居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行有關(guān)問題思考

作者 / 燕東申，最高人民法院

來源/人民司法雜志社

內(nèi)容提要

民法典規(guī)定居住權(quán)之前，案外人往往基于與被執(zhí)行人之間存在房屋共同共有、買賣、租賃、家屬扶養(yǎng)關(guān)系等情形，以享有居住權(quán)益為由，向執(zhí)行法院主張排除妨害其占有、使用房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。居住權(quán)概念法定之后，居住權(quán)人作為一部分特殊主體，明確以享有居住權(quán)這一物權(quán)為由主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。從概括權(quán)益到特定權(quán)利的變化，使得涉房屋執(zhí)行程序中權(quán)利沖突愈加復(fù)雜。目前法律、司法解釋對居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則并未進(jìn)行明晰規(guī)定，存在異議審查程序空轉(zhuǎn)、缺乏對生存權(quán)利保障的實(shí)體性規(guī)則突破等問題。本文建議強(qiáng)化對居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行案外人異議的實(shí)體審查，結(jié)合執(zhí)行實(shí)踐適時(shí)制定未登記居住權(quán)的效力優(yōu)先認(rèn)定、不符立法目的形式居住權(quán)的特定條件下除去等實(shí)體性突破規(guī)則，探索異議程序中設(shè)立裁判型居住權(quán)，切實(shí)保護(hù)特殊群體的居住權(quán)益。

目次

一、涉居住權(quán)益權(quán)利沖突形態(tài)及救濟(jì)梳理
二、居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行現(xiàn)狀檢視
三、居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行建議思考

居住權(quán)作為民法典專章規(guī)定的新型用益物權(quán)，具有物權(quán)排他效力，居住權(quán)人對他人所有住宅的全部或者部分及其附屬設(shè)施，享有占有、使用的權(quán)利。房屋作為自然人最主要的財(cái)產(chǎn)形式之一，經(jīng)常成為法院強(qiáng)制執(zhí)行的標(biāo)的物，同時(shí)住宅房屋也是保障公民生存權(quán)利的基本需要。民法典規(guī)定居住權(quán)之前，案外人往往基于與被執(zhí)行人之間存在房屋共同共有、買賣、租賃、家屬扶養(yǎng)關(guān)系等情形，以享有居住權(quán)益為由，向執(zhí)行法院主張排除妨害其占有、使用房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。居住權(quán)概念法定之后，居住權(quán)人作為一部分特殊主體，明確以享有居住權(quán)這一物權(quán)為由主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。從概括權(quán)益到特定權(quán)利的變化，使得涉執(zhí)房屋之上會(huì)同時(shí)存在所有權(quán)、居住權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、家屬扶養(yǎng)關(guān)系及法院查封等情況，執(zhí)行程序中權(quán)利沖突愈加復(fù)雜。筆者先行對強(qiáng)制執(zhí)行涉居住權(quán)益的權(quán)利沖突形態(tài)及救濟(jì)途徑進(jìn)行梳理比較，在此基礎(chǔ)上分析居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的現(xiàn)狀問題，最后對居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行處理規(guī)則的完善提出建議性思考。

一

涉居住權(quán)益權(quán)利沖突形態(tài)及救濟(jì)梳理

如前所述，在居住權(quán)益保障與強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)實(shí)現(xiàn)的沖突中，除居住權(quán)人以享有居住權(quán)主張排除強(qiáng)制執(zhí)行情形外，還存在房屋買受人主張物權(quán)期待權(quán)、借名買房人主張房屋所有權(quán)、承租人主張租賃權(quán)、共同共有人主張所有權(quán)、被執(zhí)行人或其扶養(yǎng)家屬主張唯一住房生活必需權(quán)利等情形。不同情形中的權(quán)利沖突形態(tài)不盡相同，權(quán)利救濟(jì)途徑的選擇也不完全一致。在權(quán)利救濟(jì)程序設(shè)置上，民事訴訟法第二百三十二條、第二百三十四條分別規(guī)定了執(zhí)行行為異議、案外人異議兩種救濟(jì)途徑。執(zhí)行行為異議理由較為廣泛，異議人認(rèn)為法院執(zhí)行行為違法、侵犯其相應(yīng)權(quán)益即可提出，法院在糾正執(zhí)行行為后可繼續(xù)執(zhí)行，并不當(dāng)然產(chǎn)生排除強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果；案外人異議理由為案外人對執(zhí)行標(biāo)的物主張所有權(quán)或者其他足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，該異議救濟(jì)以排除強(qiáng)制執(zhí)行為目的。兩種權(quán)利救濟(jì)程序在制度設(shè)計(jì)和功能效果上存在著較大差異。在探討居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行有關(guān)問題時(shí)，有必要先行將實(shí)踐中涉居住權(quán)益的主要權(quán)利沖突形態(tài)進(jìn)行梳理，并對救濟(jì)途徑選擇及相應(yīng)居住權(quán)益是否可排除強(qiáng)制執(zhí)行的判斷處理進(jìn)行簡要分析。

