年初的時(shí)候我跟大家梳理過(guò)地產(chǎn)行業(yè)的投資邏輯，當(dāng)時(shí)我是覺(jué)得集中供給政策出來(lái)之后可以讓土地成本下降，當(dāng)時(shí)我是覺(jué)得土地出讓是需要實(shí)繳保證金的，集中供給會(huì)讓一些資金緊缺的小房企公司喪失機(jī)會(huì)，擁有資金實(shí)力雄厚的大房企就有更多機(jī)會(huì)??《糞坑變茅坑，烏雞變鳳凰》

集中供地可以減少競(jìng)爭(zhēng)熱度，那么土拍成本會(huì)下降，房地產(chǎn)行業(yè)就能夠走通龍頭集中度提高的邏輯，這樣萬(wàn)科保利這類(lèi)龍頭公司就可以迎來(lái)估值修復(fù)甚至估值躍遷。但后面跟蹤發(fā)現(xiàn)，真是情況是低于我預(yù)期的，房企搶地的熱情比我當(dāng)初想象的要高得多。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，土地就是面粉，如果沒(méi)有面粉就做不出面包，原本面粉買(mǎi)貴了，那我可以向買(mǎi)面包的消費(fèi)者轉(zhuǎn)移成本，但如今面包（房產(chǎn)）被政府限價(jià)，使得房企的利潤(rùn)率大幅下降。從整體來(lái)看，政府通過(guò)土地幾乎拿走了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈90%-95%的利潤(rùn)。

這對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，不買(mǎi)面粉，做不了面包。買(mǎi)了面粉，賣(mài)面包賺不了錢(qián)，橫豎都得死，于是最近天津第二批集中供地很少房企報(bào)價(jià)了。原本計(jì)劃于8月20日進(jìn)行的第二批集中供地出讓活動(dòng)延長(zhǎng)至8月31日。

土拍政策做了調(diào)整，天津市下調(diào)了地塊的最高限價(jià)，出讓地塊的溢價(jià)最高為15%，此前相關(guān)地塊的最高溢價(jià)為50%，最低為20%。61宗地塊中降幅超20%的有53塊，并且有搖號(hào)限制，減緩搶地內(nèi)卷。

這是好事，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)之間不用內(nèi)卷?yè)尩亓耍酉聛?lái)各地區(qū)的供地政策應(yīng)該也會(huì)跟隨調(diào)整，接下來(lái)土地的溢價(jià)率會(huì)開(kāi)始下降，那么房地產(chǎn)利潤(rùn)率的拐點(diǎn)就可能出現(xiàn)。我們沒(méi)辦法準(zhǔn)確判斷這個(gè)拐點(diǎn)什么時(shí)候出現(xiàn)，因?yàn)樾枰┺恼撸?strong>后面應(yīng)該不會(huì)比現(xiàn)在變得更差了。加上前段時(shí)間保利大股東出手增持，我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)投資邏輯可能出現(xiàn)變化，這個(gè)變化是積極的。

之前我去跟基金經(jīng)理訪談?wù){(diào)研的時(shí)候，其中一個(gè)基金經(jīng)理跟我聊過(guò)，他去找大國(guó)企房企的人聊天，他們看到土拍溢價(jià)覺(jué)得還不錯(cuò)，這些溢價(jià)的土地都被搶去了，而他們自己是偏猥瑣防守的，拿地的時(shí)候都是非?？酥?。

作為國(guó)企他們可能都明白監(jiān)管壓制房?jī)r(jià)的決心，溢價(jià)拿地是沒(méi)有太大意義的。他們揣著大量現(xiàn)金等著這些溢價(jià)買(mǎi)入土地的，上杠桿買(mǎi)土地的，爆倉(cāng)之后以低價(jià)來(lái)接盤(pán)。

所以，萬(wàn)科保利金地等都是沒(méi)什么基本面問(wèn)題，只是整個(gè)行業(yè)受政策壓制，行業(yè)情緒，基本面都不行，那么市場(chǎng)對(duì)于萬(wàn)科保利金地都不待見(jiàn)，但最終大概率是他們出來(lái)收割。

另一邊，恒大昨晚也發(fā)公告稱(chēng)確認(rèn)出售公司旗下部分資產(chǎn)，包括但不限于恒大新能源汽車(chē)和恒大物業(yè)的部分股權(quán)，市場(chǎng)猜測(cè)來(lái)接盤(pán)抄底的公司里面就有萬(wàn)科和保利。

有朋友覺(jué)得很奇怪，為什么萬(wàn)科保利和恒大的股價(jià)一起漲，賣(mài)資產(chǎn)和買(mǎi)資產(chǎn)究竟哪一方是利空哪一方是利好？理論上趁機(jī)抄底買(mǎi)資產(chǎn)的是利好，實(shí)在沒(méi)辦法變賣(mài)資產(chǎn)維持生計(jì)的是利空。恒大賣(mài)掉資產(chǎn)之后活下去的概率大大增加，但從此也退出了一線地產(chǎn)商領(lǐng)域了，要東山再起難度較大。

但因?yàn)閮蛇呏岸际沁^(guò)度殺估值的，市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都極度悲觀，連做商業(yè)地產(chǎn)的都帶下水了。大家可以簡(jiǎn)單理解為，原本市場(chǎng)認(rèn)為兩個(gè)人都要在這輪寒冬中死去，但最終兩個(gè)可能都能活下來(lái)了。

只不過(guò)其中一個(gè)通過(guò)這次寒冬試練變得更強(qiáng)壯了，而另外一個(gè)飽受寒冬折磨病痛纏身變得更加弱小。那么市場(chǎng)首先就要糾正對(duì)兩個(gè)人都死去的預(yù)期，所以兩邊都大漲了。接下來(lái)再修復(fù)那個(gè)變強(qiáng)壯的人變強(qiáng)壯的預(yù)期。

隔壁老嚴(yán)有不同觀點(diǎn)，大家可以去看看??《比預(yù)想要來(lái)得早的重磅信號(hào)》

總之，一個(gè)好消息與一個(gè)壞消息。

好消息是苦逼的地產(chǎn)股終于看到一絲曙光了，結(jié)合之前保利大股東出手抄底，他們可能站在大氣層看到了些什么，地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)可能臨近了。壞消息是要再來(lái)一個(gè)漲停才能解套。即使最近幾天地產(chǎn)股大漲，但回頭算年初至今漲跌幅，萬(wàn)科-19.48%，保利地產(chǎn)-20.42%，金地集團(tuán)-15%，而寧德時(shí)代是+47.39%。

今年我選擇做一名端水大師，雖然我手上一批鋰電光伏軍工漲得兇猛，但手上一批銀保地也被狠狠地爆錘。吐槽下自己，順便補(bǔ)上昨晚沒(méi)有的動(dòng)圖。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind

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