社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織;業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行職責(zé)。居委會(huì)和業(yè)委會(huì)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。

在實(shí)際工作中，大多數(shù)居民同時(shí)是業(yè)主，業(yè)主多數(shù)也是居民。居委會(huì)和業(yè)委會(huì)的工作重點(diǎn)各有側(cè)重，但也有很多重合。居委會(huì)與業(yè)委會(huì)在哪些領(lǐng)域有重合部分?區(qū)別有哪些?居委會(huì)與業(yè)委會(huì)職責(zé)的合理界定是什么?在實(shí)際工作中雙方如何協(xié)調(diào)工作，如何履行各自的職責(zé)和義務(wù)？

益清(ICS)：業(yè)主委員會(huì)是本建筑物或建筑區(qū)劃內(nèi)所有建筑物的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，按照業(yè)主大會(huì)的決定履行管理的職責(zé)；居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾組織，主要是對(duì)“居民”的管理。首先請(qǐng)陳幽泓老師跟我們講一講，業(yè)委會(huì)和居委會(huì)是否有產(chǎn)生交集的地方？具體是什么？

陳幽泓：請(qǐng)看法律規(guī)定：《居民委員會(huì)組織法》第三條居民委員會(huì)的任務(wù)：

(一)宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策，維護(hù)居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，開(kāi)展多種形式的社會(huì)主義精神文明建設(shè)活動(dòng)；

(二)辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；

(三)調(diào)解民間糾紛；

(四)協(xié)助維護(hù)社會(huì)治安；

(五)協(xié)助人民政府或者它的派出機(jī)關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計(jì)劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項(xiàng)工作；

這里面很多內(nèi)容與業(yè)主組織物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)，比如安全、衛(wèi)生、調(diào)解糾紛、保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)等，這兩個(gè)組織在社區(qū)層面的義務(wù)責(zé)任具有相關(guān)性。

益清(ICS)：劉老師，您認(rèn)為業(yè)委會(huì)和居委會(huì)最大的區(qū)別是什么？

劉政：居委會(huì)和業(yè)委會(huì)同是自治組織，但二者最大的區(qū)別是：居委會(huì)是政治民主自治組織，業(yè)委會(huì)是財(cái)產(chǎn)民主自治組織。

居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，是中國(guó)人民民主專(zhuān)政和城市基層政權(quán)的重要基礎(chǔ)，也是黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶之一。

業(yè)主委員會(huì)是由該小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)全體權(quán)利人的業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生的，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，并接受業(yè)主監(jiān)督的自治組織的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。居委會(huì)(社區(qū))的工作內(nèi)容比業(yè)委會(huì)(小區(qū))更廣泛，業(yè)委會(huì)只受權(quán)在本小區(qū)且僅限物業(yè)管理重大事務(wù)方面的決策和對(duì)服務(wù)提供者的監(jiān)督。同時(shí)，在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)職能。

益清(ICS)：社區(qū)委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)從概念入手可能沒(méi)有絲毫聯(lián)系，但它們以物業(yè)管理為紐帶連接起來(lái)，從而使兩者能夠進(jìn)行對(duì)比和關(guān)系探究。2008年網(wǎng)易新聞報(bào)道廣州——1443個(gè)居委會(huì)舉行換屆選舉，然而居民卻大多對(duì)此表示冷淡，甚至有居民表示，有了業(yè)委會(huì)，無(wú)需居委會(huì)。有調(diào)查指出，居民對(duì)自身權(quán)益的漠視源于居委會(huì)功能日漸弱化和新型住宅小區(qū)劃地而分的現(xiàn)狀。嚴(yán)老師，您認(rèn)為業(yè)主對(duì)自身權(quán)益的漠視狀態(tài)是否有所好轉(zhuǎn)？是否應(yīng)該以及如何幫助業(yè)主扭轉(zhuǎn)“有了業(yè)委會(huì)，無(wú)需居委會(huì)”的觀念？

嚴(yán)向紅：長(zhǎng)期以來(lái)，很多人有一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，就是把社區(qū)居委會(huì)當(dāng)做政府機(jī)構(gòu)，而不是一個(gè)自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。雖然事實(shí)上，居委會(huì)的確也承擔(dān)了部分屬于街道職能的行政工作。因此，大部分人對(duì)待社區(qū)委員會(huì)的換屆選舉采取漠視，或者認(rèn)為早就已經(jīng)內(nèi)定。有些人即使參與，也僅僅是走過(guò)場(chǎng)。更有人為了一點(diǎn)點(diǎn)小紀(jì)念品才參與投票。

其實(shí)，在小區(qū)日常事務(wù)里，很多人往往不知道自己的權(quán)益是什么，哪些是自己應(yīng)盡的義務(wù)，哪些是自己應(yīng)該得到的權(quán)利。很多人在自我感覺(jué)利益沒(méi)有受到侵害或者不了解侵害行為已經(jīng)產(chǎn)生的情況下，很少會(huì)主動(dòng)去了解共有部分的管理情況和支出收入情況。他們會(huì)用工作忙沒(méi)時(shí)間之類(lèi)的借口來(lái)回避，甚至有些業(yè)主在知道自己權(quán)益受到損害的情況下仍然選擇漠視，一方面不愿花時(shí)間精力，另一方面寄希望于別人會(huì)出頭，還有就是認(rèn)為這些利益分?jǐn)偟矫總€(gè)人頭上是很小的數(shù)字，不值得計(jì)較。