（一）以債權(quán)請求權(quán)主張居住權(quán)益的權(quán)利沖突形態(tài)及救濟(jì)

1.房屋買受人主張物權(quán)期待權(quán)。買受人實(shí)際占有涉強(qiáng)制執(zhí)行房屋，其與被執(zhí)行人在法院查封之前簽訂合法有效房屋買賣合同，但該房屋仍登記在被執(zhí)行人名下，買受人基于物權(quán)期待權(quán)向執(zhí)行法院主張居住權(quán)益，買受人享有的權(quán)利將可能與普通債權(quán)、具有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)之間發(fā)生權(quán)利沖突。此情況下，買受人提出的異議請求為排除強(qiáng)制執(zhí)行、阻止房屋的轉(zhuǎn)讓及交付，符合民事訴訟法第二百三十四條規(guī)定條件，應(yīng)向法院提出案外人異議尋求救濟(jì)。在權(quán)利沖突處理中，關(guān)于房屋買受人的債權(quán)請求權(quán)與普通債權(quán)、具有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)之間的價(jià)值衡量，最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第27條、第28條、第29條已制定相應(yīng)判斷規(guī)則。一是買受人的物權(quán)期待權(quán)原則上無法排除對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行。第27條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。該條明確了優(yōu)先受償權(quán)債權(quán)保護(hù)的位階原則上高于買受人的物權(quán)期待權(quán)。二是商品房消費(fèi)者基本生活居住權(quán)益優(yōu)先保護(hù)。第29條明確規(guī)定，買受人所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，商品房買受人所提出的排除強(qiáng)制執(zhí)行異議，是可以得到人民法院支持的。由此看出，該條是為保護(hù)商品房消費(fèi)者生存權(quán)利而作出的例外規(guī)定，突破了抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先性的原則，屬于第27條的除外情形。三是一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)不屬于第27條的除外情形，但優(yōu)先于普通債權(quán)執(zhí)行。第28條規(guī)定了無過錯(cuò)一般房屋買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件，買受人提出的異議雖然可以排除普通債權(quán)的執(zhí)行，但房屋買受人主張的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，且該條并未有關(guān)于基本生存權(quán)利保護(hù)的相關(guān)要求，不屬于第27條的除外情形，權(quán)利保護(hù)順位應(yīng)劣后于具有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)請求權(quán)。

2.借名買房人主張房屋所有權(quán)。借名買房是借名人與出名人約定以出名人名義購買房屋并辦理登記，但實(shí)際占有、使用、收益、處分等權(quán)利由借名人行使的行為。當(dāng)出名人成為被執(zhí)行人時(shí)，借名人常以其是房屋實(shí)際所有權(quán)人提出排除強(qiáng)制執(zhí)行的異議。在該類型沖突中，借名人實(shí)質(zhì)享有的是對出名人的債權(quán)請求權(quán)，對抗的權(quán)利為出名人的房屋所有權(quán)、強(qiáng)制執(zhí)行的普通債權(quán)或具有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)等。在具體處理規(guī)則上，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第25條的規(guī)定，對案外人的異議，已登記的不動(dòng)產(chǎn)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿判斷其是否系權(quán)利人。由此，對于房屋已經(jīng)登記在出名人名下，借名人作為案外人提出其享有房屋所有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的主張，將得不到人民法院支持。在后續(xù)執(zhí)行異議之訴中，借名買房行為一般為有效民事法律行為，但借名人與出名人之間關(guān)于房屋權(quán)屬的約定并不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力，基于雙方法律關(guān)系的債權(quán)性質(zhì)，原則上也是不能排除強(qiáng)制執(zhí)行的。同時(shí)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，借名人對出名人享有的債權(quán)原則上不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，但在需保障借名人基本生存居住權(quán)利時(shí)的處理上應(yīng)區(qū)別對待。有觀點(diǎn)也認(rèn)為，在審查借名買房異議時(shí)，需引入“生存權(quán)”的保護(hù)理念設(shè)立例外規(guī)則，準(zhǔn)許借名人基于生存權(quán)的特殊權(quán)益可排除強(qiáng)制執(zhí)行。對此，筆者認(rèn)為，民法典已對合同方式設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定，該類借名買房人的權(quán)利可依民法典的規(guī)定進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為合同型居住權(quán)，從而能夠上升為物權(quán)保護(hù)，保障借名人及扶養(yǎng)家屬生活必需的居住權(quán)益。在沒有法律、司法解釋對借名人特殊居住權(quán)益保護(hù)作出特別規(guī)定前，在此類案外人異議中不宜突破認(rèn)定其居住權(quán)益具有優(yōu)先性。

