隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，父母或其他監(jiān)護人為未成年人購買房屋的做法日益普遍。不動產(chǎn)登記實踐中，涉及未成年人的不動產(chǎn)登記，須其監(jiān)護人代為申請辦理。但如果出現(xiàn)未成年人父母離婚而監(jiān)護人一方不同意處置或拒絕配合等情況，那么即使另一方向不動產(chǎn)登記機構提出申請，登記機構在履行合理審慎義務時，也可能會以“未經(jīng)數(shù)個監(jiān)護人一致同意”為由不予受理。
本文將從未成年人不動產(chǎn)登記相關規(guī)定出發(fā)，結合不動產(chǎn)登記實踐，本著保護未成年人財產(chǎn)權益的目的，梳理未成年人不動產(chǎn)登記中的法律關系，分析登記機構的審查職責。同時，筆者認為，在受理監(jiān)護人代為處置未成年人不動產(chǎn)登記申請時，登記機構不應采取“一刀切”的做法，而應該以法定代理人制度為基本原則，結合監(jiān)護制度的立法目的，允許作為法定代理人的一方監(jiān)護人處置未成年人不動產(chǎn)。
《民法典》第3條、第13條分別規(guī)定，“民事主體的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益受法律保護，任何組織或者個人不得侵犯”“自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務”。
從以上規(guī)定可以看出，自然人從出生起依法享有民事權利，這里的民事權利既有人身權利又有財產(chǎn)權利。財產(chǎn)權利包括不動產(chǎn)物權和動產(chǎn)物權，因此，未成年人是不動產(chǎn)物權即房屋所有權的權利主體。根據(jù)法律規(guī)定，未成年人依法取得不動產(chǎn)物權后，對該不動產(chǎn)依法享有占有、使用、收益、處分的權利。
登記在未成年人名下的不動產(chǎn)，究竟是屬于未成年人的個人財產(chǎn)還是家庭共有財產(chǎn)，理論界存在不同的認識，主要包括個人財產(chǎn)說和家庭財產(chǎn)說。
個人財產(chǎn)說認為，登記在未成年人名下的不動產(chǎn)系未成年人個人的合法財產(chǎn)。根據(jù)《民法典》第13條、第14條規(guī)定，自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。因此，不論是未成年人還是成年人，都具有民事權利能力。財產(chǎn)權是自然人權利能力的一個重要組成部分，未成年人有獲得財產(chǎn)的權利，其雖不能自行獲得勞動報酬，但可以通繼承、他人贈與等其他合法方式獲得財產(chǎn)。父母或其他監(jiān)護人為未成年子女購買房屋等不動產(chǎn)，經(jīng)依法申請并登記在未成年人個人名下，系未成年人的個人合法財產(chǎn)。
家庭財產(chǎn)說認為，未成年子女系家庭成員，一般無獨立經(jīng)濟來源，日常生活尚需父母供給，且未成年人作為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，購房款一般源于父母支付，實際支付購房款來自未成年人家庭的共同財產(chǎn)。因此，即使不動產(chǎn)登記在未成年人名下，也是家庭共有財產(chǎn)的組成部分。此外，我國家庭成員的基礎關系決定了未成年子女名下房產(chǎn)的家庭共有屬性。除未成年人因繼承、獎勵、他人贈與、報酬、收益等合法來源獲得的財產(chǎn)外，來源于父母支付購房款購買的房屋，應確定為家庭共同財產(chǎn)。
對于以上觀點，筆者認為，隨著《民法典》的頒布施行，婚姻家庭法一并回歸《民法典》體系，僅以“家庭成員”身份關系為由認定財產(chǎn)為家庭共有，與“物權法定”及物權登記的“公示公信原則”不相符合?！睹穹ǖ洹返?09條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。其第216條、第217條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，結合《民法典》不動產(chǎn)物權登記制度，經(jīng)依法登記的不動產(chǎn)，所有權屬于登記簿上記載的權利主體。父母出資購買或他人贈與未成年人的房屋，以未成年人名義辦理不動產(chǎn)登記的，應認定為未成年人合法財產(chǎn)，未成年人依法享有不動產(chǎn)完全物權。