這幾年我更多參與到小區(qū)業(yè)委會(huì)事務(wù)中，發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：早期參與業(yè)委會(huì)籌備成立的業(yè)主，往往因?yàn)閭€(gè)人權(quán)益受到侵害，為了維權(quán)而參與。而平時(shí)較多參與社區(qū)活動(dòng)的人，大部分是那些機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休的黨員干部，他們往往不是自發(fā)、主動(dòng)地去參與，而是被動(dòng)接受社區(qū)委員的組織參與。

所以，業(yè)委會(huì)要加大對(duì)《物權(quán)法》的宣傳，讓業(yè)主明白自己的權(quán)益，從而使更多的業(yè)主參與小區(qū)管理，反過(guò)來(lái)也是對(duì)業(yè)委會(huì)工作的支持與督促。

益清(ICS)：業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的工作側(cè)重各有不同，但也有重合的部分，劉老師，在實(shí)際工作中哪些部分會(huì)發(fā)生重合？當(dāng)他們的工作發(fā)生重合時(shí)該如何協(xié)調(diào)？

劉政：當(dāng)前業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的業(yè)務(wù)確實(shí)有部分是重合的，例如調(diào)解業(yè)主(鄰里)糾紛、愛(ài)國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)等與居民(含業(yè)主)參與有關(guān)的事務(wù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)居委會(huì)的“業(yè)務(wù)”涵蓋社區(qū)里的小區(qū)的各項(xiàng)事務(wù)。而對(duì)于業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)履行職責(zé)的有關(guān)事務(wù)，居委會(huì)不宜干預(yù)；然而，對(duì)于業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的，但違反相關(guān)法律法規(guī)的決議，居委會(huì)也有權(quán)提請(qǐng)街道辦指導(dǎo)該業(yè)委會(huì)組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新表決。理想的狀態(tài)是，居委會(huì)應(yīng)當(dāng)有能力指導(dǎo)業(yè)委會(huì)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)作，業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)(或者受業(yè)主組織委托)作為社區(qū)的一員也有責(zé)任配合居委會(huì)的工作。

益清(ICS)：相似的問(wèn)題同問(wèn)陳老師，當(dāng)業(yè)委會(huì)和居委會(huì)的工作產(chǎn)生交集和重合時(shí)，有可能會(huì)出現(xiàn)雙方都管或雙方都不管的狀況，應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)工作？

陳幽泓：無(wú)論在法律政策論證層面，還是在理論研究層面，對(duì)于居民組織和業(yè)主組織的研究是非常初步的。同時(shí)基層自治組織，包括居委會(huì)的組織建設(shè)都很不完善，存在很多問(wèn)題，這也是為什么我們今天對(duì)這個(gè)問(wèn)題如此感興趣的原因。

很重要的原因是，由于業(yè)主組織長(zhǎng)期事實(shí)上存在于體制邊緣，處于自生自滅狀態(tài)，所以很少有立法者和理論研究者深入研究二者的性質(zhì)與關(guān)系。但是目前，從國(guó)家到社會(huì)、從研究者到實(shí)踐者，對(duì)于二者的關(guān)系都開(kāi)始了重新認(rèn)識(shí)，我認(rèn)為這將需要對(duì)業(yè)主組織和居民組織的權(quán)利、權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任的內(nèi)容、性質(zhì)、邊界做明確的界定，這需要深入的法律研究和理論研究工作。

陳幽泓：從制度建設(shè)來(lái)說(shuō)， 根據(jù)中辦、國(guó)辦文件《關(guān)于加強(qiáng)城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商的意見(jiàn)》：“我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)生深刻變化，利益主體日益多元，利益訴求更加多樣。社區(qū)是社會(huì)的基本單元…； 基本形成協(xié)商主體廣泛、內(nèi)容豐富、形式多樣、程序科學(xué)、制度健全、成效顯著的城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商新局面…；城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中涉及當(dāng)?shù)鼐用袂猩砝娴墓彩聞?wù)、公益事業(yè)…；當(dāng)?shù)鼐用穹从硰?qiáng)烈、迫切要求解決的實(shí)際困難問(wèn)題和矛盾糾紛…；確定協(xié)商主體?；鶎诱捌渑沙鰴C(jī)關(guān)、村(社區(qū))黨組織、村(居)民委員會(huì)、村(居)務(wù)監(jiān)督委員會(huì)、村(居)民小組、駐村(社區(qū))單位、社區(qū)社會(huì)組織、業(yè)主委員會(huì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民合作組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民、非戶(hù)籍居民代表以及其他利益相關(guān)方可以作為協(xié)商主體?！?/span>

最后，發(fā)揮第三方作用。各型各類(lèi)功能作用的第三方協(xié)助培育居委會(huì)業(yè)委會(huì)能力，起到輔助作用。

簡(jiǎn)言之，需要法律政策研究，需要制度機(jī)制作用，需要第三方機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用。

益清(ICS)：《上海市居民委員會(huì)工作條例(草案)》提交市人大常委會(huì)會(huì)議一審，法規(guī)草案擬理順居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，草案中要求，居民委員會(huì)應(yīng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行自治管理職能，協(xié)同業(yè)主委員會(huì)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理職責(zé)。

