是查帳戶誰(shuí)就是被基層檢查的重點(diǎn)，平時(shí)要被納稅評(píng)估，年終還要進(jìn)行匯算清繳，這樣一來(lái)就造成核定征收戶擠壓了查帳征收戶。同時(shí)因核定戶的不規(guī)范也帶來(lái)了其它單位、其它稅種的流失，比如有些單位該取得發(fā)票就不取得，該用發(fā)票就用白條列支；另一方面查帳征收戶因管得過(guò)死、查得過(guò)多，稅負(fù)偏高的狀況，就大量地通過(guò)人為增加成本費(fèi)用，減少利潤(rùn)，做成虧損，形成一邊出現(xiàn)虧損一邊又增資擴(kuò)產(chǎn)，出現(xiàn)“長(zhǎng)虧不倒”怪現(xiàn)象。 （三）發(fā)票管理混亂帶來(lái)所得稅嚴(yán)重流失。在企業(yè)所得稅管理中，成本費(fèi)用是憑票據(jù)據(jù)實(shí)列支，此票據(jù)即正式發(fā)票，既可以是國(guó)稅發(fā)票又可以是地稅發(fā)票，既有專(zhuān)用發(fā)票又有普通發(fā)票，既有銷(xiāo)售發(fā)票又有服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等等行業(yè)發(fā)票。在所得稅檢查中，就經(jīng)常遇到這些五花八門(mén)的發(fā)票，真真假假、虛虛實(shí)實(shí)，列支各類(lèi)費(fèi)用，利用發(fā)票列支成本費(fèi)用，調(diào)節(jié)利潤(rùn)，虛列一些隱形灰色支出，達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅目的，這在一些實(shí)行查帳征收的企業(yè)尤為明顯。 （四）稅前扣除項(xiàng)目審核政策規(guī)定與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)。根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》規(guī)定，企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除審批是對(duì)納稅人按規(guī)定提供的申報(bào)資料與法定條件的相關(guān)性進(jìn)行符合性審查。負(fù)責(zé)審批的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)材料的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，因財(cái)產(chǎn)損失數(shù)額較大、外部合法證據(jù)不充分等原因，實(shí)地核查工作量大、耗時(shí)長(zhǎng)，可委托企業(yè)所在地縣（區(qū)）級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)具體組織實(shí)施。在日常工作中，對(duì)稅前扣除項(xiàng)目的審查，都是坐等企業(yè)上門(mén)申報(bào)，只能是就材料而審核材料，很難積極參與和延伸到企業(yè)實(shí)施監(jiān)控管理，對(duì)實(shí)地核查也是事后諸葛亮，根本不會(huì)發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題，比如審核金融企業(yè)呆帳損失，呆帳基本是前幾年形成的，對(duì)這樣的核查是不可能的，也是很難做到的。 二、企業(yè)所得稅核定征收與查帳征收比較 目前，企業(yè)所得稅核定征收有兩種方式：查帳征收與核定征收。查帳征收：適用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的企業(yè)，按企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅核定征收辦法〉（試行）的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2008〕30號(hào)）第四條之規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人具體情況，對(duì)核定征收企業(yè)所得稅的納稅人，核定應(yīng)稅所得率或者核定應(yīng)納所得稅額。”核定應(yīng)稅所得率征收是指稅務(wù)機(jī)關(guān)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，預(yù)先核定納稅人的應(yīng)稅所得率，由納稅人根據(jù)納稅年度內(nèi)的收入總額或成本費(fèi)用等項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)生額，按預(yù)先核定的應(yīng)稅所得率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的辦法。具體計(jì)算方法是：應(yīng)納稅所得稅額＝收入總額×應(yīng)稅所得率，應(yīng)納所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×適用稅率。