未成年人民事行為能力。我國《民法典》對未成年人根據(jù)年齡劃分為無民事行為能力人和限制民事行為能力人兩種?！睹穹ǖ洹返?9條規(guī)定，8周歲以上的未成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經(jīng)其法定代理人同意、追認。其第20條規(guī)定，不滿8周歲的未成年人為無民事行為能力人，由其法定代理人代理實施民事法律行為。民法上民事行為能力制度的直接目的在于確定各類行為能力人的行為法律效力如何。一旦行為人的行為能力不完全，那么其實施的民事法律行為在效力評價上即可能出現(xiàn)瑕疵。因此，未成年人無法獨立實施申請辦理不動產(chǎn)登記的民事法律行為。
法定代理人與監(jiān)護人。民事生活無法將無民事行為能力或限制民事行為能力的未成年人完全排除在市場交易的大門之外。因此，民法創(chuàng)設法定代理人制度。法定代理人能夠?qū)π袨槟芰η啡闭邔嵤┬袨榈男ЯM行有效管控，使其避免承受自身無法履行的法律后果，又不會阻斷其參與交易的法律通道。無民事行為能力人或限制民事行為能力人則能夠借助法定代理人的力量，彌補自身行為能力之不足。根據(jù)此項制度，法定代理人代理行為能力欠缺者實施民事法律行為或者允許其實施特定的行為，一方面可以使其參與交易、融入社會生活，另一方面也可以確保其不因能力欠缺而遭受損害或?qū)е滤艘虼耸軗p。
《民法典》在“自然人”一章中，將監(jiān)護制度規(guī)定在民事主體制度中，其目的是保障未成年人或限制民事行為能力成年人的權益，彌補其民事行為能力的不足。同時，監(jiān)護制度還要求父母對未成年子女盡到撫養(yǎng)、教育和保護義務，以適當方式、方法管理和教育未成年人，保護未成年人的人身和財產(chǎn)不受侵害等。
《民法典》第23條、第27條和第34條分別規(guī)定，“無民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護人是其法定代理人”“父母是未成年子女的監(jiān)護人”“監(jiān)護人的職責是代理被監(jiān)護人實施民事法律行為，保護被監(jiān)護人的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益等”。通過上述規(guī)定可以看出，父母是未成年子女的監(jiān)護人，應履行監(jiān)護人職責，包括撫養(yǎng)、教育和保護未成年子女等。同時，因監(jiān)護人履行職責，還會產(chǎn)生相應權利，如為保護被監(jiān)護人的人身權益而享有醫(yī)療方案的同意權，為保護被監(jiān)護人的財產(chǎn)權益而享有財產(chǎn)的管理和支配權等。當被監(jiān)護人不能對外獨立實施民事法律行為，監(jiān)護人應依法代理被監(jiān)護人實施相應行為。
不動產(chǎn)登記實務界和理論界有觀點認為未成年人的法定代理人與監(jiān)護人是同一法律概念，并常將兩者混用，導致登記實踐中因概念不清存在認識和應用上的偏差。
筆者認為，法定代理人制度是調(diào)整代理人與第三人民事法律行為的制度，約束其在“外部”產(chǎn)生的法律效果。當監(jiān)護人代理被監(jiān)護人對外與第三人實施民事法律行為，此時的法定代理已將監(jiān)護人與被監(jiān)護人視作一個整體。法定代理人制度規(guī)范該整體與外部進行民事法律行為而產(chǎn)生的“整體”概念。而監(jiān)護制度是規(guī)范監(jiān)護人與被監(jiān)護人“內(nèi)部”關系的規(guī)則，主要是調(diào)整監(jiān)護人與被監(jiān)護人之間法律關系的制度，是一個“內(nèi)部”法律關系的概念。雖然《民法典》規(guī)定未成年人的法定代理人與監(jiān)護人在“范圍”上重合，但兩者在法律含義及法律效果上存在不同。
