業(yè)主委員會是業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會產(chǎn)生決議的執(zhí)行機構，代表和維護著業(yè)主的權益。但是業(yè)主委員會的工作很難保證讓所有業(yè)主都滿意，這樣就出現(xiàn)了對“業(yè)主委員會”各種不滿的呼聲，當矛盾愈演愈烈，影響到小區(qū)穩(wěn)定發(fā)展，居委會又該如何溝通解決？

臨汾路街道嶺南路270弄居民區(qū)是上世紀80年代建造的售后公房，共有988戶居民。該小區(qū)業(yè)委會成立于2012年，近期，居委會干部在與小區(qū)居民日常接觸中了解到，居民目前對業(yè)委會工作卻有頗多意見，而且反饋意見得不到及時解決，長時間積累就會變成抱怨。

走訪調研實地了解矛盾

居委會干部在走訪調研中，了解到居民普遍反映業(yè)委會存在的問題：

1

業(yè)委會沒有理會制度，業(yè)主大會可開可不開，甚至把居委會物業(yè)環(huán)境條線工作例會當成業(yè)委會自己的例會。

2

許多辦理事項沒有透明度，收費標準沒有公開明示。

3

每季度公示物業(yè)管理費用漏洞百出且又解釋不清。

4

門衛(wèi)工作紀律差，在崗時與居民聊天甚至喝酒，夜班有時還存在缺崗現(xiàn)象。

5

私家車進入小區(qū)亂停放，影響居民出行，而門衛(wèi)不管不問，以致居民不得已多次打110報警解決。

查詢依據(jù)保證依法合規(guī)

居委會根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》以及《建設部關于印發(fā)<業(yè)主大會規(guī)程>的通知》等法律法規(guī)內容了解到：

1

“業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開?！?/p>

2

“經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。”

凝聚發(fā)揮居民自治作用

針對以上問題，在掌握相關法律法規(guī)之后，居委會決定通過以下步驟，發(fā)揮社區(qū)居民的力量來解決：

1

行動號召。組織一個負責的業(yè)主志愿者小組，牽頭和業(yè)委會座談，在召集業(yè)主代表的過程中，還意外發(fā)現(xiàn)一些有大局觀、有耐心的熱心業(yè)主，這些人可以作為以后小區(qū)治理的骨干力量。

2

舉行座談。組織有責任心、有一定管理常識的業(yè)主，圍繞目前小區(qū)存在的問題討論出一些解決辦法，整合業(yè)主們的基本訴求，聯(lián)同業(yè)主們的整改意見，在小區(qū)告示欄里公開張貼。

3

進行公示。公示文件之后，業(yè)委會可能拒絕座談會。

如果業(yè)委會直接拒絕，則可以啟動罷免程序。但是無論如何，小區(qū)業(yè)主代表組成的志愿者小組都要形成一個定期的常態(tài)的討論小組。在志愿者小組的組織下，形成小區(qū)的公共議論話題和空間，收集業(yè)主的意見和建議，作為集體行動的“發(fā)動機”。

如果業(yè)委會答應接受座談會，業(yè)主代表們可以提出小區(qū)管理知情權、參與權等各種主張，形成一個業(yè)主立場的對話，座談會內容一定要公開。

4

人員改選。如果情況需要，可以組織簽名改選業(yè)委會成員。如果業(yè)委會能夠積極整改，則志愿者小組可以協(xié)調維權的業(yè)主們積極籌備業(yè)委會的換屆工作；如果業(yè)委會不積極響應業(yè)主們的要求，則志愿者小組可以開始組織罷免和改選業(yè)委會委員的聯(lián)署簽名，達到20％以后可以要求在街道辦事處的指導下組織罷免和改選工作。

在此過程中應當注意：罷免業(yè)主委員會委員應當謹慎，更應當遵循嚴格的規(guī)章制度進行，否則無效。業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，對罷免業(yè)主委員會成員的事需在業(yè)主大會會議上作出表決。作為居委會應當對業(yè)主委員會進行必要的指導和監(jiān)督，協(xié)調好小區(qū)關系，從而穩(wěn)定社區(qū)環(huán)境。

穩(wěn)固發(fā)展又要常態(tài)落實

居委會通過業(yè)主志愿者小組把業(yè)主矛盾平息后，堅持長效發(fā)展，避免以后矛盾的再次發(fā)生：

1

調動一切積極因素，利用各種大小會議進行宣傳教育，通過樓組長與常任代表會議逐層傳達，做到家喻戶曉。

2

召開了業(yè)主大會，攤開實情，不遮丑、不回避，形成常態(tài)制度，請業(yè)主代表嚴格監(jiān)督、審查。

3

聘用保安公司人員擔任門衛(wèi)，新門衛(wèi)現(xiàn)在重整紀律、盡心盡力、熱心服務、禮貌待人。

4

在不影響小區(qū)綠化和居民生活的前提下，千方百計擴充車位，解決停車矛盾。同時張貼告示，請私家車車主到物業(yè)去進行“三證”登記，發(fā)放編號停車證，并公布于眾，讓廣大居民群眾監(jiān)督，確保有限的停車位用于小區(qū)居民。

5

制止與查處原有保安私自截留停車費亂象。對小區(qū)原有92個停車位收110多輛包月停車費的意見亦提到議事日程上來進行妥善解決。

業(yè)委會在充分發(fā)揮自身作用的同時亦能強有力的對物業(yè)管理工作起到監(jiān)督作用，這項工作做好了，小區(qū)的穩(wěn)定就有了保障。實踐證明，發(fā)揮好業(yè)委會的作用，將會減輕居委會在社區(qū)事務工作中的壓力。居委會也要著力增強居委干部和居民群眾的依法依規(guī)辦事意識，維護社區(qū)居民合法權益，依托社區(qū)業(yè)主志愿者資源優(yōu)勢，探索拓展居民區(qū)知行合一科學實踐理論思維，引領社區(qū)共建共治和居民自治，給居民區(qū)居民謀一方幸福之地。