3.房屋承租人主張租賃權(quán)。在涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行中，租賃權(quán)是經(jīng)常存在于房屋之上的一種權(quán)利負(fù)擔(dān)，而且一般會(huì)同時(shí)存在抵押權(quán)及法院查封。在處理涉租賃權(quán)的權(quán)利沖突中，已形成了較為成熟的規(guī)則。一是遵循“買賣不破租賃”規(guī)則?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第31條規(guī)定，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持；承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價(jià)承租被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。根據(jù)該條規(guī)定，對于合法有效的租賃權(quán)，法院在執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)保障承租人居住權(quán)益，即便“帶租拍賣”處置房產(chǎn)，也不得強(qiáng)制移交房屋。對妨害居住使用權(quán)益的執(zhí)行行為，承租人可提出執(zhí)行行為異議。與之不同的是，在法院不認(rèn)可房屋租賃關(guān)系時(shí)，承租人以享有合法有效的租賃權(quán)為由提出排除強(qiáng)制執(zhí)行的異議，屬于案外人異議救濟(jì)范圍。二是租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突處理規(guī)則。民法典第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。由此，房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)的保護(hù)順位可依據(jù)二者登記或占有的先后予以確定，抵押權(quán)登記在承租人占有房屋之后的，抵押權(quán)不得對抗租賃權(quán)；反之，則抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)受到租賃權(quán)影響的，法院可以除去租賃權(quán)進(jìn)行處置。

（二）以物權(quán)請求權(quán)主張居住權(quán)益的權(quán)利沖突形態(tài)及救濟(jì)

1.居住權(quán)人主張居住權(quán)。居住權(quán)是在他人住宅上設(shè)立的物權(quán)，為特定自然人生活居住的需要而設(shè)定的一種用益物權(quán)。居住權(quán)具有法定物權(quán)保護(hù)的優(yōu)勢地位，這也是同租賃權(quán)的最大區(qū)別，在該權(quán)利遭受侵害時(shí)，居住權(quán)人可以行使物權(quán)請求權(quán)尋求保護(hù)。實(shí)踐中涉強(qiáng)制執(zhí)行的房屋上同時(shí)存在房屋所有權(quán)、居住權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)以及法院查封的情況，隨著居住權(quán)制度的施行，將會(huì)越來越多。居住權(quán)作為民法典規(guī)定的新型權(quán)利，在處理有關(guān)權(quán)利沖突時(shí)，判斷是否存在合法有效居住權(quán)、享有的居住權(quán)是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行等問題值得深入思考。雖然居住權(quán)與租賃權(quán)存在著權(quán)利制度、法律構(gòu)造的不同，但居住權(quán)對涉租賃權(quán)權(quán)利沖突的救濟(jì)規(guī)則是可以相互借鑒的。對房屋強(qiáng)制執(zhí)行過程中，各方均認(rèn)可存在居住權(quán)，但對于法院的執(zhí)行措施，居住權(quán)人認(rèn)為妨害了其居住、使用房屋權(quán)益的，應(yīng)依照民事訴訟法第二百三十二條規(guī)定針對法院的執(zhí)行行為提起執(zhí)行行為異議；若對其是否享有居住權(quán)、該權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行有爭議，應(yīng)依照民事訴訟法第二百三十四條規(guī)定提起案外人異議，以及后續(xù)可能的執(zhí)行異議之訴。后文將重點(diǎn)探析居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的現(xiàn)狀問題以及完善建議，在此不做贅述。