請(qǐng)問(wèn)嚴(yán)老師，既然有了代表全體業(yè)主利益的業(yè)委會(huì)，為何又需要居委會(huì)監(jiān)管？物業(yè)管理本是市場(chǎng)行為，準(zhǔn)行政組織的介入是否合理？

嚴(yán)向紅：行政干預(yù)過(guò)度這一行為普遍存在于現(xiàn)行小區(qū)業(yè)委會(huì)管理模式中，根源在于現(xiàn)行制度的不完善和滯后造成。《物權(quán)法》明確了業(yè)委會(huì)成立的條件等內(nèi)容，卻沒(méi)有明確業(yè)委會(huì)成立以后的培訓(xùn)、管理監(jiān)督機(jī)制。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)決議的執(zhí)行者卻沒(méi)有法人資格，業(yè)主大會(huì)才具備法人資格。事實(shí)上，(浙江省)很多小區(qū)業(yè)委會(huì)成立后，除了得到一本《物權(quán)法》《浙江省住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》外，沒(méi)有任何的輔導(dǎo)培訓(xùn)。這一點(diǎn)我自己深有體會(huì)，從當(dāng)選的那一天開(kāi)始如履薄冰，一路行來(lái)戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。業(yè)委會(huì)能不能正常履職，全憑業(yè)委會(huì)委員們個(gè)人能力、責(zé)任心，一點(diǎn)點(diǎn)去摸索學(xué)習(xí)。

我們?cè)?jīng)在2014年做過(guò)一次調(diào)查，寧波市成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不足半數(shù)，而這些業(yè)委會(huì)里面能夠基本正常履職的不到三成，更有一些業(yè)委會(huì)受社區(qū)甚至物管公司操控，業(yè)委會(huì)只是裝點(diǎn)門(mén)面的“空架子”，有些小區(qū)業(yè)委會(huì)公章干脆直接放在社區(qū)或者物管公司那里。

反觀街道社區(qū)，則往往利用“指導(dǎo)、監(jiān)督”這一條，粗暴干涉業(yè)委會(huì)工作，越權(quán)行為屢見(jiàn)不鮮。如果這些越權(quán)行為出發(fā)點(diǎn)是為了維護(hù)整個(gè)社區(qū)利益還好說(shuō)，事實(shí)上，越權(quán)行為往往是以侵害侵占業(yè)主的利益為目的。同時(shí)，街道社區(qū)的工作人員往往并不具備指導(dǎo)能力，這幾年，連什么是業(yè)主、業(yè)委會(huì)主任委員的職責(zé)是什么都搞不清的社區(qū)主任我已經(jīng)見(jiàn)過(guò)很多很多。所以，我們業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)組織的培訓(xùn)活動(dòng)并不局限于業(yè)委會(huì)成員，也對(duì)社區(qū)、物管公司開(kāi)展培訓(xùn)教育。并大力推廣第三方模式，規(guī)范指導(dǎo)業(yè)委會(huì)工作，幫助業(yè)委會(huì)更好依法履職。

前幾天我旁聽(tīng)了一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)訴街道行政越權(quán)案，小區(qū)業(yè)委會(huì)開(kāi)設(shè)了獨(dú)立賬戶(hù)，掌管了小區(qū)公共部位收益，同時(shí)，業(yè)委會(huì)提出對(duì)物管公司進(jìn)行審計(jì)。這時(shí)，街道先是用各種手段施壓于業(yè)委會(huì)委員，導(dǎo)致個(gè)別委員辭職。再借口業(yè)委會(huì)經(jīng)濟(jì)有問(wèn)題，直接發(fā)文解散業(yè)委會(huì)。在法院審理這起行政訴訟案的時(shí)候，再次操控組織成立了下一屆業(yè)委會(huì)。

從現(xiàn)實(shí)情況看，因?yàn)橹贫鹊牟煌晟?，業(yè)委會(huì)工作的確需要指導(dǎo)和監(jiān)督，但怎樣指導(dǎo)、由誰(shuí)指導(dǎo)？怎樣監(jiān)督、由誰(shuí)監(jiān)督也需要法律給以明確。最好的模式就是各行其職，做好自己份內(nèi)事。

益清(ICS)：1991年3月，中國(guó)內(nèi)陸第一個(gè)類(lèi)似業(yè)主委員會(huì)的雛形誕生于深圳萬(wàn)科天景花園小區(qū)。然而據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的相關(guān)資料顯示，深圳市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立率約為34%，僅處于全國(guó)平均水平。請(qǐng)問(wèn)劉老師，造成深圳市成立業(yè)主大會(huì)比例比較低的原因是什么？是否采取了一些突破方式？

