■ 撰文 | 李冠喬  ? 《地盤》特邀撰稿人

由于調(diào)控的限價(jià)措施，鄭州房地產(chǎn)市場的金三銀四在利率高企，熱門樓盤開盤即清中安穩(wěn)度過。

五月鄭州市場預(yù)計(jì)20余盤（含加推）面市，咱們單就10個(gè)新盤項(xiàng)目來作個(gè)簡單的分析。不足之處，歡迎拍磚。

金水區(qū)

美景美境

項(xiàng)目地址：

國基路渠東路交叉口東北角。

點(diǎn)評(píng)：

地段、地段、還是地段，隨著主城區(qū)土地的稀缺，主城區(qū)的價(jià)值慢慢被顯現(xiàn)出來，這些不可多得的樓盤真的是買一套少一套了，4號(hào)線和7號(hào)線環(huán)繞，交通方便，周邊的項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，后期居住環(huán)境會(huì)有大的提升。

大環(huán)境上，也會(huì)盡享東風(fēng)渠尚風(fēng)尚水的景觀紅利。

產(chǎn)品方面，項(xiàng)目規(guī)劃有7棟高層和1棟9層洋房，戶型面積為90㎡、130平三房、150平4房，容積率4.79，綠地率25%，規(guī)劃2500個(gè)停車位，車位配比基本上為1:1.1，成品房裝修，定位剛需偏改善。

相信，以美景作品的手法和手筆，加上位置的優(yōu)越性，美景美境項(xiàng)目未來一定價(jià)值不菲，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域精品之作。

瀚海爾灣

項(xiàng)目地址：

瀚海爾灣位于金水區(qū)107輔道東清水苑西鴻寶路北。屬于鄭東新區(qū)北部區(qū)域，緊挨著賈魯河、北龍湖，算是寸土寸金的位置。

點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目總占地536畝，總建面150萬方，其中一期住宅占地100畝，總建面28萬方，建筑密度14%，綠地率48%，容積率2.9，一期規(guī)劃11棟樓,25-28層,全部是精裝修。

主力戶型包括87㎡兩房，128-138㎡3+1房，171㎡大四房，層高3米，樓王層高3.15米。

該項(xiàng)目由西亞斯國際學(xué)院、美國亞美迪投資集團(tuán)和瀚?！胁看笥^地產(chǎn)合作開發(fā)，產(chǎn)品涵蓋科技住宅、商業(yè)、酒店、企業(yè)孵化器、國際化學(xué)校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)。

從產(chǎn)品上看，酒店、辦公、商業(yè)、住宅等業(yè)態(tài)豐富，改善客戶重點(diǎn)關(guān)注。

周邊聚集著清水苑、鴻園、金科智匯谷等項(xiàng)目。屬于東區(qū)低密板塊，位置不錯(cuò)，也是東區(qū)少有的綜合體項(xiàng)目，相對(duì)于鴻園清水苑來說，可能沒有那么低密，但項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，更接地氣，這塊隨著泰禾院子的面市，會(huì)越來越熱門。

碧桂園國控天譽(yù)

項(xiàng)目地址：

位于中州大道與楊金路交叉口東北角，地理位置優(yōu)越，在享受金水區(qū)的成熟配套的同時(shí)，又緊鄰北龍湖，環(huán)境非常非常，緊鄰中州大道、連霍高速，4號(hào)線地鐵途徑附近，屬于楊槐村改造項(xiàng)目。

點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目地塊先是賣給了萬科，后來又許給了融創(chuàng)，最后甩給了碧桂園，說是三婚也不為過。

地塊雖然方正，但是高低配，高層為16層，洋房為7-10層，對(duì)比6層的洋房，無疑降低了舒適度。

高層面積為73㎡兩房、98㎡-128㎡三房，洋房面積為142㎡-188㎡四房，定位為剛需加偏改善，售樓部及小區(qū)景觀設(shè)計(jì)都帶有碧桂園的特色，千篇一律，據(jù)說，高層不低于20000元/平。 

項(xiàng)目對(duì)標(biāo)北龍湖，宣傳的配套也基本上是北龍湖的配套，但要明白的是，在北龍湖，基本最小面積140平起步，更別說還規(guī)劃兩房戶型了，由此可見，項(xiàng)目基本上的定位是剛需偏改善，或者是首次改善的客戶群體。 