2.共同共有人主張所有權(quán)。對于涉案房屋登記在被執(zhí)行人名下、但實(shí)為夫妻共同所有的情況，該共同共有人基于對房屋的所有權(quán)主張居住權(quán)益時(shí)，因該訴求是以享有所有權(quán)為由排除強(qiáng)制執(zhí)行，故共同共有人應(yīng)通過案外人異議程序?qū)で缶葷?jì)，以確定是否存在所有權(quán)以及該所有權(quán)是否能夠排除所有強(qiáng)制執(zhí)行行為。關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》（以下簡稱《查扣凍規(guī)定》）第12條規(guī)定，對被執(zhí)行人與其他人共有的財(cái)產(chǎn)，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)，并及時(shí)通知共有人；共有人協(xié)議分割共有財(cái)產(chǎn)，并經(jīng)債權(quán)人認(rèn)可的，人民法院可以認(rèn)定有效；查封、扣押、凍結(jié)的效力及于協(xié)議分割后被執(zhí)行人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，對其他共有人享有份額內(nèi)的財(cái)產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定予以解除；共有人提起析產(chǎn)訴訟或者申請執(zhí)行人代位提起析產(chǎn)訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，訴訟期間中止對該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。上述司法解釋規(guī)定，確定了如何處理此類權(quán)利沖突的規(guī)則，一般而言，若各方對涉案房屋為共同共有的事實(shí)無爭議，共同共有人只是認(rèn)為法院執(zhí)行行為違反上述規(guī)定，應(yīng)依法提起執(zhí)行行為異議。在此類權(quán)利沖突解決中，對于夫妻共同共有的房屋，在執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)另一方的居住權(quán)。對于房屋是否為夫妻共同共有的爭議，權(quán)利人也需提起案外人異議尋求最終實(shí)體解決。

（三）以身份權(quán)請求權(quán)主張居住權(quán)益的權(quán)利沖突形態(tài)及救濟(jì)

在涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行中，被執(zhí)行人所撫養(yǎng)子女、扶養(yǎng)配偶、贍養(yǎng)父母等具有特定家庭關(guān)系的主體，有時(shí)會(huì)基于身份權(quán)請求權(quán)向法院主張保障其居住權(quán)益。經(jīng)多年實(shí)踐，關(guān)于被執(zhí)行人以名下唯一住房為由主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題，目前在執(zhí)行理論及實(shí)務(wù)界已基本達(dá)成共識(shí)。根據(jù)民事訴訟法第二百五十一條，《查扣凍規(guī)定》第4條、第5條的規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋基礎(chǔ)上可予以執(zhí)行。實(shí)踐中，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬認(rèn)為執(zhí)行法院執(zhí)行違法，可提出執(zhí)行行為異議。對此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第20條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除5至8年租金的。上述規(guī)定第（3）項(xiàng)的變通措施，能夠保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的居住權(quán)，較大程度上已實(shí)現(xiàn)各方權(quán)益的均衡保護(hù)。

二

居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行現(xiàn)狀檢視

通過對涉居住權(quán)益主要權(quán)利沖突形態(tài)及相應(yīng)救濟(jì)途徑的梳理，可以看出，目前法律、司法解釋對有關(guān)權(quán)利沖突處理作出了一些規(guī)定，但較為零散，缺乏系統(tǒng)性。雖然居住權(quán)在一定程度上可以參照租賃權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)規(guī)則，但居住權(quán)作為一種物權(quán)，在權(quán)利位階、權(quán)利目的、權(quán)利認(rèn)定等方面同租賃權(quán)存在著很大的不同，二者在排除強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則方面也必然有所不同。為針對性完善居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行處理規(guī)則，筆者擬對居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行處理規(guī)則的現(xiàn)狀進(jìn)行探討分析。

（一）居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行異議審查程序空轉(zhuǎn)

