作者單位：溧陽市不動產(chǎn)登記中心

《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，“限制民事行為能力人申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人代為申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供監(jiān)護人與被監(jiān)護人的身份證或者戶口簿、有關(guān)監(jiān)護關(guān)系等材料；因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護人利益的書面保證?！睂崉?wù)中，辦理處分不動產(chǎn)房屋登記時，因可能會損害限制民事行為人的利益，各地有以“形式審查”為主和以“實質(zhì)審查”為主的不同做法。

筆者認為，處分限制民事行為人的不動產(chǎn)登記，應(yīng)做到區(qū)分民事行為能力、考慮監(jiān)護制度和監(jiān)護順位，以及注意不動產(chǎn)登記審查等相關(guān)因素，才能規(guī)避登記風(fēng)險。本文討論的是限制民事行為能力人的監(jiān)護，對于無民事能力人的監(jiān)護權(quán)同樣可參照執(zhí)行。

《民法總則》根據(jù)自然人的年齡、理性程度、精神健康狀況把自然人的民事行為能力分為三類，即完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人。新《民法總則》中限制民事行為能力人是指8周歲以上的未成年人及不能完全辯認自己行為的成年人，其中成年人是指因精神疾病、物理傷害、老年癡呆等障礙而不能完全辯認自己行為的人。

《民法總則》設(shè)立了監(jiān)護制度，由監(jiān)護人擔(dān)任被監(jiān)護人的法定代理人，代理被監(jiān)護人實施法律行為。為保護被監(jiān)護人的人身和財產(chǎn)權(quán)利，在履行監(jiān)護職責(zé)時，監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)盡可能遵循被監(jiān)護人的真實意愿，其在履行監(jiān)護職責(zé)必要范圍內(nèi)，可以處分被監(jiān)護人的不動產(chǎn)。處分被監(jiān)護人不動產(chǎn)有嚴格的限定，必須是專為保護被監(jiān)護人的利益，除此之外不得處分，否則構(gòu)成無權(quán)代理。

《民法總則》規(guī)定了兩類五種監(jiān)護情形。第一，依照法律規(guī)定確定的監(jiān)護人，即法定監(jiān)護、有監(jiān)護資格的人通過協(xié)議達成監(jiān)護人、以及有資格擔(dān)任監(jiān)護的人爭當(dāng)或推諉時由人民法院等指定監(jiān)護；第二，通過法律行為指定的監(jiān)護，即遺囑指定監(jiān)護和成年協(xié)議監(jiān)控。

《民法總則》規(guī)定了法定監(jiān)護的順序。第一，未成年人的法定監(jiān)護人。（一）父母；（二）祖父母、外祖父母；（三）兄、姐；（四）其他愿意擔(dān)任監(jiān)護人的個人或者組織，但是須經(jīng)未成年人住所地的居民委員會、村民委員會或者民政部門同意；（五）由民政部門擔(dān)任，或住所地的居民委員會、村民委員會。第二，被監(jiān)護人為成年人的。由下列有監(jiān)護能力的人按順序擔(dān)任監(jiān)護人：（一）配偶；（二）父母、子女；（三）其他近親屬；（四）和（五）的監(jiān)護順序同未成年人的法定監(jiān)護人。

不動產(chǎn)登記受理申請時，登記機構(gòu)可從年齡上隨即判斷未成年人的民事行為能力，但登記機構(gòu)卻很難判斷成年人是否為限制民事行為能力人。登記機構(gòu)只能在申請人申請時，通過正常詢問了解其申請時是否具有辨認自己行為的能力?！段餀?quán)法》也明確“詢問制度”是登記機構(gòu)在登記過程中應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)。登記機構(gòu)所問問題不必復(fù)雜，一般提些常識性問題即可。比如，詢問其到登記機構(gòu)來干什么，申請?zhí)幏殖鍪鄯课莸奈恢谩⒎績r、購房人信息等一些日常簡單問題。若遇到申請人對這些問題也不能很好回答，登記機構(gòu)至少能基本確定其在申請時不能辨認自己的行為。

在處分不動產(chǎn)登記申請時，經(jīng)詢問獲悉某成年人在申請時不能辨認自己的行為，登記機構(gòu)仍然不能直接由其配偶等作為其法定監(jiān)護人代理申請，比如，現(xiàn)實中有偶然失憶卻并不喪失其作為民事行為能力人等等。此時，登記機構(gòu)在暫停受理的同時，可建議其到人民法院確認是否具有完全民事行為能力。根據(jù)《民事訴訟法》規(guī)定，申請認定公民限制民事行為能力，由其近親屬或者其他利害關(guān)系人向該公民住所地基層人民法院提出。申請書應(yīng)當(dāng)寫明該公民限制民事行為能力的事實和根據(jù)，人民法院受理申請后，必要時應(yīng)當(dāng)對被請求認定為限制民事行為能力的公民進行鑒定。申請人已提供鑒定意見的，法院應(yīng)當(dāng)對鑒定意見進行審查，最后通過特別程序確認公民的民事行為能力。