樣板間還是碧桂園一貫的土豪風(fēng)氣，不過全部在實(shí)體樣板間，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)還算中規(guī)中矩。周邊緊鄰中州大道，軍用機(jī)場和污水廠是不利因素?？偠灾?，有優(yōu)點(diǎn)有缺點(diǎn)，能不能買還是主要看價(jià)格合不合適。

惠濟(jì)區(qū)

正弘府

項(xiàng)目地址：

位于惠濟(jì)區(qū)花園路英才街交會(huì)處，正弘瀾庭敘后期地塊。

點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目向南800米直達(dá)賈魯河，處在地鐵2號(hào)線延長線地鐵口，附近有中州大道和連霍高速經(jīng)過，出行非常便捷。

占地63畝，容積率2.79，建面17萬方，13棟16層小高層，純現(xiàn)代法式建筑，一梯一戶，總戶數(shù)944套。 

主力戶型有89㎡，125㎡，141㎡，相比一期二期，戶型升級(jí)不少，也很有賣點(diǎn)，140大戶型一梯一戶的設(shè)計(jì)，120㎡普遍雙陽臺(tái)，而且南向是客臥一梯聯(lián)通大陽臺(tái)，無論視野還是贈(zèng)送都不錯(cuò)。 

樓體外立面晶石原著，簡約唯美，270°全景落地玻璃幕，IMAX級(jí)視野觀感，和這種外觀相近的有融創(chuàng)系、綠城系，造價(jià)不菲，但空間感很棒。

總體來看，正弘府是北區(qū)值得推薦的項(xiàng)目。小高層產(chǎn)品，剛需、剛改客群可以關(guān)注。

和昌瓏悅

項(xiàng)目地址：

和昌瓏悅項(xiàng)目位于鄭州市北三環(huán)與豐華路交會(huì)處西南角。

點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目規(guī)劃4棟高層公寓（1棟平層公寓+3棟loft公寓），產(chǎn)品以26㎡帶裝修公寓、約33-52㎡毛坯LOFT（一層得兩層）為主，loft產(chǎn)品中以33平米為主，主要還是小面積低總價(jià)產(chǎn)品，方便投資客；也和現(xiàn)在市場上比較火爆的長租公寓產(chǎn)品的承租面積需求比較契合，將會(huì)是成為后期業(yè)主的福音。

項(xiàng)目距離地鐵3號(hào)線（興隆鋪路站）僅500米左右，屬于宜家商圈輻射范圍，能夠充分保證足夠的后期人流支撐，對(duì)于投資客算是非常利好因素。

另外項(xiàng)目規(guī)劃有2000平米的公共活動(dòng)空間，包含咖啡吧，書吧，健身房等，都是圍繞后期業(yè)主服務(wù)的，也增加了入住群體的生活便利性。

華潤悅璽

項(xiàng)目地址：

位于南陽路與興隆鋪路交叉口向東500米路北 

距離地鐵3號(hào)線興隆鋪站不到500米，距離宜家不足400米。與和昌瓏悅項(xiàng)目距離很近，可謂是短兵相接。

該項(xiàng)目三棟高層全部兩梯四戶，所有戶型都南北通透。主力戶型是117-120平的三房兩廳兩衛(wèi)，其次是98平的三房兩廳一衛(wèi)，以及78平的兩房兩廳一衛(wèi)等。

華潤悅璽是一個(gè)優(yōu)劣勢都很明顯的項(xiàng)目，價(jià)格很公道。不過針對(duì)華潤在鄭州操盤的3個(gè)項(xiàng)目，沒有一個(gè)可以稱得上是標(biāo)桿，完全沒有發(fā)揮出應(yīng)有的實(shí)力。所以說，華潤悅璽將僅僅是鄭州的一個(gè)過客，不會(huì)有什么出彩的地方。 不驚不喜，就在那里。

劣勢很明顯： 

1、人車不分流，在本來就狹小的社區(qū)內(nèi)管理將是一個(gè)難題。

2、配建有700多平的托老所，跟三棟住宅顯得格格不入。

3、北側(cè)、東側(cè)是和昌瓏悅的商業(yè)，后期會(huì)比較嘈雜。 

經(jīng)開區(qū)

金地名悅

項(xiàng)目地址：位于鳳棲街與航海東路交會(huì)處。

點(diǎn)評(píng)：

經(jīng)開區(qū)金地名悅占地面積約68畝，容積率大于1小于3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于25%，經(jīng)過6輪熔斷，隨后17家開發(fā)商綜合報(bào)價(jià)，最終以綜合房價(jià)12066元/㎡拿下，這是金地在鄭州的第三個(gè)項(xiàng)目。

