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來源：胖乎律師，轉(zhuǎn)自大律君 本文僅供交流學(xué)習(xí)，版權(quán)歸原作者所有，部分文章推送時(shí)未能及時(shí)與原作者取得聯(lián)系，若來源標(biāo)注錯(cuò)誤或侵犯到您的權(quán)益，煩請(qǐng)告知，我們將立即刪除?！胺煞?wù)業(yè)務(wù)交流” 房屋租賃合同，是指房屋出租人與承租人之間，以承租人定期給付約定租金形式，雙方就房屋租賃相關(guān)權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致合意而簽署的協(xié)議。 關(guān)于租賃合同，民法典在原有合同法的基礎(chǔ)上，作出了新增修改——在更有利于保障租房人權(quán)益的基礎(chǔ)上，也更加兼顧出租人的權(quán)益。民法典關(guān)于租賃合同的新規(guī)定 ——2021年簽署租賃合同一定要注意了！ 1、房屋權(quán)屬存爭(zhēng)議？可無償退租！《民法典》第七百二十四條：有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同： （一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押； （二）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議； （三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。
實(shí)際中，經(jīng)常出現(xiàn)房屋所有權(quán)引發(fā)的爭(zhēng)議糾紛，殃及了租房人的情況。此時(shí)租房人想退租卻苦于租賃合同沒有到期，且合同條款并未明確約定出現(xiàn)此種情況時(shí)應(yīng)如何處理。民法典第七百二十四條則明確了：當(dāng)房屋出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議，或者被查封、扣押時(shí)，租房人可以依法解除租賃合同。可以說從法律角度更一步保障了租房人的居住權(quán)益——廣大租房人遇到這種情況時(shí)，在保留相關(guān)證據(jù)后，就可以隨時(shí)（和出租人）要求解除租賃合同。2、設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租！房屋“居住權(quán)”是民法典新增的概念——指的是在不改變房屋所有權(quán)的前提下，為特定主體設(shè)置一定期限的居住權(quán)利。根據(jù)民法典規(guī)定，在沒有特殊約定的情況下，設(shè)立了居住權(quán)的房屋不得出租：《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。 所以，租客們?cè)谧夥繒r(shí)應(yīng)當(dāng)首先明確：該房屋是否設(shè)立了居住權(quán)。如果房屋設(shè)立了居住權(quán)仍被違約出租承租，那么日后產(chǎn)生糾紛，該房屋的租賃合同將因?yàn)椤熬幼?quán)”而失去法律效力。（合同失效意味著，居住權(quán)所有人可以隨時(shí)將租客趕出房屋）所以，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，可以說是租房雷區(qū)，租客們?cè)谧夥繒r(shí)一定要避開——可以在租賃合同中寫明：該房屋未設(shè)立居住權(quán)……在合同履行期間不得設(shè)立居住權(quán)……否則出租人將承擔(dān)xxxx元違約金。3、到期了被趕出去？不行，租房人享有優(yōu)先租賃權(quán)！現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)有這樣一種情況：合同到期后，租房人被房東告知不想再出租了，那么此時(shí)租房人只能去找新的房源。而民法典新增規(guī)定，當(dāng)租賃期滿后，房屋承租人在同等條件下，享有優(yōu)先承租權(quán)利：《民法典》第七百三十四條：租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。 租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
意味著—— 首先，租賃期滿后，如果租房人繼續(xù)租賃，且出租人沒有提出異議，那么此時(shí)視為原租賃合同繼續(xù)有效，同時(shí)租賃期限變?yōu)椴欢ㄆ冢?/section>其次，如果租賃期滿后，出租人想租給別的租客，那么在同等條件的前提下（比如同等租金），原租房人則享有優(yōu)先承租的權(quán)利。4、租房人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？有限制條件了！《民法典》第七百二十六條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。 對(duì)比此前合同法相關(guān)規(guī)定——（房屋出售時(shí)）租房人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：首先民法典明確了租房人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的期限：在出租人通知租房人房屋將出售后的15天內(nèi)（租房人應(yīng)明確是否購(gòu)買）；其次民法典還規(guī)定了如果房屋按份共有人/房屋所有權(quán)人的近親屬表示購(gòu)買的，那么租房人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)將作廢。5、房屋轉(zhuǎn)租時(shí)，幾方權(quán)益如何保障？對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常出現(xiàn)的“房屋轉(zhuǎn)租”的情況，由此引發(fā)的糾紛應(yīng)如何解決？此次民法典新增規(guī)定：《民法典》第七百一十六條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 《民法典》第七百一十八條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。
首先，經(jīng)過出租人同意的，承租人可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人（未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的，出租人可解除合同）；其次，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以提出異議（期限為6個(gè)月內(nèi)），超期則視為同意轉(zhuǎn)租；第三，（經(jīng)出租人同意）轉(zhuǎn)租的房屋，出租人和承租人的租賃合同繼續(xù)有效，同時(shí)第三人造成的房屋損失結(jié)果，由承租人來進(jìn)行賠償。
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