劉政：業(yè)主大會(huì)成立的阻力主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：一是來(lái)自物業(yè)建設(shè)單位的阻力。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建設(shè)單位可能存在諸多的問(wèn)題，如開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題、辦理產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題、配套設(shè)施及服務(wù)承諾不到位，以及建設(shè)單位將部分產(chǎn)權(quán)不清的共享部位占為己有等問(wèn)題。建設(shè)單位擔(dān)心成立業(yè)主大會(huì)后，業(yè)主有了獨(dú)立組織會(huì)進(jìn)行維權(quán)，自然會(huì)阻止成立業(yè)主大會(huì)，至少不會(huì)主動(dòng)支持成立業(yè)主大會(huì)；二是來(lái)自物業(yè)管理企業(yè)的阻力。在管物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)心成立業(yè)主大會(huì)后，會(huì)對(duì)他們的工作形成監(jiān)督壓力，所以，物業(yè)管理企業(yè)特別是建設(shè)單位下屬的物管公司不希望成立業(yè)主大會(huì)；三是來(lái)自一些既得利益者的阻力。如一些共享區(qū)域被個(gè)別業(yè)主或單位擅自占有，擅自改變物業(yè)使用功能，亂搭建影響他人生活等，這些既得利益者不希望成立業(yè)主大會(huì)，他們?yōu)榱俗约旱募鹊美嫔踔習(xí)柚钩闪I(yè)主大會(huì)。

為解決成立率低的問(wèn)題，近年來(lái)我們推行了微信電子投票系統(tǒng)以及培育物業(yè)管理咨詢(xún)?cè)u(píng)估第三方組織輔助業(yè)主等措施。通過(guò)修訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，在頂層設(shè)計(jì)中改革和完善物業(yè)管理業(yè)主自治制度，這給我們帶來(lái)了一個(gè)歷史性的機(jī)遇。我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以兼顧前瞻性和可操作性為原則，按照改革的思路、運(yùn)用市場(chǎng)的方法、遵循發(fā)展的規(guī)律、引進(jìn)技術(shù)的手段，在制度設(shè)計(jì)時(shí)探索解決以下幾類(lèi)問(wèn)題：一是確立業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)全體權(quán)利人——業(yè)主大會(huì)社會(huì)團(tuán)體組織民事主體的法人地位，提高《業(yè)主管理規(guī)約》的法律約束力，明確其個(gè)體成員及相關(guān)各方(使用人、委托管理人)共同管理的責(zé)任和義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和履行《物業(yè)管理服務(wù)合同》；二是從政府行政管理機(jī)構(gòu)職能分工的角度，區(qū)別社會(huì)事務(wù)管理職能和行業(yè)管理、市場(chǎng)監(jiān)督職能。理順對(duì)業(yè)主大會(huì)組織運(yùn)行的指導(dǎo)、輔助職責(zé)和登記、監(jiān)督職能，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供者的行業(yè)自律和市場(chǎng)監(jiān)管力度(我們多次建議將對(duì)業(yè)主自治組織的指導(dǎo)、監(jiān)督等社會(huì)管理事務(wù)改由民政部門(mén)負(fù)責(zé))。

益清(ICS)：請(qǐng)問(wèn)陳老師，目前北京市住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的情況如何？請(qǐng)您給大家介紹一下。

陳幽泓：好的，我們北京情況不理想。業(yè)主組織的數(shù)量處于一種動(dòng)態(tài)狀況，新的不斷成立，成立的又有處于僵化或者自我解散狀態(tài)，根據(jù)北京市住建部門(mén)數(shù)據(jù)，建立數(shù)量在2008-2013年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，從707個(gè)到1071，此后呈下降狀態(tài)。

益清(ICS)：據(jù)您了解，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況呢？

陳幽泓：原因，全國(guó)情況是差不多的，除了少數(shù)城市。北京的特殊情況是， 北京市住建委2010年左右曾經(jīng)提出了業(yè)主大會(huì)在北京市全覆蓋的目標(biāo)，出臺(tái)的'以《北京市物業(yè)管理辦法》為核心的“1+36”政策體系,曾經(jīng)規(guī)定了開(kāi)發(fā)商在業(yè)主組織成立前要承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任，即不得向業(yè)主收物業(yè)費(fèi)，住建委還支持成立了兩個(gè)市級(jí)民非組織——業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心，建立業(yè)主大會(huì)電子公共決策平臺(tái)等，這些措施的確推進(jìn)了業(yè)主組織的成立。前面的數(shù)據(jù)顯示，在那個(gè)時(shí)期段，的確作用明顯。但是在住建委領(lǐng)導(dǎo)人更換后，情況明顯變化。但是，業(yè)主在小區(qū)中成立組織的努力一直沒(méi)有改變，總是有新的組織產(chǎn)生，可以說(shuō)是屢敗屢戰(zhàn)。

嚴(yán)向紅：雖然屢敗屢戰(zhàn)，但一直在前行。

益清(ICS)：業(yè)界認(rèn)為合法的業(yè)主大會(huì)的成立有利于社區(qū)的管理，除了您剛才提到的成立業(yè)主大會(huì)輔導(dǎo)中心、建立業(yè)主大會(huì)電子公共決策平臺(tái)，北京市是否還有其他手段和措施來(lái)促成業(yè)主大會(huì)的成立？@陳幽泓

陳幽泓：在上一階段，銳意改革階段，最獨(dú)特的措施是讓開(kāi)發(fā)商交物業(yè)費(fèi)，這個(gè)作用挺明顯，雖然爭(zhēng)議很大，也有些副作用?？傊?，北京的措施可以給其他城市借鑒。