及時(shí)、高效、持續(xù)進(jìn)行是強(qiáng)制執(zhí)行的一項(xiàng)原則，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第25條對審查案外人是否為權(quán)利人判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定體現(xiàn)了該原則精神，其中第（5）項(xiàng)規(guī)定，其他財(cái)產(chǎn)和權(quán)利，有登記的，按照登記機(jī)構(gòu)的登記判斷；無登記的，按照合同等證明財(cái)產(chǎn)權(quán)屬或者權(quán)利人的證據(jù)判斷。民法典規(guī)定合同型居住權(quán)及遺囑型居住權(quán)應(yīng)登記設(shè)立，為追求執(zhí)行及案外人異議審查效率，在居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行異議審查中，異議法院往往僅依據(jù)權(quán)利外觀作形式審查判斷，審查有無居住權(quán)登記以判斷案外人是否享有居住權(quán)，對因特殊原因沒有登記的不予實(shí)體審查認(rèn)定，即便案外人提交了明顯享有實(shí)體權(quán)利的證據(jù)材料，對居住權(quán)的目的也不予實(shí)質(zhì)判斷考慮。案外人異議的形式審查導(dǎo)致該審查程序空轉(zhuǎn)，審查的結(jié)果往往與實(shí)質(zhì)正義存在偏差，即便在后續(xù)執(zhí)行異議之訴中得以糾正，但一定程度上也有違執(zhí)行效率原則。此外，居住權(quán)制度施行后，如同被執(zhí)行人與他人惡意串通設(shè)立虛假租賃權(quán)對抗排除強(qiáng)制執(zhí)行一樣，被執(zhí)行人也可能與他人惡意串通設(shè)立虛假居住權(quán)規(guī)避排除強(qiáng)制執(zhí)行。當(dāng)前，民法典在實(shí)體法層面并未對居住權(quán)效力作出具體規(guī)定，仍需要通過司法實(shí)踐不斷豐富解釋居住權(quán)效力問題。法院在對案外人異議進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)對居住權(quán)效力相應(yīng)的實(shí)體問題作出解釋判斷。一方面，若不對居住權(quán)的真實(shí)性進(jìn)行識(shí)別審查，認(rèn)為所有登記的居住權(quán)均可排除執(zhí)行，將使得居住權(quán)制度的功能發(fā)生本質(zhì)性偏移，即便可以“帶居拍賣”、變賣或者以物抵債，但流通性及交易價(jià)格將大大降低，不利于申請執(zhí)行人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。另一方面，若對沒有登記的居住權(quán)一概視為沒有效力，將導(dǎo)致實(shí)體權(quán)利人所享有的事實(shí)物權(quán)得不到及時(shí)保護(hù)。

（二）居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則有待具體、明晰

權(quán)利人以享有居住權(quán)為由主張排除妨害其占有、使用房屋的執(zhí)行異議，屬于民事訴訟法第二百三十四條規(guī)定的案外人異議。該救濟(jì)途徑已然明確，通過設(shè)置案外人異議前置程序，在執(zhí)行程序先行審查判斷的基礎(chǔ)上，最終也可導(dǎo)入訴訟程序。但，在案外人異議審查、執(zhí)行異議之訴審理中，對判斷案外人主張的權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的處理上，目前沒有具體明晰的規(guī)則。民事訴訟法及有關(guān)司法解釋對“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”規(guī)定為概括式規(guī)范，并未有類型化列舉式的規(guī)定，相應(yīng)規(guī)則指引功能薄弱，判斷何種情況下可認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益仍是執(zhí)行異議之訴中的難點(diǎn)問題。居住權(quán)作為一種新的用益物權(quán)，民法典在實(shí)體法層面也未對居住權(quán)效力進(jìn)行全面規(guī)定，作為新規(guī)定的物權(quán)制度，仍需要通過司法實(shí)踐去反饋總結(jié)制度施行中的問題。立法機(jī)關(guān)、實(shí)務(wù)機(jī)關(guān)已關(guān)注到居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則不清晰明確的問題。2022年6月，經(jīng)十三屆全國人大常委會(huì)第三十五次會(huì)議審議的民事強(qiáng)制執(zhí)行法（草案）第一百三十條就涉及居住權(quán)有關(guān)處理規(guī)則進(jìn)行規(guī)定，人民法院裁定拍賣、變賣成交或者抵債的，應(yīng)當(dāng)將不動(dòng)產(chǎn)交付買受人或者承受人；承租人、居住權(quán)人等有權(quán)繼續(xù)占有的，應(yīng)當(dāng)通知承租人、居住權(quán)人在其權(quán)利期限屆滿后向買受人或者承受人交付。上述強(qiáng)制執(zhí)行法草案將居住權(quán)與租賃權(quán)并列一起規(guī)定，也僅僅明確了在居住權(quán)權(quán)利期限內(nèi)有權(quán)繼續(xù)占有、能夠排除交付房屋的強(qiáng)制執(zhí)行行為的原則性規(guī)則。民法典規(guī)定了合同設(shè)立、遺囑設(shè)立、法院裁判設(shè)立3種設(shè)立居住權(quán)的方式，3種方式設(shè)立生效的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，雖然民法典專章規(guī)定了居住權(quán)，對居住權(quán)概念、居住權(quán)合同內(nèi)容、設(shè)立、限制及消滅作了規(guī)定，但在判斷案外人是否享有居住權(quán)或在強(qiáng)制執(zhí)行中能否對抗其他權(quán)利等方面，實(shí)體法和程序法并未有明確規(guī)則。如，債權(quán)人為確保債務(wù)人履行相應(yīng)債務(wù)，雙方簽訂合同設(shè)立居住權(quán)，該情形設(shè)立的居住權(quán)多數(shù)違背立法目的，在發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，是否應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)？未辦理登記的居住權(quán)，但事實(shí)上符合保障特定群體生存權(quán)利的立法目的，是否可以產(chǎn)生對抗效力？對類似問題，需要制定具體清晰的規(guī)則，才可為紛繁復(fù)雜情形下涉居住權(quán)排除執(zhí)行的處理提供路徑。

