我已經(jīng)好久沒有這么密集的踩盤了

前段時間網(wǎng)上對上海樓市有很多判斷和猜測，有關(guān)房價、板塊、市場的各種各樣觀點都有

老破小可能跌到零頭，總之要跌到想象不到的價格

二手事業(yè)部同事和我說，有一類客群在快速降價拋盤

郊區(qū)的次新房會不會因為這疫情行情要漲起來...

為了讓自己對市場的認識，不只停留在新聞資訊里

上周我決定去暗訪幾家中介門店，分三種房源類型，市區(qū)老破小、古北外銷房、郊區(qū)次新房

實地去看看，這些議論比較多的二手房，行情是否發(fā)生了大變化

01

每一次樓市遇冷，輿論總不會放過老破小

這次上海封城也是，有關(guān)于老破小的各種居住弊端、衛(wèi)生環(huán)境、居委物業(yè)不作為，首當其沖的遭受輿論攻擊

此次踩盤，我選擇了長寧新華路上幾個總價段300-400萬的老公房

三四百萬，也是上海每年二手成交最頻繁的總價段

這個總價段代表著絕大多數(shù)普通年輕人進入上海、留在上海的門檻

所以如果老破小真的大跌，是對上海樓市整體基本盤的影響

我看的這四套內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小，虹欣小區(qū)-中華小區(qū)-安東小區(qū)-長虹小區(qū)

無一例外都是房齡三十年以上的老小區(qū)

首先去到鏈家虹橋路分店，感受一下這家中介門店的氛圍

當天正在咨詢老破小房源的客戶，包括我在內(nèi)就有三四組

中介小哥告訴我，疫情后帶看量也是最近才剛剛起來

現(xiàn)在他們一天要接待3-4組客戶看房，大部分都是30歲左右的新落戶上海人

疫情催化了這兩類客群的置換需求：年輕新上海人想趕緊買房、老破小房東著急置換

尤其是像長虹小區(qū)這樣改造得很徹底的老破小，不僅外立面改造、樓道重新刷墻、業(yè)主為了賣掉還重新裝修

以300萬總價段來說，這里有著其他房源沒辦法取代的地段優(yōu)勢

家門口就是地鐵2號線虹橋路站，通勤方便，距離3公里的地方就可以到達徐家匯商業(yè)中心

這妥妥的地段優(yōu)勢，讓它換手率一直很好

也因為新上海人客群的進入，小區(qū)業(yè)主整體年紀也更年輕化，我隨便走在小區(qū)里，遇到的已經(jīng)不再是傳統(tǒng)我印象里的老年人

但有一個現(xiàn)象，這次遇到的市區(qū)老破小的房東，選擇置換到更遠的郊區(qū)電梯房倒是普遍發(fā)生

實地暗訪下來，上海市區(qū)老破小，不僅沒有跌到零頭，甚至沒有跌掉一個零頭

真實的市場告訴我們，這依然是年輕人口進入上海必須考慮選擇的產(chǎn)品

只要有源源不斷的新上海人進入，那些市區(qū)面積小、總價低的房子，依然受到追捧

就在我寫這篇文章的時候，又接到了昨天看房中介的電話，看的那套300萬長寧長虹小區(qū)老破小，第二天已經(jīng)約了三組客戶在看了

所以，我們認為市區(qū)老房子可能會在這個周期價格受到?jīng)_擊，實際上在現(xiàn)實看房中，并沒有接收到這樣的訊息

在我寫這篇文章的此時此刻， 二手咨詢師小蘇又告訴我，其實現(xiàn)在解封后世博、華涇板塊二手房價格還有微漲了

小蘇周末帶看了一套徐匯龍華老破小的房源，上午帶看，下午就成交，總價也是300萬左右

她也和我分享，為什么300萬老破小，現(xiàn)在市場會回暖最快

尤其在上海，300萬這個價位段，新房幾乎都是超遠的遠郊才有供應，比如奉賢、臨港、金山、崇明

而這個價位段，客戶都是真正的剛需，他們最敏感的是通勤和置換

所以除了市區(qū)老破小之外，沒有更好的選擇

這也是上海老破小，熱度在解封后會最快回升的原因

02

有一類客戶，是考慮降價賣房最著急的

他們可能會在這次疫情后離開上海，所以只要買家能夠盡快付款，價格可談

這個現(xiàn)象其實我在疫情期間就有聽二手房事業(yè)部同事提起過

他說在上海古北的老外在拋售房子，價格可談空間很大

為了證實市場如他所說，我聯(lián)系負責古北的中介門店

實地看了古北一期的外銷房，鉆石公寓小區(qū)