未成年人不動產(chǎn)登記應由法定代理人代為申請。不動產(chǎn)登記機構在受理未成年人不動產(chǎn)登記業(yè)務時，可從法定代理人的角度去判斷代為申請登記行為。當監(jiān)護關系證明材料證明未成年人與監(jiān)護人之間存在“法定代理關系”，即證明監(jiān)護人享有法定代理權，可依法代理未成年人從事申請登記的民事法律行為。
一般情況下，父母是未成年人的法定監(jiān)護人。父母具有撫養(yǎng)、教育和保護未成年子女的法定義務，與未成年子女的關系最為密切，對未成年人的健康成長至關重要。因此，父母無條件地成為未成年人的法定監(jiān)護人。當父母代未成年人申請辦理不動產(chǎn)登記時，是合法的申請主體。而法定代理人資格的審查，主要涉及監(jiān)護關系證明材料。在父母為監(jiān)護人時，戶口簿、出生醫(yī)學證明、獨生子女證明等是監(jiān)護關系證明材料。
在父母沒有監(jiān)護能力的情況下，一般會設置其他個人或者組織擔任監(jiān)護人作為補充，以保護未成年人的人身和財產(chǎn)權利?！睹穹ǖ洹返?7條規(guī)定，未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由下列有監(jiān)護能力的人按順序擔任監(jiān)護人：（一）祖父母、外祖父母；（二）兄、姐；（三）其他愿意擔任監(jiān)護人的個人或者組織，但是須經(jīng)未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意。
因此，在未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的情況下，祖父母、外祖父母、兄、姐或經(jīng)未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意的其他愿意擔任監(jiān)護人的個人或者組織以及人民法院指定的監(jiān)護人，均可以成為未成年人的法定監(jiān)護人。此時，公證監(jiān)護關系材料、人民法院的法律文書是監(jiān)護關系證明材料。此種情況下的法定監(jiān)護人代理未成年人申請不動產(chǎn)登記，不動產(chǎn)登記機構應依法受理。
至于人數(shù)，最高人民法院印發(fā)的原《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）曾規(guī)定，“監(jiān)護人可以是一人，也可以是同一順序中的數(shù)人”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》中也規(guī)定，“人民法院依法指定的監(jiān)護人一般應當是一人，由數(shù)人共同擔任監(jiān)護人更有利于保護被監(jiān)護人利益的，也可以是數(shù)人”?？梢姡O(jiān)護人可為一人或數(shù)人。在法定代理人的確定上，兩者范圍完全重合，因此法定代理人也可以是一人或數(shù)人。故筆者認為，按此精神由監(jiān)護人代為申請不動產(chǎn)登記的，可以是一個監(jiān)護人代為申請，也可以是多個同一順序的監(jiān)護人代為申請。
《民法典》第34條明確了監(jiān)護人的職責，是代理被監(jiān)護人實施民事法律行為，保護被監(jiān)護人的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益等。第35條還規(guī)定，監(jiān)護人應當按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責，監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)。
最有利于被監(jiān)護人的原則可以理解為，在保護被監(jiān)護人的人身權利、財產(chǎn)權利和其他合法權益的過程中，要綜合各方面的因素進行權衡，選擇最有利于被監(jiān)護人的方案，采取最有利于被監(jiān)護人的措施，使被監(jiān)護人的利益最大化。