至于環(huán)境、配套、距離啥的都不說了，跟萬科溪望、碧桂園峯景基本一樣，沒有什么大的區(qū)別。 

有人調(diào)侃說，金地是一個(gè)令人同情的開發(fā)商，頗有點(diǎn)瓊瑤劇中女主角的感覺。 

的確，身為業(yè)界“招保金萬”的金剛之一，不論是萬科、保利還是招商，入鄭之路基本上都算是一帆風(fēng)順，聯(lián)合開發(fā)、單獨(dú)拿地、收購舊地，金地在二七地塊、航海路地塊都是坎坷不斷，唯一成形的金地格林小城在銷售初期也是不溫不火。 

金地在鄭州沒有一點(diǎn)點(diǎn)長進(jìn)，除了守著過去的輝煌，貌似找不到值得稱道之處了。 

名悅大概率也和之前的格林小城、鉑悅一樣，是一個(gè)很難讓人稱贊的項(xiàng)目。 

康橋悅城·領(lǐng)仕館

項(xiàng)目地址：

經(jīng)開區(qū)南三環(huán)與經(jīng)開十七大街交匯處南500米，新推出的為康橋悅城公寓產(chǎn)品領(lǐng)仕館。

點(diǎn)評(píng)：

占地15畝，容積率4.0，綠化率25%，建筑面積6萬方，一共規(guī)劃2棟公寓（包含1棟LOFT，1棟SOHO）。   

其中1#樓LOFT22層5梯30戶，LOFT層高4.5米，主力戶型是37㎡2室2廳1衛(wèi)1廚。 2#樓SOHO19層4梯24戶，SOHO層高3.8米，主力戶型是29㎡1室1廳1衛(wèi)1廚。 共計(jì)997套，配建停車位430個(gè)。 

樓下是自建20萬方綜合商業(yè)，公寓的二層都打造為公共休閑空間，有健身房、圖書館、會(huì)客廳等配套功能區(qū)。 

康橋領(lǐng)仕館公寓最大的亮點(diǎn)是衛(wèi)生間做到了干濕分離，這是許多公寓產(chǎn)品都無法做到的，一方面干濕分離的精裝成本都比較高，另一方面也比較占空間，公寓本身就小。 

康橋這個(gè)衛(wèi)生間看著挺大，主要是把飄窗、陽臺(tái)的面積計(jì)入，另一方面康橋的品牌溢價(jià)較高，能支撐精裝高成本。  

信保春風(fēng)十里

項(xiàng)目地址：

經(jīng)開區(qū)四港聯(lián)動(dòng)大道與經(jīng)南十二大街交叉口西南角

點(diǎn)評(píng)：

信保春風(fēng)十里目前僅剩113平三房、130平三房房源在售，均價(jià)為14000元/平米(毛坯房)，具體一房一價(jià)。二期為帶裝修產(chǎn)品即將面世。

信保春風(fēng)十里項(xiàng)目由信保基金打造，由保利物業(yè)負(fù)責(zé)售后服務(wù)，總占約189畝，規(guī)劃約32萬方，容積率2.49，綠化覆蓋率60%，近百米的超寬樓間距，兩千平健身娛樂場所，健康漫步道，兒童主題樂園，萌寵樂園等五大功能空間。

春水初生、春林初盛、春風(fēng)十里不如你 ，剛改值得關(guān)注。

二七區(qū)

昌建君悅府

項(xiàng)目地址：

二七區(qū)嵩山路與南四環(huán)交會(huì)處東200米路南，緊鄰南水北調(diào)運(yùn)河，附近規(guī)劃有地鐵7、9號(hào)線，交通便利。

昌建君悅府是昌建集團(tuán)在鄭州的第二個(gè)項(xiàng)目，繼譽(yù)峰項(xiàng)目之后，昌建在鄭州四處尋找地塊，但一直舉棋不定，錯(cuò)過了很好的入市機(jī)會(huì)。

君悅府項(xiàng)目2.49的容積率，2梯2戶，純粹120-143平方，應(yīng)該算是鄭州市區(qū)為數(shù)不多的產(chǎn)品。然而定位稀缺性改善產(chǎn)品，片區(qū)客戶接受度怎樣？尚待時(shí)日驗(yàn)證。

和旭輝首府同屬不受人待見的片區(qū)，可謂是一對(duì)苦難兄弟。

五月的鄭州樓市，開始充斥著各種因素的較力，在搖號(hào)政策預(yù)期加劇的當(dāng)下，剛需還有多少上車的機(jī)會(huì)？