根據(jù)上述方法，依據(jù)我州某一企業(yè)的年度納稅資料進(jìn)行計(jì)算比較。 某企業(yè)2007年度經(jīng)營(yíng)收入100萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用及允許扣除的項(xiàng)目為50萬(wàn)元，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)已繳納的各項(xiàng)稅金附加10萬(wàn)元（不包括增值稅），無(wú)其他調(diào)整項(xiàng)目。企業(yè)適用的基本稅率為25%。（如果該企業(yè)若實(shí)行核定征收，其所屬行業(yè)適用的應(yīng)稅所得率為10%－30%）； 查帳征收的企業(yè)所得稅=（收入-允許扣除項(xiàng)目-稅金附加）*稅率=（100-50-10）*25%=10萬(wàn)元；則所得稅稅負(fù)率為：10/100*100%＝10% ①核定應(yīng)稅所得率征收的企業(yè)所得稅=收入*核定應(yīng)稅所得率*稅率=100*10%*25%=2.5萬(wàn)元；則所得稅稅負(fù)率為：2.5/100*100%＝2.5% ②核定應(yīng)稅所得率征收的企業(yè)所得稅=收入*核定應(yīng)稅所得率*稅率=100*20%*25%=5萬(wàn)元；則所得稅稅負(fù)率為：5/100*100%＝5% ③核定應(yīng)稅所得率征收的企業(yè)所得稅=收入*核定應(yīng)稅所得率*稅率=100*30%*25%=7.5萬(wàn)元；則所得稅稅負(fù)率為：7.5/100*100%＝7.5% 利潤(rùn)率的計(jì)算：（100-50-10）/100*100%=40% 依據(jù)最高核定征收率倒算利潤(rùn)率：(7.5/25%)/100*100%=30% 從上述案例比較可以看出查帳征收與核定征收之間的應(yīng)納稅所得稅額還是有比較大的差距的，稅負(fù)也有明顯的差距，利用三檔核定征收率計(jì)算的稅負(fù)率均小于查帳征收的稅負(fù)率。因而，對(duì)于查帳征收的企業(yè)，其所得稅納稅額的多少取決與利潤(rùn)率的高低。而作為經(jīng)營(yíng)性的企業(yè)來(lái)說(shuō)，更希望自身的利潤(rùn)率越高越好。這就造成了企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度健全與否的矛盾，不能正確核算成本費(fèi)用的，稅務(wù)部門(mén)肯定是要實(shí)行核定方式征收。如果利潤(rùn)率低于核定應(yīng)稅所得率的話，則自然爭(zhēng)取查帳征收（可以少繳稅），否則實(shí)行核定征收對(duì)企業(yè)更有利。 三、實(shí)行核定征收方式對(duì)企業(yè)管理的利弊及影響。 其三，因上級(jí)要考核，必須達(dá)到一定的核定征收面，則基層稅務(wù)機(jī)關(guān)自然而然地不去強(qiáng)迫企業(yè)完善賬務(wù)核算，放松了對(duì)企業(yè)的管理，也放棄了要求企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算打算和信心，目的是為了完成工作任務(wù)，達(dá)到考核工作的基本要求，這樣做也違背了國(guó)家原有的意愿 “推進(jìn)納稅人建賬建制工作。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極督促核定征收企業(yè)所得稅的納稅人建賬建制，改善經(jīng)營(yíng)管理，引導(dǎo)納稅人向查賬征收方式過(guò)渡。對(duì)符合查賬征收條件的納稅人，要及時(shí)調(diào)整征收方式，實(shí)行查賬征收。”。 弊方來(lái)說(shuō)，其一，因有些企業(yè)實(shí)行查帳征收、有些企業(yè)實(shí)行核定征收，造成了稅收環(huán)境的不公平，影響了納稅人的公平競(jìng)爭(zhēng)，為稅收市場(chǎng)的規(guī)范帶來(lái)了更多的困難，使得目前對(duì)企業(yè)的管理狀況更加艱難； 其四，企業(yè)的企業(yè)所得稅核定征收稅負(fù)高于同行業(yè)、同等規(guī)模的個(gè)體工商戶的個(gè)人所得稅稅負(fù)。目前地稅部門(mén)對(duì)未建帳建制的個(gè)體工商戶也采用核定征收方式征收個(gè)人所得稅，核定征收企業(yè)所得稅的稅負(fù)明顯高于核定征收個(gè)人所得稅的稅負(fù)。雖然兩者征收的稅種不同，但對(duì)于大多數(shù)實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅的企業(yè)而言，由于其經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，除單位性質(zhì)外，其他方面與個(gè)體工商戶相差無(wú)幾，因而征收企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅并無(wú)實(shí)質(zhì)性的差別，他們?cè)诤醯氖嵌愂肇?fù)擔(dān)的大小。