益清(ICS)：副作用是？您可以稍微給我們舉兩個(gè)例子。

陳幽泓：既然成立前由開(kāi)發(fā)商交物業(yè)費(fèi)，有些業(yè)主就不想成立業(yè)主組織了，挺現(xiàn)實(shí)的。

益清(ICS)：下面來(lái)看一則新聞：《深圳擬修物管條例“居委會(huì)代業(yè)委會(huì)”修法思路遭反彈》

深圳物管條例修訂已歷經(jīng)數(shù)年，連續(xù)3年成為人大建議案。深圳市人大常委會(huì)近日透露，新的立法思路是，深圳將探索立足我國(guó)居民自治的基本國(guó)情，充分發(fā)揮居委會(huì)的制度優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行制度設(shè)計(jì)，以居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，以此破解深圳物業(yè)管理領(lǐng)域的各種難題。請(qǐng)問(wèn)嚴(yán)老師，您覺(jué)得居委會(huì)是否可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)？原因是什么？

嚴(yán)向紅：我覺(jué)得居委會(huì)不可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)的性質(zhì)不同、職能不同。業(yè)委會(huì)是對(duì)物的管理，社區(qū)主要是對(duì)人的管理。對(duì)居委會(huì)而言，一方面應(yīng)成為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)調(diào)者；另一方面，應(yīng)成為業(yè)主利益的保障者和物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的監(jiān)督者。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，其提供的管理和服務(wù)工作是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分。而業(yè)委會(huì)則代表著業(yè)主利益，是小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)管的主體。理順居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間的相互關(guān)系，三者之間相互銜接、相互配合、各司其職，形成合力，才能管理好小區(qū)。

益清(ICS)：陳老師的觀點(diǎn)呢？您覺(jué)得居委會(huì)是否可以代行業(yè)委會(huì)的職責(zé)？如果不行，原因是什么？如果可以，是否有前提條件？

陳幽泓：在這里沒(méi)有辦法做簡(jiǎn)單的回答，這個(gè)問(wèn)題不簡(jiǎn)單，還有目前的報(bào)道對(duì)這個(gè)問(wèn)題所給予的信息不充分，只有兩個(gè)字，沒(méi)有立法論證。

嚴(yán)向紅：社區(qū)的工作職責(zé)有四點(diǎn)。一、管理職責(zé)：在有關(guān)部門(mén)的的指導(dǎo)下，組織社區(qū)居民進(jìn)行自治管理，搞好社會(huì)保障、衛(wèi)生、計(jì)生、治安、文化等各項(xiàng)管理，完成社區(qū)居民代表大會(huì)和社區(qū)議事委員會(huì)確定的目標(biāo)任務(wù)；

二、服務(wù)職責(zé)：組織社區(qū)居民開(kāi)展便民利民的社區(qū)服務(wù)和為社區(qū)特殊群體提供福利性服務(wù)、開(kāi)展以勞動(dòng)就業(yè)保障為重點(diǎn)的社會(huì)事務(wù)性服務(wù)，為社區(qū)弱勢(shì)群體提供保障救助服務(wù)；

三、教育職責(zé)：組織引導(dǎo)社區(qū)居民開(kāi)展法制教育、公德教育和科學(xué)文化知識(shí)，教育組織社區(qū)居民開(kāi)展健康有益的文化娛樂(lè)和體育活動(dòng)，形成具有本社區(qū)特點(diǎn)的文化氛圍以增強(qiáng)社區(qū)居民的歸屬感和凝聚力，提高社區(qū)文明的文明創(chuàng)建誰(shuí)水平；

四、監(jiān)督職責(zé)：對(duì)政府有關(guān)部門(mén)和其它社區(qū)特色組織履行其職責(zé)的情況進(jìn)行必要的監(jiān)督，并將監(jiān)督意見(jiàn)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)或上級(jí)投訴部門(mén)反饋。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行部門(mén)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，除此之外根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)還履行以下職責(zé): 1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。差別非常大。

首先，從法律層面上解讀，業(yè)主必須是物業(yè)的所有權(quán)人。房屋租賃人不是業(yè)主。社工可能是業(yè)主、也可能不是業(yè)主。而成為業(yè)委會(huì)委員的首要條件必須是業(yè)主。所以，我認(rèn)為居委會(huì)代替業(yè)委會(huì)是不可行的，是對(duì)私權(quán)的侵害。其次，雖然有越來(lái)越多的高學(xué)歷年輕人投入社區(qū)工作中，但不可否認(rèn)，相對(duì)于業(yè)主的多樣性專(zhuān)業(yè)性，社工的知識(shí)結(jié)構(gòu)、能力技能更單一。業(yè)委會(huì)的工作其實(shí)涵蓋非常豐富的內(nèi)容，做好業(yè)委會(huì)工作需要具備一定的法律知識(shí)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)和行政管理能力等，業(yè)主的多樣性保證了業(yè)委會(huì)成員可以是由具備這些不同能力的人組成。在目前現(xiàn)有的條件下，社工因?yàn)榘l(fā)展空間小以及工作時(shí)間長(zhǎng)而繁瑣、收入低等原因，很難招募到高素質(zhì)高學(xué)歷人才。所以，用社區(qū)居委會(huì)代替業(yè)委會(huì)是不可行的。