（三）區(qū)別案居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行規(guī)則需實(shí)體性突破件請示

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條已對特定房屋買受人物權(quán)期待權(quán)予以實(shí)體性突破保護(hù)，即便未完成不動(dòng)產(chǎn)登記，符合特定條件的也可以相應(yīng)排除強(qiáng)制執(zhí)行。民法典設(shè)立居住權(quán)的目的也是保護(hù)特定困難群體的居住權(quán)益，未登記的居住權(quán)是否可以排除強(qiáng)制執(zhí)行，是當(dāng)前實(shí)踐爭議較大的問題。未經(jīng)登記的居住權(quán)雖不符合民法典規(guī)定的合同型居住權(quán)設(shè)立形式條件要求，但在居住權(quán)合同簽訂在房屋查封之前，權(quán)利人基于滿足生活必要已經(jīng)實(shí)際居住，并且未進(jìn)行登記也非權(quán)利人過錯(cuò)的情況下，該權(quán)利人以未經(jīng)登記的居住權(quán)是否可排除強(qiáng)制執(zhí)行？有觀點(diǎn)認(rèn)為，不應(yīng)絕對堅(jiān)持物權(quán)法定原則和公示公信原則，未經(jīng)登記的居住權(quán)在符合特定條件下，應(yīng)具備阻卻執(zhí)行的效力，也符合居住權(quán)立法本意，在未出臺(tái)明確司法解釋之前，應(yīng)當(dāng)結(jié)合執(zhí)行實(shí)務(wù)進(jìn)行權(quán)利效力層級評價(jià)，確保居住權(quán)保護(hù)弱勢群體生存權(quán)利的功能。如，在“以房養(yǎng)老”中，房屋原所有權(quán)人在年老時(shí)將房屋出賣給公司，合同約定房屋過戶至公司名下，并在該房屋上為原所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)供其占有、使用，公司一次性或分期支付價(jià)款。由于老年人本身為弱勢群體，不可避免會(huì)產(chǎn)生因特殊原因沒有完成居住權(quán)登記的情況，對此類權(quán)利主體權(quán)益若不進(jìn)行實(shí)體性突破保護(hù)，將不利于居住權(quán)制度功能的發(fā)揮。此外，在合同型居住權(quán)設(shè)立時(shí)，民法典明確規(guī)定需達(dá)成書面合同、居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立等條件，但在復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境中，還會(huì)存在口頭設(shè)立居住權(quán)且未進(jìn)行登記的情況。針對此類情況，在案外人異議審查程序中，目前很難突破性保護(hù)權(quán)利人的居住權(quán)益。此外，還需注意到，對形式上符合居住權(quán)設(shè)立要求，但實(shí)際設(shè)立并不符合立法本意的情況，該居住權(quán)的存在影響到強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，目前在實(shí)體規(guī)則缺乏的情況下，執(zhí)行程序中無法除去該居住權(quán)。綜上，鑒于上述問題的存在，為妥當(dāng)解決執(zhí)行程序涉居住權(quán)權(quán)利沖突問題，需要針對性制定實(shí)體性突破規(guī)則，回應(yīng)執(zhí)行實(shí)踐需要，彌補(bǔ)居住權(quán)制度不足。