兩個(gè)稅種之間稅負(fù)差距如此之大，必然導(dǎo)致納稅人“棄大就小”，由企業(yè)轉(zhuǎn)向個(gè)體，以減輕納稅負(fù)擔(dān)。 -------如要轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處，謝謝合作?。?SPAN lang=EN-US> 綜上所說(shuō)，從我個(gè)人角度分析認(rèn)為，對(duì)企業(yè)實(shí)行核定征收，其弊遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利，因此，建議對(duì)所得稅征收方式的鑒定嚴(yán)格把關(guān)，凡符合查賬征收的企業(yè)一律采用查賬征收，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，盡量降低核定征收的比例，確保所得稅稅源不流失。同時(shí)，以便能更好的公平稅負(fù)，為所有納稅人創(chuàng)造一個(gè)良好的、合理的、和諧的稅收環(huán)境。 在實(shí)際基層管理中，對(duì)企業(yè)實(shí)行核定征收方式進(jìn)行管理，相對(duì)來(lái)說(shuō)存在著弊大于利的現(xiàn)狀，具體情況分析如下： 利方來(lái)說(shuō)，實(shí)行核定征收對(duì)于那些“長(zhǎng)虧不倒”的企業(yè)是一種警告，對(duì)企業(yè)所得稅實(shí)行核定征收，有效地遏制了企業(yè)所得稅的零、低申報(bào)等情況。同時(shí)也是強(qiáng)制完善財(cái)務(wù)核算的一種途徑，對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)，能及時(shí)、有足額將稅款繳入國(guó)庫(kù)，保證了國(guó)家的財(cái)政收入。 其二，查賬征收要求企業(yè)配備一定數(shù)量，具有一定水平的財(cái)務(wù)人員，而采取核定征收對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的要求就低得多。這樣企業(yè)可節(jié)省一筆不小的工資費(fèi)用支出，也不必為票據(jù)入帳是否規(guī)范而傷筋動(dòng)腦；另外，核定征收，使得部分的企業(yè)稅負(fù)率有極大的下降，達(dá)到了最低的水平，而對(duì)于查帳征收的企業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)樨?cái)務(wù)制度的健全，繳納稅款比同等規(guī)模的企業(yè)多，而造成稅負(fù)較高，這也形成了鮮明的對(duì)比，兩種征收方式的不同也是對(duì)規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理規(guī)定的一種蔑視，是對(duì)國(guó)家法律、法規(guī)的一種挑戰(zhàn)，是對(duì)一部分企業(yè)的變相優(yōu)惠，是對(duì)一些善于鉆政策空缺的納稅人向不規(guī)范財(cái)務(wù)核算方向發(fā)展的鼓勵(lì)。 所得稅核定征收與查帳征收 收入多少的企業(yè)適合查帳征收？ 企業(yè)所得稅：是針對(duì)企業(yè)利潤(rùn)征收的一種稅，基本稅率是33%，另有兩檔優(yōu)惠稅率18%、27%。應(yīng)納稅所得額（即稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的利潤(rùn)）在十萬(wàn)以上33%的稅率，三萬(wàn)以下18%稅率，三至十萬(wàn)27%。企業(yè)所得稅有兩種征收方式：核定征收與查帳征收，查帳征收是根據(jù)企業(yè)的申報(bào)的收入減去相關(guān)的成本、費(fèi)用算出利潤(rùn)后再根據(jù)利潤(rùn)多少乘以相應(yīng)的稅率，算出應(yīng)納稅金。核定征收就是不考慮你的成本費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)直接用收入乘以一個(gè)固定比率（根據(jù)行業(yè)不同），得出的數(shù)就作為你的利潤(rùn)，然后再根據(jù)多少，乘以相應(yīng)稅率。核定征收一般適合核算不健全的小型企業(yè)。 稅務(wù)征收機(jī)關(guān)查帳的方法、重點(diǎn)與流程 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房地產(chǎn)會(huì)計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目？ 一、房地產(chǎn)涉及的稅種： |
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