這套大概是114平的兩房，如果不是頂著外銷房的光環(huán)和名號，給我最大的感受就是，房齡超過30年的外銷房，其實就是一個老破大產(chǎn)品

在三十年前，來自日韓的企業(yè)進駐古北

也是在那個年代，上海誕生了最早的一個國際社區(qū)，鉆石公寓小區(qū)對面就是上海第一家家樂福

歐式風格、大戶型、精裝修，全部都顛覆了上海人對于居住空間的認識

而我現(xiàn)在看的鉆石公寓，就是古北一期最老的房子

這位房東，是真的著急賣了

去年底同一單元的不同樓層房源，成交價格是900萬，我上網(wǎng)查了一下，果真如此

目前這套二手房掛牌價是808萬，低于整個古北一期價格近100萬在出售

降價出售的房東訴求也很直接，價格空間可談，但是對買家的要求比較高，需要下家全款支付，盡可能的縮短交易周期

因為這群著急離開上海的外國人，此時此刻會愿意用錢來換時間

如果你正在考慮800-900萬總價段的二手房

又對板塊品質(zhì)有一定要求的話，可以去古北一期看看房子，和房東中介都誠意聊聊

說不定，最近真的會有很不錯的撿漏機會

03

最后我把目光放在郊區(qū)次新房

這次疫情后，不少人開始對房屋品質(zhì)和物業(yè)管理有了重新審視

之前做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，鏈家上海次新房占比最低不到1%

因為稀缺和供小于求，疫情后房東是很有底氣漲價的

而次新房在原本稀缺的基礎(chǔ)上，疫情后有變得更搶手嗎

于是我來到了嘉定安亭房齡在5-7年的小區(qū)

看了幾套2015年左右，房屋總價段450-500萬左右，產(chǎn)品基本為90平的次新小三房

位于嘉定安亭板塊的日月光伯爵，走進小區(qū)整體品質(zhì)就非常的讓人感覺舒適，煥然一新

這個小區(qū)建于2017年，房子有多新呢，走到小區(qū)附近，還保留著售樓處

意外的是，疫情后這類房源并沒有變得炙手可熱，相對的來說比市區(qū)老破小行情更加冷清

從議價空間來看，次新房小區(qū)的空間也比較低，房東因為是前幾年才買入，所以現(xiàn)在要不就是為了學區(qū)，要不就是為了地段置換，比如外環(huán)置換到中環(huán)

就連看房的中介都提醒我，這邊因為是次新房，掛牌價都比周邊高一些

如果要性價比的話，建議買價格更低一些的小區(qū)，將來也更好置換

而為什么400-500萬郊區(qū)次新房沒有變熱，還有一部分原因是

這個總價段的二手客戶，有一部分被這批次新盤分流

在500萬左右這個總價段，郊區(qū)次新房最大的競爭對手，不是其他，而是新盤

解封后外環(huán)新盤加大供應，僅嘉定就有5個新盤推出，次新房客戶，如果積分60分左右的話，有可能會優(yōu)先考慮新盤

這也是郊區(qū)次新房為什么沒有想象火熱的原因

500萬總價段，客戶在上海還是更愿意先等新盤，如果搖不上，才會考慮二手房

04

這趟暗訪，還獲取到一些其他信息

一、核驗價真的沒有松，連微漲都很少

隔離期間我們就在猜測，如果市場太冷，上海二手核驗價提高，是可以刺激一部分剛需加速上車的

但是目前二手的核驗價和疫情前沒有太大區(qū)別，對于首套首貸的客戶來說，目前的二手房首付還是在5-6成

上海的二手市場依然對于客戶有著較高的門檻，400萬的房子，首付需要200萬

二、剛需考慮打新的人變多

因為解封后上海新房的井噴式供應，選擇打新的客戶又多了起來，尤其是在500萬左右

如果是300-400萬，客戶其實是沒有多少選擇的，所以這也是為什么老破小會在這段時間里成交量可以迅速起來

當總價提高了100萬之后，選擇新房還是二手房，對客戶來說可能是兩類截然不同的產(chǎn)品，他們最容易被分流到新盤

三、目前上海二手市場熱度，真不算高

除了內(nèi)環(huán)內(nèi)300萬左右的二手房，其他中介的反饋都是，二手房成交和帶看，離回暖也還有一定的距離，照理說他們預想解封后應該帶看量會快速回升

但是，積壓了兩個月需求也并沒有得到對應比例的釋放，確實不少人是因為疫情后暫緩了買房計劃，客戶觀望情緒可能要持續(xù)一段時間

這是我暗訪了幾家中介門店后，感受到的市場和客戶的畫面

和網(wǎng)上的觀點有些基本一致，也有背道而馳的

每次寫這樣的市調(diào)內(nèi)容，也總少不了和真叫盧俊二手咨詢師保持緊密聯(lián)系后才形成了文字