三

居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行建議思考

（一）強(qiáng)化居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行異議實(shí)體審查

在案外人異議程序中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的物是否享有足以阻止執(zhí)行標(biāo)的轉(zhuǎn)讓、交付的實(shí)體權(quán)利，是法院審查的焦點(diǎn)問題；同樣，在后續(xù)執(zhí)行異議之訴中，法院需對案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行作出審理判斷。具體到涉居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行處理中，一般會(huì)存在4種情況：一是案外人具備民法典規(guī)定的居住權(quán)設(shè)立的形式要求，而且也符合民法典規(guī)定該權(quán)利的立法本意；二是案外人具備形式要求的居住權(quán)，但該居住權(quán)的設(shè)立不符合民法典立法本意；三是案外人不具備居住權(quán)設(shè)立形式要求，但事實(shí)狀態(tài)符合民法典立法本意；四是案外人不具備居住權(quán)設(shè)立形式要求，事實(shí)狀態(tài)也不符合民法典立法本意。不難看出，在處理涉居住權(quán)權(quán)利沖突時(shí)，判斷案外人的權(quán)利是否優(yōu)先保護(hù)，需要作出大量的實(shí)體審查。具體而言，民法典在規(guī)定居住權(quán)時(shí)，采用了“但書”技術(shù)，以保證居住權(quán)制度具有一定的靈活性。同時(shí)，也帶來了投資性居住權(quán)、名為居住實(shí)為借貸居住權(quán)的出現(xiàn)，被執(zhí)行人極易利用居住權(quán)物權(quán)保護(hù)的優(yōu)勢，以上述兩類居住權(quán)形式達(dá)到轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行的惡意目的。對于形式上符合設(shè)立條件的居住權(quán)，在異議審查中，是否一概依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第25條第（5）項(xiàng)規(guī)定，有登記的，按照登記機(jī)構(gòu)的登記判斷?筆者認(rèn)為，針對居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)體審查問題，在程序上，無論案外人異議程序?qū)彶檫€是執(zhí)行異議之訴審理，都應(yīng)當(dāng)考慮到居住權(quán)所擔(dān)負(fù)的制度功能，對居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行異議進(jìn)行實(shí)體審查。權(quán)利沖突的復(fù)雜性倒逼摒棄純形式外觀審查，強(qiáng)化對權(quán)利真實(shí)性、合法性的審查。執(zhí)行審查程序與實(shí)體判斷問題并非完全切割，在執(zhí)行程序中識(shí)別判斷明顯虛假的居住權(quán)，針對合同真實(shí)性、合法性進(jìn)行識(shí)別，初步核實(shí)案外人在房屋之上是否真正享有居住權(quán)。筆者建議在實(shí)務(wù)中重點(diǎn)審查居住權(quán)合同是無償還是有償、簽訂時(shí)間、期限、占有狀況、合同簽訂雙方的關(guān)系、居住權(quán)人的生活狀況等基本事實(shí)，據(jù)此作出實(shí)體審查判斷，避免將關(guān)于居住權(quán)是否真實(shí)有效的實(shí)體審查一概推至執(zhí)行異議之訴，從而提高定分止?fàn)幍膱?zhí)行效率。

