1995年，22歲的郭德綱第三次來到北京，繼續(xù)沖擊演藝圈。他租住在城南大興黃村的一間磚房?jī)?nèi)，除了床，就只有一個(gè)小板凳，吃飯搞創(chuàng)作都是在小板凳上。

唯一愿意給他演出機(jī)會(huì)的，是豐臺(tái)的一個(gè)小評(píng)戲團(tuán)。有一天散戲后已經(jīng)是晚上十點(diǎn)，身上也只有一塊錢，郭德綱只能從南二環(huán)步行回五環(huán)外的黃村。

走了十幾公里，他實(shí)在走不動(dòng)了，攔了一輛黑車，問能不能用手表抵車錢。黑車司機(jī)輕蔑一笑，然后拒絕了他。

成名后，郭德綱把“黃村一夜”的經(jīng)歷寫成了相聲《夜行記》，他問搭檔于謙：

“為什么他們不讓我走二環(huán)，我自己我能躲著車，撞死我活該”。每次說到這里，臺(tái)下都哄堂大笑，但很少有人知道，他真的走過二環(huán)。

讓郭德綱淚流滿面的黃村，是北京最重要的衛(wèi)星城。

它因規(guī)劃而生，1979年，北京將黃村正式確定為衛(wèi)星城；第二年，黃村人口就從7000增長(zhǎng)到了將近六萬。

直到今天，大興依然是眾多年輕人進(jìn)京的落腳之地。最近兩年，盡管北京人口在不斷流出，但大興的常住人口還是在以每年十幾萬的速度增加。

黃村，是“北京夢(mèng)”的第一站。

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從二環(huán)步行回黃村的那天晚上，郭德綱邊走邊唱“天將降大任于斯人”的詞兒，他后來回憶，除了滿腳大泡，還有看著萬家燈火時(shí)的淚流滿面。

北漂的人，應(yīng)該都有過自己的“黃村一夜”。

北京的冷酷無情，做房地產(chǎn)的人這幾年恐怕是感受最深的。2018年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)中最難做的職位就是北京公司總經(jīng)理。

很多大公司都折戟首都。只有少數(shù)幾家公司沒有間斷拍地、推新項(xiàng)目。其中包括一家胡建開發(fā)商：

今年五月的第一輪集中供地，就是最真實(shí)的寫照。中海和萬科都報(bào)名了十幾塊地，但猶豫了兩天，還是管住了自己顫抖的手。

在第一批的30塊地中，黃村地塊可能是情況最復(fù)雜的了。這塊地共有九個(gè)地塊，除了住宅用地，還有一級(jí)開發(fā)、商業(yè)設(shè)施用地和基礎(chǔ)教育用地，以及北京獨(dú)有的“多功能用地”。

規(guī)劃復(fù)雜，要求很高，最終，中駿和金輝的聯(lián)合體，以45.2億的價(jià)格把它握在手中。

但仔細(xì)看看就不得不承認(rèn)，這塊地的價(jià)值非常高。

它的旁邊是已經(jīng)從黃村高鐵站改名成的北京大興高鐵站，還有四號(hào)線地鐵黃村站和義和莊站。

大興能否從衛(wèi)星城，轉(zhuǎn)型成為京雄的核心聯(lián)絡(luò)點(diǎn)，大興高鐵站以及周邊的開發(fā)建設(shè)，是決定性因素。單單京雄鐵路，就已經(jīng)投資了330多億。

大興國際機(jī)場(chǎng)已經(jīng)開通，等京雄鐵路通車后，黃村就將成為北京最重要的交通重鎮(zhèn)：

出門就是大興高鐵站和地鐵4號(hào)線，讓這個(gè)項(xiàng)目成了北京獨(dú)一份的：

TOD的概念大眾已經(jīng)不陌生，簡(jiǎn)單來說，就是圍繞公共交通的綜合體項(xiàng)目，可以解決居民幾乎所有的日常需要，而公共交通的需求，只要步行十分鐘以內(nèi)就有解決方案。

12306顯示，從北京大興站到北京西站21分鐘，北京大興站到大興機(jī)場(chǎng)是12分鐘，再到雄安是19分鐘。

1983年，學(xué)者們第一次把TOD的概念引進(jìn)中國，但推廣了將近四十年，北京能稱得上TOD的項(xiàng)目屈指可數(shù)。

TOD的最大難處，不僅需要規(guī)劃設(shè)計(jì)蓋房子，更需要管理和運(yùn)營能力。

比如日本著名的六本木中城，就是日本最大的開發(fā)商三井不動(dòng)產(chǎn)帶著幾個(gè)小開發(fā)商做的，不是因?yàn)槿犊?，而是它需要這些術(shù)業(yè)有專攻的公司幫忙建立一個(gè)嚴(yán)格管理運(yùn)營的體系，以保證后期辦公、酒店、商業(yè)以及公用設(shè)施的順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。

中駿和金輝敢拿黃村地塊，是需要底氣的。

別人眼中的藝高人膽大，背后都是自我折磨。

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2018年，北京大學(xué)國家發(fā)展研究院教授黃益平給地產(chǎn)指了一條路：

