■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

  1  

天津突然發(fā)文

今后不再新批酒店式公寓

▽

對(duì)于把酒店式公寓作為投資品，我是一直不持看好態(tài)度的。原因來(lái)自于多方面，而國(guó)內(nèi)很多人把酒店式公寓作為中短期的居住更是非常奇葩的事情。

每逢住宅限購(gòu)、限貸政策出臺(tái)，酒店式公寓就會(huì)迎來(lái)銷(xiāo)售的絕佳時(shí)機(jī)，然而最近的政策卻逐步朝著不利于酒店式公寓的方向發(fā)展。

就在今天，天津突然發(fā)布文件：終止酒店式公寓的審批，今后不再審批酒店式公寓。

下邊是關(guān)于不再新批酒店式公寓的文件。

本文件在元月由天津市規(guī)劃局、天津市國(guó)土資源和房屋管理局以及天津城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)三個(gè)部門(mén)聯(lián)合簽發(fā)。

雖然在1月19日已經(jīng)在網(wǎng)上公布，但是真正對(duì)外正式宣布時(shí)間是在今天（2月15日）。

下圖是當(dāng)?shù)匾?guī)劃局網(wǎng)站上公布的文件索引：

由于，天津此前執(zhí)行的《關(guān)于加強(qiáng)酒店型公寓建設(shè)管理有關(guān)要求的通知》(規(guī)建字[2011]707號(hào)) 與2016年啟用的由住建部發(fā)布的《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》不一致，因此前一公文決定失效。

失效后天津不再審批酒店型公寓項(xiàng)目。失效前已出讓并簽訂土地出讓合同的地塊中含酒店型公寓的項(xiàng)目，仍按原通知規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

也就是說(shuō)從今天起，天津再也不會(huì)新出現(xiàn)酒店式公寓這樣的新的項(xiàng)目了。起碼到這個(gè)文件廢止為止。

其實(shí)在更早的時(shí)間，上海已經(jīng)出臺(tái)過(guò)類(lèi)似的限制政策。

  2  

上海早前已停止

部分酒店式公寓銷(xiāo)售

▽

1月7日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)就在其網(wǎng)上發(fā)布了如下的信息：

該通告共涉及128個(gè)項(xiàng)目，主要有以下這些：

其中靜安區(qū)有：

浦東新區(qū)有：

閘北區(qū)有：

青浦區(qū)有：

楊浦區(qū)有：

松江區(qū)有：

嘉定區(qū)有：

徐匯區(qū)有：

普陀區(qū)有：

寶山區(qū)有：

南匯區(qū)有：

閔行區(qū)有：

金山區(qū)有：

虹口區(qū)有：

奉賢區(qū)有：

崇明區(qū)有：

到現(xiàn)在已經(jīng)一個(gè)多月了，究竟這些項(xiàng)目的命運(yùn)如何，現(xiàn)在不得而知。

官方對(duì)此明確回應(yīng)，部分商辦項(xiàng)目被暫停網(wǎng)簽的主要原因就是兩點(diǎn)：

1、擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃?xì)夤艿赖雀淖兎课菔褂眯再|(zhì)情況，使得房屋結(jié)構(gòu)、消防等存在安全隱患。

2、一些項(xiàng)目在銷(xiāo)售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴(yán)重誤導(dǎo)購(gòu)房人。

那么，根據(jù)上述政府停止這些項(xiàng)目網(wǎng)上備案的原因，這些項(xiàng)目要想銷(xiāo)售必須根據(jù)原來(lái)的規(guī)劃恢復(fù)原狀，不能接入天然氣管道。同時(shí)在消防上達(dá)到要求。

而相對(duì)上海的對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的停止銷(xiāo)售，天津的不再審批則顯得溫和一些。

  3  

酒店式公寓的前世今生

▽

酒店式公寓的產(chǎn)生，原本是在度假目的地的一種用于度假的產(chǎn)品。但是后來(lái)被城市尤其是一線城市大量開(kāi)發(fā)。

在國(guó)內(nèi)，開(kāi)發(fā)商為了一己之私把公寓這種產(chǎn)品給做爛了，并且爛到了家。談到公寓或者看到公寓給人的感覺(jué)都不是太好。

國(guó)際上的公寓是和國(guó)內(nèi)的公寓是不同的概念。在國(guó)際上公寓是帶有服務(wù)性質(zhì)的住宅。比方說(shuō)在新加坡住公寓的都是有錢(qián)人。歐美在城市核心地段也有很多奢侈的公寓。

著名的奢侈品牌——阿瑪尼、范思哲、卡地亞都有公寓產(chǎn)品。但是這些公寓和國(guó)內(nèi)的公寓是兩碼事。

國(guó)內(nèi)的公寓動(dòng)輒二三十層高，成了原來(lái)筒子樓的升級(jí)版。就是筒子樓由原來(lái)的三五層建成了二三十層，每層都有幾十套房子，面積一般在35-65平方米。

買(mǎi)公寓的人有一半以上是投資的目的，而并非是自己居住。居住在公寓里的人大部分是收入不高的，當(dāng)然收入過(guò)低的人也住不起公寓，畢竟租金相對(duì)而言還是有點(diǎn)高的。

公寓里面居住人員龐雜，有些公寓不但有安全隱患，還有不少?gòu)氖滦苑?wù)的人租住在公寓里面。所以才會(huì)出現(xiàn)去年萬(wàn)科在深圳一個(gè)住宅項(xiàng)目的一棟樓要改成公寓而遭到業(yè)主反對(duì)。

