原創(chuàng)觀觀魔都財觀

樓市政策的調(diào)控受力并不是均勻的。

同樣的政策，在相同的城市，所展現(xiàn)出的調(diào)控力度也完全不一樣。

上海8月1.8萬套的二手房成交量已經(jīng)創(chuàng)下了年內(nèi)新低，如果我們進一步內(nèi)窺價格的話，會發(fā)現(xiàn)上海樓市的價格跌幅正呈現(xiàn)出“兩頭小，中間大”的局面。

就像是一個巨型橄欖一樣。

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對于總價段在400-600萬的房源，整體的成交量影響是最大的。

我們從幾個維度來看：

對于老破小比較多的老西門、陸家嘴等區(qū)域，月成交套數(shù)的降幅都在40%左右，原先月均可以賣7套左右，到了8月只能賣到2-3套的樣子了。

對于一些稍偏遠地段的比如松江大學(xué)城、顓橋、高境等區(qū)域，月成交套數(shù)的環(huán)比降幅也達到了50%。

你會發(fā)現(xiàn)，對于400-600萬這樣的總價段的房源而言，受到這次調(diào)控政策的影響是最大的，仿佛感覺整個購買力都被抽空了一樣。

但是，如果從另外一個側(cè)面看，會發(fā)現(xiàn)超純剛需（200w-400w）和純改善的（1000w)以上的房源成交，有影響，但整體的影響會遠小于400-600w這樣的中間價位段的。

我們分兩個層面來討論這事。

對于貸款層面三價取低后，原先想買400-600萬房源的購房者會發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)貸不了那么多錢了。

舉個例子，原先對于首房首貸的用戶來說，500萬的總價款可以貸到3.5成，貸款額度差不多是330萬左右，首付差不多只要170萬。

但是因為三價取低了，所以導(dǎo)致了無法貸足，首付大概率會達到5-6成左右，首付金額一下子就多出了近百萬。

對于大部分的家庭而言，買房這事，也基本屬于傾全家之力了。

不要說多拿出100萬了，就算多拿出10萬，對于很多人來說，也真的非常困難。

壓死駱駝的是最后一根稻草，而讓一個買房人絕望的，就是手上的預(yù)算總是差點。

于是，唯一的選擇其實就是降總價預(yù)算。

所以，其實大量的購買力是基于貸款的原因從500萬左右的總價預(yù)算降低到了400萬左右。

而從另外一個層面看，原先1000萬以上的客戶，其實本身貸款占比并不高，所以三價取低的政策對他們的影響其實并不大。

雖然受到價格核驗的影響，很多房源的價格都沒辦法進行網(wǎng)上掛牌，對于買家的付款方式更為苛刻，但買家整體的購買力還是比較強勁的。

所以次新豪宅的成交量，降溫的程度其實并沒有想象的那么劇烈。

中間降溫厲害，兩頭的純剛需和純改善影響較小，上海樓市降溫的橄欖型排布，正在形成。

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上海樓市二手房與新房之間的成交比例差不多是在7:3的關(guān)系，是一個完全存量的市場。

而對于中國其他大量的縣級城市而言，比例關(guān)系的反向的，新房市場的交易量差不多7成，二手市場是3成。

上海巨型的存量市場導(dǎo)致的結(jié)果就是套均總價其實并不貴。

大家千萬不要陷入一種誤區(qū)，以為上海房子有多貴多貴，其實上海房子的套均總價就是300多萬。

對，你沒看錯，其實對于大量來上海的外地人來說，如果老家有多余的房產(chǎn)，賣掉一套，再湊點錢，基本都能買的起上海的房子。

但為什么依然很多人都在抱怨上海的房價太貴。

因為在很多人的眼里，上海的房子就是翠湖就是湯臣一品就是中糧海景壹號。

但其實在硬幣的背面，因為歷史發(fā)展的原因，大量的各類村和街道在上海鋪開，比如濰坊新村、開魯六村、工農(nóng)二村、富特三村、高安路9弄...

