酒店式公寓、商住公寓作為一種不限購的住宅中間產(chǎn)物，以其小戶型、低總價(jià)，甚至帶精裝修及家電的特點(diǎn)，成為低迷的房地產(chǎn)市場上一個(gè)新熱點(diǎn)。但隨著購房者對此類產(chǎn)品了解的加深，產(chǎn)權(quán)年限短、出房率低、生活成本高、轉(zhuǎn)手難度大等缺陷逐漸降低了人們的認(rèn)同感。

現(xiàn)狀：公寓產(chǎn)品供過于求

“近一年來，天津公寓市場整體價(jià)格呈下行趨勢。中心城區(qū)供需比為2.62，濱海新區(qū)供需比為6.42，市場成交量低，供應(yīng)量大，是目前天津市公寓市場的現(xiàn)狀”，天津中原商業(yè)研究中心主管陳晰表示，“未來仍將有大量公寓項(xiàng)目入市，市場供大于求的現(xiàn)狀將會(huì)進(jìn)一步加劇，市場競爭將會(huì)非常激烈，以價(jià)換量的趨勢將日益明顯?！?/P>

據(jù)天津中原商業(yè)地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年4月，天津公寓市場整體供大于求，以和平區(qū)為中心的南京路、小白樓、和平路等繁華商圈；南開區(qū)的老城廂商圈、華苑產(chǎn)業(yè)園；以及包含響螺灣、中新生態(tài)城、開發(fā)區(qū)在內(nèi)的濱海新區(qū)成為全市范圍內(nèi)公寓產(chǎn)品供應(yīng)最集中的區(qū)域。

從市場調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，目前在售的公寓類項(xiàng)目多集中在市區(qū)內(nèi)住宅用地比較稀缺、繁華、成熟的商業(yè)地段，與區(qū)域內(nèi)住宅共享優(yōu)質(zhì)資源，但是其價(jià)格與住宅相比明顯更低。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，公寓產(chǎn)品的價(jià)格難以與純住宅產(chǎn)品看齊，同時(shí)逐漸受到剛性自住購房者的冷落，都是由于其先天的產(chǎn)品屬性所決定的。

四因素或致公寓升值受阻

因素一：產(chǎn)權(quán)年限低 居住舒適度差

據(jù)陳晰介紹，與住宅產(chǎn)品相比，公寓產(chǎn)品的戶型以小戶型及超小戶型為主，出房率較低，居住舒適度較差。雖然有些LOFT產(chǎn)品層高達(dá)4.8米以上并采用復(fù)式結(jié)構(gòu)，但是其空間相對狹小，公攤面積與住宅相比較高，使得使用面積縮水，居住的舒適性欠佳，折合單價(jià)低于周邊住宅。

另外，大多數(shù)公寓類項(xiàng)目其產(chǎn)權(quán)年限僅有40年或50年，屬于公建性質(zhì)的住宅，并非真正意義上的酒店式公寓或服務(wù)式公寓。因而，投資是首要屬性，其次才是居住功能，因此低單價(jià)、不限購、高附加值成為公寓類產(chǎn)品的重要賣點(diǎn)。但此類產(chǎn)品在當(dāng)前以剛性自住需求為主的天津市場上，顯然不具備充足的號召力。

因素二：改善型需求者反應(yīng)較冷淡

改善型購房者對居住條件及舒適性要求較高且更加理性，因此對得房率不高、前期購買成本較高、后期使用成本過高的公寓類產(chǎn)品反應(yīng)較為冷淡。但對于一些年輕剛需人群來說，公寓類產(chǎn)品具有戶型緊湊、總價(jià)較低、附帶裝修甚至家電等特點(diǎn)，購買門檻較低。因此，在當(dāng)前住宅價(jià)格居高不下的情況下，其較低的價(jià)格具有很強(qiáng)的吸引力，不少年輕人選擇將其作為婚房或過渡居所。