對于如何認定監(jiān)護人“為被監(jiān)護人利益”處置財產(chǎn)，《民法典》條款中并無準確定義，實踐中判斷監(jiān)護人處分未成年人房屋是否系為其利益也較為困難。一旦出現(xiàn)爭議，當事人陳述的意見大多源于主觀，或因涉及利益對象不同而發(fā)生變化，較難確認其真實性。對此，筆者認為，與處理被監(jiān)護人財產(chǎn)的方式相比，將是否以合理價格轉(zhuǎn)化未成年人的財產(chǎn)價值作為保護被監(jiān)護人利益的判斷標準，更為適當。當然，還要充分考慮其效益是否全部由被監(jiān)護的未成年人享有。
立法規(guī)定。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第11條規(guī)定，因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應當提供為被監(jiān)護人利益的書面保證。父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關監(jiān)護關系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權的材料或者其他材料。從該條來看，處分未成年人的不動產(chǎn)，應提供為被監(jiān)護人利益的書面材料。但這里沒有明確，在父母雙方作為監(jiān)護人或存在多個監(jiān)護人的情況下，是否需要多個監(jiān)護人一并同意。
理論觀點。不少專家學者認為，在數(shù)個監(jiān)護人的情況下，應由數(shù)個監(jiān)護人一致同意才能處置未成年人不動產(chǎn)。理由為，根據(jù)《民法典》監(jiān)護制度的立法初衷，處置未成年人不動產(chǎn)，在父母為監(jiān)護人或存在多個監(jiān)護人的情況下，需要父母一致同意或多個監(jiān)護人一致同意。因此，在簽訂處置未成年人不動產(chǎn)的買賣合同、代為申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，均要父母雙方或多個監(jiān)護人一致同意并簽字確認。
司法實踐。司法審判實踐中，監(jiān)護人出售登記在未成年人名下的房屋，判斷該買賣合同效力時，法院則常適用《民法典》“合同編”關于代理行為對合同效力影響的規(guī)定。即未成年人的法定代理人代未成年人對外實施民事法律行為時，是否存在違反代理人義務、濫用代理權等導致合同無效的行為。通常情況下，即使父母雙方為監(jiān)護人或有多個監(jiān)護人存在，一方監(jiān)護人代理未成年人對外簽訂的房屋買賣合同應認定為有效法律合同。
不動產(chǎn)登記實踐。《重慶市土地房屋權屬登記條例》對上述問題進行了明確。其第15條“監(jiān)護人有多人的，應當根據(jù)監(jiān)護約定代為申請，或者由監(jiān)護人共同代為申請登記”規(guī)定，在有數(shù)個監(jiān)護人的情況下應由監(jiān)護人共同代為申請登記。
在父母等多個監(jiān)護人的情況下，是否要求共同監(jiān)護人都在承諾書上簽字，各地方立法中或明確或未明確。但登記實踐一般采用數(shù)個監(jiān)護人一致同意或到場原則，不論作為父母的監(jiān)護人是否離婚。其理由均來自監(jiān)護制度及《意見》第21條的規(guī)定，即使夫妻雙方離婚，也改變不了他們皆為未成年子女法定監(jiān)護人的身份。