陳幽泓：是代表？還是代理？條件是什么？責(zé)任是什么？

益清(ICS)：您認(rèn)為代表如何講？代理如何講？

陳幽泓：代表，通常是政治授權(quán)行為，代表就是被授權(quán)作為代表行動(dòng)，因此代表的行為全部是被代表者授權(quán)或委托的。這不但意味著被代表者要對(duì)代表的行為負(fù)全部責(zé)任，同時(shí)也意味著代表的行為可視為被代表者的行為。于是，代表獲得了權(quán)利，而責(zé)任和義務(wù)卻由被代表者承擔(dān)。

而代理的定義是指代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義與第三人實(shí)施的法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應(yīng)的法律制度。特征是，代理行為是民事法律行為。簡(jiǎn)單說(shuō)，代理需要明確授權(quán)，通常對(duì)事項(xiàng)有嚴(yán)格具體規(guī)定，代表則不是。

居委會(huì)代行，是行政規(guī)定還是法律規(guī)定？亦或是行政許可？行政授權(quán)？權(quán)利剝奪？若是行政許可，則必須是是依法申請(qǐng)的行政行為。根據(jù)法律規(guī)定，這是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對(duì)方的申請(qǐng)，賦予或確認(rèn)行政相對(duì)方從事某種活動(dòng)的法律資格或法律權(quán)利的一種具體行政行為。行政許可是對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)、政治等方面進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段，同時(shí)具有維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，保障社會(huì)公共利益的作用。行政許可可分為普通許可、特許、認(rèn)可、核準(zhǔn)和登記?！缎姓S可法》第十三條本法第十二條所列事項(xiàng)，通過(guò)下列方式能夠予以規(guī)范的，可以不設(shè)行政許可：

(一)公民、法人或者其他組織能夠自主決定的…；

目前我們只看到，可能會(huì)成為文件中的一種規(guī)定，但沒(méi)有看到明確的法律規(guī)定的論證。

代行(代言)：代替，代人行使職權(quán)。如果董事長(zhǎng)不能履行職責(zé)時(shí)，由董事長(zhǎng)指定的副董事長(zhǎng)或其他董事代行其職權(quán)前提：代拆代行指官吏不在時(shí)，由受委托人代閱公文及代為簽行。禁代行合規(guī)總監(jiān)職責(zé)的人員不得分管與合規(guī)管理職責(zé)相沖突的部門(mén)，代行職責(zé)的時(shí)間不得超過(guò)6個(gè)月。

益清(ICS)：陳老師，目前是提出議案，決定擬修條例，只是修法的思路。劉老師，我理解的是否正確？

陳幽泓：等等這些都是對(duì)代行行為的探討。

劉政：先澄清一下，所謂“立法思路”：“以居委會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)”，我認(rèn)為是媒體或者某個(gè)環(huán)節(jié)引述時(shí)的理解或者表述錯(cuò)誤。正確的是“在小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的時(shí)候，居委會(huì)可以代行業(yè)委會(huì)職能?！庇玫氖恰翱梢浴?。這是現(xiàn)行法規(guī)中已經(jīng)存在的條文，是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)。比如現(xiàn)在那近70%的未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)如果遇到搶修要?jiǎng)佑镁S修金怎么辦？誰(shuí)來(lái)組織表決？但據(jù)此就剝奪業(yè)主的共同管理權(quán)是不可能的假想。

陳幽泓：還有現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，居委會(huì)自身能力問(wèn)題：業(yè)主組織是基于物權(quán)的財(cái)產(chǎn)共同體，有非常復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和財(cái)產(chǎn)的管理問(wèn)題。而居委會(huì)自身的財(cái)產(chǎn)資源非常局限，是否獨(dú)立尚存疑、沒(méi)有獨(dú)立財(cái)務(wù)，如何承擔(dān)代行的法律責(zé)任？

劉政：這種修法思路并不存在！只是修法工作研討中有種意見(jiàn)是要加強(qiáng)基層組織對(duì)業(yè)主組織的支持扶持，將業(yè)主組織建設(shè)納入基層治理。

連續(xù)幾年人大代表提出此項(xiàng)議案的主要原因是當(dāng)前深圳業(yè)主自治制度運(yùn)行中存在業(yè)主大會(huì)成立難、召開(kāi)難、運(yùn)作不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理矛盾糾紛日益增多，例如2014年，深圳市、區(qū)兩級(jí)主管部門(mén)共受理物業(yè)管理信訪約1633件，而到2016年增長(zhǎng)至2700余件。所以大家都將緩解物業(yè)管理矛盾糾紛的希望寄托于物管條例的修訂上。希望創(chuàng)新管理思路，先行先試，解決當(dāng)前業(yè)主組織和物業(yè)管理中存在的部分問(wèn)題。

益清(ICS)：該建議案引起業(yè)內(nèi)人士的廣泛探討，相關(guān)條例起草人員是否已收到反饋？將會(huì)如何對(duì)待？@劉政

劉政：修訂《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》建議案，目前被列為深圳市六屆人大三次會(huì)議代表重點(diǎn)建議，由市人大重點(diǎn)督促市人民政府重點(diǎn)辦理，并限時(shí)向市人大匯報(bào)辦理情況。當(dāng)前，市政府已要求市住房和建設(shè)局牽頭會(huì)同市規(guī)土委、市民政局、市司法局、市法制辦及各區(qū)政府等有關(guān)部門(mén)成立重點(diǎn)建議辦理領(lǐng)導(dǎo)小組，辦理該項(xiàng)建議案。