（一）對于未成年人來說，父母是子女當(dāng)然法定監(jiān)護人，未成年人父母有監(jiān)護能力的，其他有監(jiān)護資格的人不能啟動指定監(jiān)護和協(xié)議確定監(jiān)護人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，有監(jiān)護能力的人才能按順序擔(dān)任監(jiān)護人。父母離婚，即便不隨子女生活的一方，法律也沒有剝奪其監(jiān)護權(quán)。

（二）對于成年人的監(jiān)護，明確是法定監(jiān)護的，應(yīng)根據(jù)民法總則規(guī)定的擔(dān)任順序進行確認。對于監(jiān)護人的確定有爭議的，爭議人員應(yīng)向被監(jiān)護人所在地的居民委員會、村民委員會或民政部門申請指定監(jiān)護人，對于該指定不服的相關(guān)當(dāng)事人可以向法院申請指定監(jiān)護人，也可直接向人民法院申請。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理處分被監(jiān)護人的不動產(chǎn)申請登記時，若通過法律行為、法律規(guī)定進行指定監(jiān)護或協(xié)議監(jiān)護的，該監(jiān)護順位要高于法定監(jiān)護。若僅有法定監(jiān)護的情形時，順序在前的監(jiān)護人自動擔(dān)任被監(jiān)護人的法定監(jiān)護人；前面順序的人不存在或者缺乏監(jiān)護能力，那就由順位在后的自動擔(dān)任其法定監(jiān)護人。登記機構(gòu)可通過戶口本、結(jié)婚證、出生證等民政、公安部門證明材料予以核查法定監(jiān)護的順位。

《民法總則》第35條規(guī)定，監(jiān)護人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護人的原則履行監(jiān)護職責(zé)。監(jiān)護人除為維護被監(jiān)護人利益外，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第11條對此也相應(yīng)做出規(guī)定，即因處分不動產(chǎn)而申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為“被監(jiān)護人利益的書面保證”。

對“被監(jiān)護人利益的書面保證”內(nèi)容，有些登記機構(gòu)對此僅作形式審查，而有些登記機構(gòu)卻要求申請人進一步提供確為“被監(jiān)護人利益書面保證”相應(yīng)佐證材料，證明其申請事項的真實性，比如，要求監(jiān)護人提供相應(yīng)的權(quán)屬證書、存折、錄取通知書等等。筆者認為，登記機構(gòu)在形式審查的基礎(chǔ)上，作必要的詢問調(diào)查即可：

其一，因監(jiān)護權(quán)是民事法律關(guān)系方面的身份權(quán)，對于被監(jiān)護人來說，在這個世界上，監(jiān)護人是被監(jiān)護人最親近的人，他比任何人更適合保護被監(jiān)護人的權(quán)利；

其二，因監(jiān)護人身份的特殊性，若監(jiān)護人侵害被監(jiān)護人權(quán)益，法律也會對其作出賠償或剝奪其監(jiān)護資格等相應(yīng)懲罰；

第三，登記機構(gòu)行使公權(quán)力，登記機構(gòu)很難從實質(zhì)層面對監(jiān)護人的真實意思作出判斷。

筆者認為，登記機構(gòu)受理處分限制民事行為能力人申請登記，除了審查核對監(jiān)護人及把握“被監(jiān)護人利益的書面保證”之外，還需注意以下兩個方面問題。

比如，監(jiān)護人雖然提交了“為被監(jiān)護人利益書面保證”的材料，但又將被監(jiān)護人的不動產(chǎn)無償贈與他人或者將被監(jiān)護人的不動產(chǎn)處分抵押用于從事生產(chǎn)經(jīng)營，這些行為顯然與書面保證材料是相悖的；還有將被監(jiān)護人的不動產(chǎn)賣與自己而形成“自已代理”等問題。

若被監(jiān)護人有多個同順位的監(jiān)護人，其中每個監(jiān)護人均可成為被監(jiān)護人的法定代理人，由于不動產(chǎn)是被監(jiān)護人大額財產(chǎn)，理應(yīng)得到所有監(jiān)護人的保護和監(jiān)督，所以其中一個監(jiān)護人在處分被監(jiān)護人不動產(chǎn)登記申請時，需征求同順位其他監(jiān)護人的意見?！恫粍赢a(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，代理人為兩人或者兩人以上，代為處分不動產(chǎn)的，全部代理人應(yīng)當(dāng)共同代為申請。

總之，登記機構(gòu)受理處分限制民事行為人的不動產(chǎn)登記申請時，應(yīng)對行為人作理性謹慎的合理詢問，判斷其申請時的辨認能力；形式審查監(jiān)護人的“被監(jiān)護人利益書面保證”材料并作必要詢問，保證材料之間邏輯一致；同時要求同順位監(jiān)護人均到場申請，從而確保登記機構(gòu)的登記行為合理合法。