（二）適時(shí)制定居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)體規(guī)則

強(qiáng)化居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行異議的實(shí)體審查，需有具體明晰的實(shí)體規(guī)則作支撐。目前關(guān)于執(zhí)行異議之訴的司法解釋尚未制定出臺(tái)，異議之訴審理中，涉及如房屋買受人物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體判斷規(guī)則，尚需參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的有關(guān)條款，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的認(rèn)定缺乏實(shí)體規(guī)則，況且《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》也未有居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體規(guī)則。因此，筆者建議在修改《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》或者制定執(zhí)行異議之訴等司法解釋時(shí)，有關(guān)部門能夠制定居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的主要實(shí)體規(guī)則。一是對真實(shí)合法居住權(quán)予以保護(hù)規(guī)則。對于在法院查封房屋前已經(jīng)簽訂書面合同并完成登記的居住權(quán)，經(jīng)實(shí)體審查，居住權(quán)人確為生活居住需要保障的特殊群體，該情形居住權(quán)能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。即便所涉房屋被拍賣、變賣或以物抵債，居住權(quán)人對該房屋均享有居住權(quán)。二是居住權(quán)與抵押權(quán)沖突處理規(guī)則。此規(guī)則可參考租賃權(quán)與抵押權(quán)沖突處理，居住權(quán)登記設(shè)立在抵押權(quán)登記之前的，居住權(quán)保護(hù)順位優(yōu)先抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，在對抵押物處置時(shí)，居住權(quán)人可申請排除妨害其占有、使用的強(qiáng)制執(zhí)行；居住權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)登記之后的，在設(shè)立居住權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)人應(yīng)通知抵押權(quán)人知曉，在處置抵押物時(shí)，如果居住權(quán)的存在影響抵押權(quán)人受償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)將居住權(quán)予以除去后再行處置。三是對于未登記居住權(quán)特定條件下排除強(qiáng)制執(zhí)行的規(guī)則。在法院查封房屋之前，雙方已經(jīng)簽訂書面居住合同或有充足證據(jù)證明達(dá)成口頭合同，居住權(quán)人確為生活居住需要、已實(shí)際占有使用，且未進(jìn)行居住權(quán)登記非因居住權(quán)人過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該權(quán)利人所享有的居住權(quán)益能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。四是對于不符合民法典設(shè)立居住權(quán)制度初衷的排除規(guī)則。被執(zhí)行人為他人設(shè)立居住權(quán)的目的與民法典立法本意明顯不符，該居住權(quán)的設(shè)立在法院查封之前或者抵押之前，如明顯為投資目的，且居住權(quán)人也非居住生活之必需，即使居住權(quán)成立的物權(quán)外觀形式要件已具備，也可不承認(rèn)其實(shí)質(zhì)的優(yōu)先效力。同時(shí)，如果申請執(zhí)行人認(rèn)為該居住權(quán)是被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的一種變通手段，致使被執(zhí)行房屋價(jià)值降低的，申請執(zhí)行人也可依法提起撤銷之訴尋求救濟(jì)。此外，居住權(quán)人在房屋所有人同意的情況下將房屋出租給他人、收取租金后另行租賃其他房屋用于必需生活居住，以及以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)但未辦理登記等等問題，也需要研究確定相應(yīng)排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體規(guī)則。

（三）探索異議程序中設(shè)立裁判型居住權(quán)

在民法典未規(guī)定居住權(quán)之前，最高人民法院結(jié)合司法實(shí)踐制定了《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋（一）》，其中第27條規(guī)定，離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。民法典制定時(shí)吸收了上述司法解釋的規(guī)定，其第一千零九十條規(guī)定明確了離婚時(shí)對生活困難一方的幫助形式，雙方協(xié)商不成的，人民法院可以判決。此項(xiàng)規(guī)定被認(rèn)為是民法典對人民法院在婚姻家庭領(lǐng)域通過裁判設(shè)立居住權(quán)的立法肯定，有觀點(diǎn)認(rèn)為此類型為配偶居住權(quán)。通過裁判設(shè)立居住權(quán)具有一定的司法實(shí)踐基礎(chǔ)。此外，民法典第二百二十九條明確規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)該條規(guī)定，人民法院的法律文書是可以產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立、消滅效力的，居住權(quán)作為一種物權(quán)，當(dāng)然也應(yīng)包含在內(nèi)。民法典除專章規(guī)定合同方式和遺囑方式設(shè)立居住權(quán)外，對人民法院在特定條件下以裁判設(shè)立居住權(quán)也是持肯定和開放態(tài)度的，這為解決一些并未上升為居住權(quán)優(yōu)勢地位的特殊居住權(quán)益保護(hù)提供了救濟(jì)途徑。因此，在異議審查程序中，對于家庭關(guān)系中借名買房人的居住權(quán)益、被執(zhí)行人扶養(yǎng)家屬生活必需的居住權(quán)益的保護(hù)，是否也可進(jìn)行探索突破，制定實(shí)體性突破規(guī)則？對符合特定條件的，人民法院可裁判特殊群體就被執(zhí)行房屋享有居住權(quán)，以切實(shí)保護(hù)特殊群體的居住權(quán)益。

結(jié)語

民法典增設(shè)居住權(quán)制度，對解決“住有所居”問題具有重要推動(dòng)作用，有利于滿足特定群體基本生活需要，對保障公民基本人權(quán)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定都將發(fā)揮重要作用。在執(zhí)行程序中落實(shí)居住權(quán)制度，需要把握民法典設(shè)立居住權(quán)的立法本意，立足執(zhí)行實(shí)踐，力求實(shí)質(zhì)正義。需要結(jié)合居住權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行的現(xiàn)狀，制定實(shí)體性突破規(guī)則，強(qiáng)化涉居住權(quán)案外人異議實(shí)體審查，探索在異議程序中裁判設(shè)立居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)各方當(dāng)事人權(quán)益的均衡維護(hù)，以執(zhí)行實(shí)踐不斷豐富完善居住權(quán)制度。

編輯：李泊毅

審核：趙沨