益清(ICS)：目前進(jìn)展如何？

劉政：目前初稿擬定接近尾聲。

劉政：前述“修法思路”純屬烏龍。

陳幽泓：這主要是如何設(shè)計(jì)一種行政救濟(jì)的措施，應(yīng)對(duì)于業(yè)主怠于履職。臺(tái)灣的立法是若召集人無(wú)法產(chǎn)生：主管機(jī)關(guān)得視實(shí)際需要指定區(qū)分所有權(quán)人一人為臨時(shí)召集人，或依規(guī)約輪流擔(dān)任，其任期至互推召集人為止。公寓大廈未組成管理委員會(huì)無(wú)法推選管理責(zé)任人，區(qū)分所有權(quán)人得申請(qǐng)直轄市、縣 (市) 主管機(jī)關(guān)指定住戶(hù)一人為管理負(fù)責(zé)人，其任期至成立管理委員會(huì)、推選管理負(fù)責(zé)人或互推召集人為止…總之，政府可以推一推！

益清(ICS)：有人認(rèn)為在一些新建小區(qū)中成立的業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)實(shí)際履行了居委會(huì)的很多職能，居委會(huì)的作用越來(lái)越不明顯。那么，是否可以認(rèn)為今后業(yè)主委員會(huì)將取代居委會(huì)？ @嚴(yán)向紅

嚴(yán)向紅：業(yè)主委員會(huì)取代居委會(huì)也是不現(xiàn)實(shí)的。首先，業(yè)委會(huì)成員都是兼職履職，大部分人有自己的事業(yè)；其次，社區(qū)管理服務(wù)對(duì)象比業(yè)委會(huì)更多更復(fù)雜，我前面提到的他們各自的工作職能。職能不同，服務(wù)對(duì)象不同，性質(zhì)不同，決定了他們不能互相取代，只能互相補(bǔ)充的關(guān)系。我的觀點(diǎn)還是堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)，各行其職。

益清(ICS)：相似的問(wèn)題請(qǐng)問(wèn)劉老師，有學(xué)者認(rèn)為，由于業(yè)主們擁有共同的地權(quán)，因而可以構(gòu)成一個(gè)聯(lián)系緊密的共同體。而目前的社區(qū)中，人們?nèi)狈餐牡貦?quán)，沒(méi)有共同的利益，只是一種想象的社區(qū)。居民委員會(huì)與物權(quán)無(wú)涉。因此認(rèn)為，居民委員會(huì)將逐步退出歷史舞臺(tái)，被業(yè)委會(huì)所替代。您是否贊同這一觀點(diǎn)？

劉政：我不同意這個(gè)觀點(diǎn)，上面也說(shuō)到，業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)是基于財(cái)產(chǎn)管理形成的自治組織，其權(quán)利僅限于對(duì)財(cái)產(chǎn)(主要限于共有財(cái)產(chǎn))的管理上全體業(yè)主同意賦予的權(quán)利。

嚴(yán)向紅：如果政府能參照村組織的管理體制，以立法層面制定業(yè)主代表大會(huì)選舉規(guī)定，組建小區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，將業(yè)委會(huì)按照專(zhuān)職、專(zhuān)業(yè)職業(yè)制運(yùn)作。類(lèi)似村委會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作，應(yīng)該可行的。這樣居委會(huì)就沒(méi)存在的必要，但這是最高層的立法和管理體制改革問(wèn)題。

劉政：業(yè)主和居民概念雖有重疊但完全不同。居民委員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，涉及經(jīng)濟(jì)、政治、生活的方方面面，業(yè)委會(huì)不可能取代。只是如何把居委會(huì)建設(shè)好也同樣需要全社會(huì)的共同努力！

嚴(yán)向紅：同意。

益清(ICS)：居民委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)的交叉重疊主要體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共事務(wù)和公益事業(yè)的管理方面，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)。由于兩者的職責(zé)劃分不清楚，小區(qū)內(nèi)往往會(huì)出現(xiàn)“治安死角”“衛(wèi)生死角”。出現(xiàn)此類(lèi)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)如何解決？居委會(huì)與業(yè)委會(huì)職責(zé)的合理界定是什么？@嚴(yán)向紅

嚴(yán)向紅：在明確各自職責(zé)的基礎(chǔ)上，居委會(huì)應(yīng)該通過(guò)業(yè)委會(huì)，和物業(yè)管理企業(yè)之間做到相互協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居委會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作，例如共同參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，交流溝通情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成為小區(qū)專(zhuān)業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、治安保衛(wèi)等“硬件”工作，居委會(huì)將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”工作。業(yè)委會(huì)則督促物業(yè)配合社區(qū)做好這些日常管理工作。

益清(ICS)：2016年12月27日下午，《上海市居民委員會(huì)工作條例(草案)》提交上海市十四屆人大常委會(huì)三十四次會(huì)議一審，草案明確，鼓勵(lì)和推進(jìn)符合條件的居委會(huì)成員經(jīng)合法程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)成員。