很多“老破小”才是上海成交的主力。

對于大量的年輕人而言，如何選擇低總價段的地段，是他們優(yōu)先考慮的。

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當下的上海樓市，除了成交量外，上海的發(fā)展重點仔細看，也是橫著放的橄欖。

上海地圖攤開，東西兩個方向的房子，要比南北的貴。

比方說，同樣是貼著外環(huán)，西面的徐徑、東面的唐鎮(zhèn)，就是要比北面的楊行貴兩百萬，而且現(xiàn)在差距越拉越大，為什么會這樣？

我告訴你，上海北面都是工廠，南面都是農(nóng)田，這兩個方向搞不出什么高檔住宅，房價所以就上不去。

而東西方向呢？

大虹橋、浦東新區(qū)，有的是空地，政策也給力，什么自貿(mào)區(qū)、世博會、地鐵，產(chǎn)業(yè)全往那里塞。

你看上海的飛機場，都是東面一個，西面一個，這種地方，房價漲不起來倒怪了。

如果你打算在上海買房子，而且沒有那種地段情懷，那就買東西兩個方向。

這個是在上海買房在大方向上的選擇，做對了這一點，就已經(jīng)成功了一半。

成功的另一半，需要你結(jié)合個人情況來進行選擇。

一般三五百萬要買房的，無非是兩種出發(fā)點：

第一種，先上車，準備以后換更大更好的房子；

第二種，在這里定居，以后就住在這里不走了。

你是哪一種，你自己想好，我覺得一般會來上海買房的小年輕都是比較上進的；

如果你也是比較上進的人，我跟你講，你一定要買有潛力、高成長性的板塊。

如果選擇在上海的東面發(fā)展，浦東金色中環(huán)發(fā)展帶一定要盯緊，在我看來，這簡直就是買房圖譜！

目前金色中環(huán)的發(fā)展勢頭非常強勁，2021年，沿著這條環(huán)線就要落位164個項目，總投資約2460億元。

換句話說，只要有優(yōu)質(zhì)的大產(chǎn)業(yè)，浦東的第一反應(yīng)就是往這條“金色中環(huán)線“上引！

具體來說，金色中環(huán)發(fā)展帶的發(fā)展，主要聚焦在3個中心區(qū)和5個潛力地區(qū)。

三個中心區(qū)分別是“前灘中央活動區(qū)”、“張江副中心”以及“金橋副中心”。

五個潛力地區(qū)指的是“滬東船廠”“張江集電港”“御橋區(qū)域”“新楊思地塊”和“筠溪小鎮(zhèn)”。

目前龍東大道（羅山路-G1501）、高科西路實現(xiàn)通車，多個河道及綠化工程已經(jīng)竣工，萊佛士醫(yī)院已經(jīng)營業(yè)，金鼎配套幼兒園、配套小學(xué)已開工建設(shè)，“金色中環(huán)發(fā)展帶”公共服務(wù)配套設(shè)施日趨完善。

另外，張江集電港、御橋區(qū)域、新楊思區(qū)域、三林環(huán)外、滬東區(qū)域五大潛力地區(qū)建設(shè)也正在緊鑼密鼓地按照計劃推進。

這些區(qū)域都值得你重點關(guān)注。

如果你選擇在上海的西面發(fā)展，那么就去南九亭、泗涇、嘉定新城、顧村、楊行這些地方多看看，去買那種建好十年以內(nèi)的房子，專業(yè)叫次新房。

比如南九亭和泗涇，是騰訊這種大廠員工登陸上海漕河涇的橋頭堡，不管是租還是買，這群碼農(nóng)比較喜歡那里的。

再比如嘉定新城，上海五大新城里的“尖子生”，目前依然有很多超巨性價比的低總價的好房子。

這五個新城里面“往前沖”勁頭最足的就是它，嘉定新城還是很把自己當回事的，對自己很有信心。

別的五大新城的房東還在跟你聊環(huán)境優(yōu)美的時候，嘉定的房東已經(jīng)在跟你聊學(xué)區(qū)好不好了。

總結(jié)來說，這些地方的房子比較新，離市中心也近，還在地鐵站旁邊；

房子大部分也是帶電梯的小三房，周邊配套也已經(jīng)起來了，未來可期。

實在不行，你還可以去浦江、周浦、曹路、顓橋這些地方看看動遷房。

這些地方出身不怎么樣，但都是2010年以后的動遷房，后天發(fā)力，房子的品質(zhì)，周邊的配套正在全力追上來。

自己住環(huán)境不差，買進一套也未來可期。

當然了，具體這些地方買哪個小區(qū)最好，要結(jié)合每個人的情況具體看。