而對于一些投資者來說，住宅市場的限購，迫使他們轉(zhuǎn)向商用物業(yè)市場，而公寓類產(chǎn)品與其他商用物業(yè)相比，投入資金少、門檻低，近兩年受到眾多投資者的追捧。他們看重公寓后期高水平的物業(yè)管理，來節(jié)省自己投資后的管理成本。

因素三：交易成本和保有成本較高

天津擇仕一邦房地產(chǎn)投資咨詢有限公司倪澤群分析認(rèn)為，從自住角度來講，雖然這些項(xiàng)目在銷售的時(shí)候有的帶精裝，有的買一層贈(zèng)一層，可這些優(yōu)勢由于各項(xiàng)目之間的雷同，很難使具體項(xiàng)目彰顯出高附加值。大部分公寓項(xiàng)目的商業(yè)用水，電，物業(yè)費(fèi)更高，不能使用天然氣也無形中提高了生活成本。此外，酒店式公寓和商住公寓一般都是梯少多戶，走廊占地比較多，加之有的地方還會(huì)在一樓設(shè)置大堂，再加上管道井，消防梯之類。自然就比普通住宅公攤大了，而公攤大，得房率就自然低了。這些都使得交易成本和保有成本在隱形中被增加。

因素四：供過于求 轉(zhuǎn)手遭遇尷尬

從投資角度看，在天津目前投資高檔住宅獲取租金收益不斷縮水的情況下，酒店式公寓作為一種新型的投資性高檔物業(yè)產(chǎn)品，其高回報(bào)率和市場認(rèn)可度正引起業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注。目前市場上酒店式公寓的投資回報(bào)率可達(dá)到8％到10％。而這僅僅是表面的繁華，隨著公寓產(chǎn)品的逐漸興多，投資后在三級市場進(jìn)行轉(zhuǎn)手的公寓產(chǎn)品也非常多，往往同一個(gè)公寓項(xiàng)目同時(shí)都會(huì)有百余套房源同時(shí)掛牌出售，而這類產(chǎn)品性質(zhì)相同、戶型類似、裝修也一致，供過于求的投資產(chǎn)品勢必將面臨被動(dòng)的尷尬局面。

專家提醒：公寓產(chǎn)品利弊參半

天津中原商業(yè)研究中心主管陳晰提醒購房者，天津目前市場上熱銷的公寓類產(chǎn)品多為居住型公寓，這類產(chǎn)品可以自住亦可以投資，憑借良好的地段、完善的配套及高水平的物業(yè)管理等優(yōu)勢來吸引購房者，但是在選擇此類產(chǎn)品時(shí)以下三方面應(yīng)該慎重考慮：

第一，公寓類項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)年限最多為50年，用地性質(zhì)屬于非住宅用地。對于自住人群來說具備一定的價(jià)格優(yōu)勢；對于純投資者來說，非住宅產(chǎn)品在契稅、交易稅、貸款、利率等方面與住宅相比前期支出較高，且市場上優(yōu)質(zhì)的管理公司較少，公寓租金收益不穩(wěn)定，投資回收期較長，存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。

第二，在選擇公寓類產(chǎn)品時(shí)，投資者需衡量以下因素：首先是位置，方便、快捷，因此周邊商務(wù)氛圍濃郁、交通便利、學(xué)校、醫(yī)療等配套完備的物業(yè)更具投資價(jià)值。其次是物業(yè)管理水平，物業(yè)管理公司后期的服務(wù)質(zhì)量和管理水平，是產(chǎn)品的附加值，關(guān)系到物業(yè)價(jià)值及收益，將直接影響客戶的去留。再次是投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)個(gè)人實(shí)力進(jìn)行適當(dāng)選擇，小面積產(chǎn)品容易出租，控制總價(jià)利于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

第三，購房者需要在“低價(jià)”和“低產(chǎn)權(quán)年限”兩者中做好衡量，公寓類項(xiàng)目的水、電、氣、熱等使用費(fèi)用按照非住宅標(biāo)準(zhǔn)收取，大大提高了自住購房者的生活成本，其“非住宅”的性質(zhì)依然存在，在選擇時(shí)需要理性、謹(jǐn)慎。