黃教授沒說出來的意思是，房地產(chǎn)還是舊經(jīng)濟(jì)。如果不尋找新的路徑，就會(huì)成為靶子，被淘汰、被打壓。

后來幾年的政策導(dǎo)向，證實(shí)了他的判斷，一句話總結(jié)就是：

政府賣地的門檻越來越高，從決策者的角度來看，蓋房子這門手藝，門檻太低了。

差不多是黃益平發(fā)出警告的時(shí)候，中駿開始試水新業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓，取名為方隅。

不了解長(zhǎng)租公寓行業(yè)的人，不會(huì)知道其中的艱難。

到2021年上半年，商業(yè)綜合體“中駿世界城”的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了38個(gè)。今年7月，中駿商管也已經(jīng)單獨(dú)上市。

眾所周知，做商業(yè)更是一個(gè)苦活。中駿的第一個(gè)購物中心是北京世界城，就在CBD旗艦商業(yè)世貿(mào)天階的隔壁。面積僅僅是世貿(mào)天階的四分之一。

中駿知道沒法在體量和多樣性上和世貿(mào)天階抗衡，就努力縮窄賽道，以鮮明的特色取勝。

世界城因此也成了京城一個(gè)最特殊的商場(chǎng)，只做中高端餐飲，再加少量的娛樂體驗(yàn)服務(wù)，成了餐飲巨頭們的業(yè)務(wù)試驗(yàn)樂園。前年開始，它又成了北京第一個(gè)營業(yè)到凌晨?jī)牲c(diǎn)的商業(yè)體。

長(zhǎng)租公寓和商業(yè)購物中心，都是從零做起的，到今天，這兩個(gè)業(yè)務(wù)已經(jīng)被寫進(jìn)了公司的戰(zhàn)略中，被稱作中駿的：

中駿董事長(zhǎng)黃朝陽曾經(jīng)說過，未來的拿地是圍繞購物中心和長(zhǎng)租公寓協(xié)同拿地。

如今，中駿的協(xié)同拿地模式已經(jīng)越來越熟練。去年年底，中駿把北京、天津、山西、河北合并成為華北區(qū)域，集中力量辦大事，發(fā)揮“兩翼”對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的反哺能力，盯著熱點(diǎn)地區(qū)的大項(xiàng)目。

在拿下黃村地塊前，中駿又在天津拿下了兩個(gè)地塊，最大的競(jìng)爭(zhēng)力依然是長(zhǎng)租公寓。

黃村項(xiàng)目的“住宅 商業(yè) 長(zhǎng)租公寓”，則更是中駿綜合能力的一次大閱兵。

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上個(gè)月，黃村項(xiàng)目正式出爐了，取名為：

未來云城的7個(gè)組團(tuán)，包括了住宅、寫字樓/酒店和商業(yè)。中駿和金輝分工合作，中駿負(fù)責(zé)住宅和商業(yè)，他們把方隅的長(zhǎng)租公寓引入了自持商業(yè)地塊；金輝負(fù)責(zé)酒店或辦公樓。

金輝早從1999年就開始做商業(yè)。從近期動(dòng)作來看，金輝正在持續(xù)完善住宅、商業(yè)、酒店、辦公以及綜合體等多類型物業(yè)的綜合開發(fā)。

未來云城的5個(gè)住宅地塊基本都是臨河地塊，未來將打造臨河大宅，9個(gè)地塊內(nèi)部還有一個(gè)超大市政公園和教育用地，作為業(yè)主休閑娛樂的空間。

未來云城的五個(gè)住宅地塊，基本都能做成臨河大宅，它們是按照中駿最高標(biāo)準(zhǔn)的做的：

中駿在北京已經(jīng)做了三個(gè)天字系產(chǎn)品，德勝門的天宸和門頭溝的天璟、天峰，從交付來看，都是限價(jià)時(shí)代難得的精品。尤其是天宸，在有限的空間里，用復(fù)興傳統(tǒng)的中式構(gòu)思，沒有辜負(fù)旁邊的德勝門什剎三海十六園。

根據(jù)中駿公布的方案，未來云城將由梁志天來打造公區(qū)和室內(nèi)設(shè)計(jì)。梁志天是北京開發(fā)商最熟悉的陌生人，前幾年他幾乎是豪宅的代名詞，但近幾年因?yàn)楸娝苤脑?，很多北京?xiàng)目把這筆錢悄悄省下來了。

但中駿還是把梁志天又請(qǐng)到了黃村。如果說天宸只是牛刀小試，天璟站穩(wěn)了腳跟，未來云城則是一個(gè)戰(zhàn)略機(jī)遇，他們站在了北京未來的大動(dòng)脈上。

腳下的列車，連接世界第三大機(jī)場(chǎng)、亞洲最大高鐵站，連接著千年大計(jì)。

如果不是十年前就開始做商業(yè)，不是四年前試水長(zhǎng)租公寓，中駿不會(huì)得到這個(gè)機(jī)會(huì)，也不會(huì)在北京大起大落的市場(chǎng)里，保持定力，穩(wěn)定輸出。

郭德綱在舞臺(tái)上最愛說“使我有洛陽二頃田，安能佩六國相印”。翻譯成房地產(chǎn)的語言就是，要是賣房子好干，干嘛費(fèi)勁做重資產(chǎn)運(yùn)營啊？

一塊玻璃天花板籠罩在開發(fā)商頭上，下面已經(jīng)是一片紅海。只有敢把玻璃撞碎的人，才會(huì)得到額外的獎(jiǎng)賞。

村上春樹說過，天花板上沒有有趣之處：