登記在未成年人名下的不動產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓給法定監(jiān)護人。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，監(jiān)護人應當以最有利于被監(jiān)護人的目的行使監(jiān)護權。如作為監(jiān)護人的父母將未成年人名下的房屋過戶給自己，在辦理不動產(chǎn)登記時即使向不動產(chǎn)登記機構出具了“為了未成年人利益的承諾”，不動產(chǎn)登記機構也不能受理。因為從監(jiān)護的目的角度理解，將未成年人不動產(chǎn)出售給監(jiān)護人，從法理上看不是為了未成年人的利益。父母代未成年子女與自己簽訂房屋買賣合同的行為，與監(jiān)護制度的法理相悖。從代理權的角度理解，將未成年人名下不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給監(jiān)護人將會存在“自己代理”的情況，且未成年人無法“同意或追認”自己代理。
登記在監(jiān)護人名下的不動產(chǎn)，若非被監(jiān)護人純獲利益，不能贈與未成年人。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，贈與需要受贈人明確作出接受贈與的意思表示?！睹穹ǖ洹返?44條規(guī)定：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”無民事行為能力人不能作出“接受獎勵”“贈與”的意思表示。因此，筆者認為，8周歲以下的未成年人，不管其智力或者意思表示能力如何，一律沒有獨立實施民事法律行為的能力，即使作出接受的意思表示，也是沒有法律效力的，除非其純獲利益。年滿8周歲不滿18周歲的限制民事行為能力人，可以作出接受贈與的意思表示。但對照《民法典》第145條限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為有效，父母將房屋贈與子女，法律規(guī)定受贈方要繳納契稅等費用，不屬于純獲利益的民事法律行為，除非監(jiān)護人明確承擔全部稅費。
登記在監(jiān)護人名下的不動產(chǎn)，不能出售給未成年子女。父母將登記在自己名下的房屋出售給未成年子女，同樣存在問題。未成年人只能實施純獲利益的民事法律行為。父母將房屋出售給子女，未成年子女要支付對價。支付購房款是一種負擔行為，從立法規(guī)定上看，未成年人不能獨立實施民事法律行為，只能通過法定代理人參與。此外，父母代未成年人與一般第三人交易為民事法律行為，不違反“自愿、平等、等價有償、誠實信用”原則。但父母代未成年人與自己實施有償?shù)?、互相履行義務的買賣法律行為時，在法律行為中只有一方當事人的意思表示，與《民法典》的基本原則相違背。
審查職責。不動產(chǎn)登記工作實踐中，特別是在遇到處置未成年人財產(chǎn)的不動產(chǎn)登記申請時，登記機構往往要求作為監(jiān)護人的父母雙方一致同意才能處分未成年人名下不動產(chǎn)。若遇到雙方離婚后一方拒不配合或其他濫用監(jiān)護權的情況，則可能導致為維護被監(jiān)護人利益而處置財產(chǎn)的目的無法實現(xiàn)。此外，若登記機構需要核實作為監(jiān)護人的父母購置房產(chǎn)時是否離婚、申請登記時是否離婚、出資購置房產(chǎn)的是一方還是雙方等情況，不動產(chǎn)登記的審查壓力將大為增加。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《細則》等要求，登記機構履行實質(zhì)審查職責一般是在初始登記、在建建筑物抵押登記、房屋滅失登記等情形中。而在法律沒有明確規(guī)定需要實質(zhì)審查的，不動產(chǎn)登記機構一般以形式審查為主。
內(nèi)部民事法律關系。如監(jiān)護人申請?zhí)幹梦闯赡耆瞬粍赢a(chǎn)時，進行虛假承諾，提供虛假材料，且沒有征得其他監(jiān)護人的同意，筆者認為屬于監(jiān)護人之間的民事法律糾紛。如監(jiān)護人損害被監(jiān)護人的利益，應依據(jù)《民法典》規(guī)定進行處理，包括停止侵害、賠償損失等。如一方監(jiān)護人認為其他監(jiān)護人處置未成年人不動產(chǎn)的行為損害了未成年人利益，應依法通過民事訴訟解決。不動產(chǎn)登記機構可根據(jù)人民法院的判決書等依囑托辦理。