通常情況下，公寓當(dāng)時(shí)是以商業(yè)用地獲得審批的。原來(lái)在房?jī)r(jià)低的情況下，一般公寓的售價(jià)是比住宅貴的，所以開(kāi)發(fā)商會(huì)熱衷于建一些公寓。

同時(shí)，因?yàn)榫频晔焦⒚娣e小，所以會(huì)總價(jià)低，有利于銷(xiāo)售。因此在住宅價(jià)格低于寫(xiě)字樓價(jià)格的時(shí)間開(kāi)發(fā)商熱衷建公寓。

伴隨著房?jī)r(jià)的不斷提高，寫(xiě)字樓的價(jià)格低于住宅之后，公寓市場(chǎng)不再那么受歡迎了。

隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，由于酒店式公寓是商業(yè)用地，出現(xiàn)限購(gòu)、限貸對(duì)它無(wú)法約束的情況。這時(shí)，酒店式公寓就借尸還魂了。

所以，最近兩年一線城市的北、上、廣、深公寓成交量都在翻倍上漲。后來(lái)，北京通州區(qū)域公寓也被納入到了限購(gòu)行列。

總之一句話：國(guó)內(nèi)公寓是開(kāi)發(fā)商為了提高容積率和利潤(rùn)而開(kāi)發(fā)出了的一種臨時(shí)住宿產(chǎn)品。

  4  

酒店式公寓

未來(lái)的命運(yùn)走向

▽

酒店式公寓產(chǎn)品其實(shí)是不適合長(zhǎng)期居住的，因?yàn)樗嬖谥T多非常不人性的設(shè)計(jì)：

1）私密性欠缺。

一層幾十戶，通走廊，私密性不好，不能開(kāi)房門(mén)。

開(kāi)門(mén)的話就會(huì)私密性不好，同時(shí)也不安全。你不知道突然會(huì)有什么人進(jìn)入公共走廊，所以，家里的安全得不到保障。

2）不通透。

一旦關(guān)上門(mén)，室內(nèi)就不能形成對(duì)流，會(huì)造成長(zhǎng)期關(guān)門(mén)空氣不好的狀況；而不關(guān)門(mén)又不能保證私密性及安全性。

正是如此，在天氣不是太熱的情況下都要開(kāi)著空調(diào)，以至于造成能源浪費(fèi)；

3）舒適性太差。

由于不能架設(shè)燃?xì)猓?/span>要做飯的話就只能使用煤氣罐或者是電磁爐。煤氣罐的話不是十分安全，同時(shí)還比較麻煩；使用電磁爐的話做出的飯，尤其是炒菜口感欠佳。

4）公關(guān)承載過(guò)大。

由于平均單位平方米居住人口太多，對(duì)于項(xiàng)目的公共設(shè)施承載量超大，從而使居住品質(zhì)得不到保障。

所以，這就是我一直把這種酒店式公寓做“滅絕人性”產(chǎn)品對(duì)待。

未來(lái)這部分由商業(yè)用地性質(zhì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的酒店式公寓，在消費(fèi)者的心目中價(jià)值將會(huì)越來(lái)越低，購(gòu)買(mǎi)者也會(huì)越來(lái)越少。收入稍微好些的人是不會(huì)居住在這樣的酒店式公寓里面的。

根據(jù)幾個(gè)主要城市先行的做法來(lái)判斷：未來(lái)酒店式公寓即便是不被嚴(yán)格限制審批，也會(huì)在使用上進(jìn)行限制，未來(lái)居住的功能極有可能會(huì)被取消。

假定再這樣的情況下，酒店式公寓將面臨的命運(yùn)就意味著非?？杀?。

1、被限制居住功能之后，設(shè)計(jì)的不合理性將會(huì)影響辦公的使用效率；

2、在被限制居住，尤其是長(zhǎng)期居住之后，會(huì)有大量的酒店式公寓進(jìn)入辦公市場(chǎng)，這就會(huì)打破原來(lái)的辦公市場(chǎng)格局。

大量的酒店式公寓涌入辦公市場(chǎng)之后，會(huì)使得辦公面積大量增加從而加劇惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致資產(chǎn)貶值或者是升值空間不大；

3、在限制的情況下，一旦市場(chǎng)上存在大量未銷(xiāo)售的酒店式公寓，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言就極有可能成為沉淀資產(chǎn)，這樣會(huì)占用開(kāi)發(fā)商的資金，對(duì)于開(kāi)發(fā)商將是不利的；

4、對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，利益也就無(wú)法得到保障。

最終的結(jié)果只能有消費(fèi)者自己來(lái)承擔(dān)。在幾個(gè)月前我就曾經(jīng)撰文《住宅限購(gòu)了，公寓極有可能坑更多的人！》（點(diǎn)擊進(jìn)入閱讀）提醒消費(fèi)者謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)公寓產(chǎn)品。

通過(guò)今天天津?qū)τ诰频晔焦⑼Ｖ剐屡恼?，再次?yàn)證了我們之前向投資者發(fā)出的警示是正確的。

錢(qián)是自己通過(guò)辛苦努力賺來(lái)的，投資不好還不如放在銀行等待貶值。現(xiàn)實(shí)中失敗的案例很多。不信你認(rèn)真分析一下周?chē)卸嗌偻顿Y失敗的案例？！

未來(lái)的趨勢(shì)是今天投資的方向，不要只埋頭拉車(chē)，不抬頭看路。