不動產(chǎn)登記業(yè)務量大，登記工作人員無法對民事主體內(nèi)部問題一一進行判斷。而對法律關系的實質(zhì)判斷以及對權利主體處分不動產(chǎn)權利的實質(zhì)判斷，則屬于司法機關的職責。
履行合理審慎注意義務。筆者認為，登記機構不審查未成年人名下不動產(chǎn)是否為監(jiān)護人雙方婚姻關系存續(xù)期間為其購買，以及是否為婚姻關系存續(xù)期間處分或離婚后處分。同樣也無須審查其是否為離婚后由撫養(yǎng)子女一方單獨出資為未成年子女購置、離婚后擬處分。此外，其是否為離婚后由有監(jiān)護權但不撫養(yǎng)子女的一方為未成年人購買、離婚后處分等情形，也無須審查。
不動產(chǎn)登記機構合理審慎的注意義務，應視為履行合理審查義務的范圍，包括：監(jiān)護人具有完全民事行為能力，不屬于法定的不能履行監(jiān)護職責的情形；監(jiān)護人是否存在濫用代理權的行為。尤其應注意，監(jiān)護人在代理被監(jiān)護人對外簽訂房屋買賣合同時，不能存在超越代理權、濫用代理權的行為，如監(jiān)護人將未成年人名下的房屋以極低的價格出讓給第三方，明顯損害未成年人的利益。
注重材料形式審查。目前理論和實務界較一致的觀點是，登記機構對申請人的申請材料履行形式審查職責。結合處置未成年人財產(chǎn)的情況，監(jiān)護人是否為了被監(jiān)護人的利益而處分未成年人的房屋？未成年人有幾個監(jiān)護人，具體監(jiān)護人是誰？在有多個監(jiān)護人時是否必須多個監(jiān)護人同時在不動產(chǎn)登記申請書上簽字申請？為了未成年人利益的書面聲明是否必須有多個監(jiān)護人一致簽字？這些問題均涉及復雜的民事法律問題。
不動產(chǎn)登記機構應從形式材料要件方面進行受理審查?！睹穹ǖ洹返?12條規(guī)定：“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責?！边@里不動產(chǎn)登記機構審查的重點是“材料”而不是“民事法律關系”；對申請人的詢問針對的也應當是登記事項，而不是登記事項所包含的內(nèi)部民事法律關系。
筆者認為，不動產(chǎn)登記機構嚴格審查材料的內(nèi)容包括：第一，申請人應出具身份證明材料，即監(jiān)護關系證明材料，包括出生醫(yī)學證明、戶口簿、獨生子女證明等能證明監(jiān)護人與被監(jiān)護人之間存在監(jiān)護關系的材料。父母之外的監(jiān)護人處分未成年人不動產(chǎn)的，有關監(jiān)護關系材料可以是人民法院指定監(jiān)護的法律文書、經(jīng)過公證的對被監(jiān)護人享有監(jiān)護權的材料或者其他材料。第二，監(jiān)護人應出具為了被監(jiān)護人利益的書面承諾。至于監(jiān)護人的書面承諾是否切實有利于被監(jiān)護人，不動產(chǎn)登記機構無法進行實質(zhì)審查?！都殑t》規(guī)定，監(jiān)護人應出具為被監(jiān)護人利益的書面保證。該規(guī)定是法律宣示性和提示性程序，可以起到“警示”惡意處分的作用，但難以完全杜絕惡意處分行為的發(fā)生。
樹立法定代理人思維。《民法典》《條例》《細則》均未明確父母為監(jiān)護人時，離婚后處置未成年人財產(chǎn)是否需要雙方一致同意、共同簽字申請并共同簽署承諾。如果強制要求，可能反而不利于對被監(jiān)護人利益的保護。
因此，對待監(jiān)護人處置未成年人不動產(chǎn)的登記申請，登記機構應該以法定代理人制度為基本原則，結合監(jiān)護制度的立法目的，在“法定代理人”有權代理被監(jiān)護人實施民事法律行為且行為符合法定形式要件的情況下，允許一方監(jiān)護人為法定代理人處置未成年人名下不動產(chǎn)。
依據(jù)《民法典》《條例》《細則》的規(guī)定，若法定代理人（即監(jiān)護人）出具了“為未成年人利益處分財產(chǎn)的書面承諾”“監(jiān)護關系證明材料”等書面申請材料且材料齊全、符合法定要求，法定代理人依法享有代理權且無濫用代理權的情況，不動產(chǎn)登記機構應當依法受理其提出的處分未成年人不動產(chǎn)的申請。