《上海實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的若干意見(jiàn)》將街道辦事處納入業(yè)主大會(huì)籌備組成員，讓居委會(huì)“挺進(jìn)”小區(qū)的物業(yè)管理。該意見(jiàn)規(guī)定，符合業(yè)主大會(huì)成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)書(shū)面報(bào)告街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)，街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)在接到書(shū)面報(bào)告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)一起組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備組由街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)、部分業(yè)主、建設(shè)單位組成?；I備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)和街道辦事處 (鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生。召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)居 (村)民委員會(huì)參加，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。陳老師，您認(rèn)為規(guī)定原本作為監(jiān)督者的居委會(huì)委員必須“植入”業(yè)委會(huì)，其中反映了哪些問(wèn)題？

陳幽泓：植入，不是法律術(shù)語(yǔ)，不明白要怎么植入。

益清(ICS)：陳老師，“植入”只是一個(gè)比喻，意思是如果業(yè)委會(huì)必須要有居委會(huì)的成員，其中反映了哪些問(wèn)題？

陳幽泓：沒(méi)法想象。

益清(ICS)：《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范圍都有明確的規(guī)定。而《城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定居委會(huì)七項(xiàng)工作包括行政工作、社會(huì)工作和自治事項(xiàng)三大類(lèi)，其中行政事務(wù)占據(jù)了居委會(huì)的主要方面。居委會(huì)委員會(huì)出現(xiàn)角色錯(cuò)位，不僅影響其資質(zhì)能力的正常發(fā)揮，也掣肘了其維護(hù)居民利益功能的發(fā)揮。您認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何對(duì)居民委員會(huì)的工作職責(zé)進(jìn)行科學(xué)的設(shè)置？@陳幽泓

陳幽泓：居委會(huì)的法律規(guī)定的自治組織性質(zhì)和實(shí)際行政化狀態(tài)，構(gòu)成自身角色認(rèn)定的嚴(yán)重沖突，這種沖突會(huì)存在一段時(shí)間。目前，政府越來(lái)越多通過(guò)購(gòu)買(mǎi)社會(huì)組織服務(wù)，轉(zhuǎn)載一部分行政職能給社會(huì)，對(duì)于居委會(huì)來(lái)說(shuō)這是一個(gè)契機(jī)，也是挑戰(zhàn)。居委會(huì)將要登記為法人組織了，也是契機(jī)和挑戰(zhàn)。對(duì)于自治組織的獨(dú)立性、能力、組織建設(shè)，將受到業(yè)主組織和其他社會(huì)組織的調(diào)戰(zhàn)。居委會(huì)應(yīng)隨政府改革而同步改革，但目前還未看到居委會(huì)有改革的內(nèi)在動(dòng)力。

益清(ICS)：《錢(qián)江晚報(bào)》2016年11月2日?qǐng)?bào)道，《杭州一業(yè)委會(huì)想給業(yè)主發(fā)個(gè)百萬(wàn)大紅包，遭社區(qū)叫停》。杭州下城區(qū)星都嘉苑業(yè)委會(huì)想把100萬(wàn)元小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入發(fā)放給全體業(yè)主，被社區(qū)緊急“叫?！?。杭州市下城區(qū)文暉街道京都苑社區(qū)書(shū)記王曉燕表示，社區(qū)“叫?！钡脑蛴袃蓷l：第一，按照法律規(guī)定，這些經(jīng)營(yíng)性收益歸全體業(yè)主所有，可用于共有部位設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金；第二，業(yè)委會(huì)8月底到期后小區(qū)并沒(méi)有完成換屆選舉工作，所以就不具備實(shí)施業(yè)委會(huì)職責(zé)的資格。

《現(xiàn)代物業(yè)》也對(duì)此事進(jìn)行了采訪報(bào)道。

首先請(qǐng)問(wèn)嚴(yán)老師，您怎么看待這件事情？您認(rèn)為還有哪些情況居委會(huì)可以干預(yù)業(yè)委會(huì)的決策和行為？

嚴(yán)向紅：曾經(jīng)有小區(qū)業(yè)主提出：房子出售時(shí)候，影響價(jià)格的因素是地段、房齡等，不會(huì)因?yàn)樾^(qū)維修金多而價(jià)格高，我出售房子時(shí)候也帶不走屬于我的共有資產(chǎn)，為什么業(yè)主不能要求平均分配前一年的公共收益？物業(yè)共有部分收益如何分配及管理，一直是網(wǎng)上討論質(zhì)疑的熱點(diǎn)。物業(yè)共有部分收益的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，未作決定的，主要用于補(bǔ)充小區(qū)房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可作為業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)退管或業(yè)主委員會(huì)換屆清算、審計(jì)費(fèi)用等。只要通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)委會(huì)有權(quán)通過(guò)“發(fā)紅包”等形式將小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入發(fā)放給全體業(yè)主，社區(qū)居委會(huì)無(wú)權(quán)干涉。我們寧波就有小區(qū)給業(yè)主發(fā)放購(gòu)物卡，米油等實(shí)物。還有小區(qū)拿出部分收益，獎(jiǎng)勵(lì)物管公司和物業(yè)優(yōu)秀員工。如果只是業(yè)委會(huì)的決定，居委會(huì)可以干預(yù)。如果通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議，居委會(huì)的行動(dòng)就是越權(quán)。所以，還需要具體情況具體分析。

據(jù)我了解，寧波發(fā)放紅包、實(shí)物等的小區(qū)都是維修金比較充裕的小區(qū)，發(fā)放金額在收益里所占的比例也不高，目的也是為了提高業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)參與的積極性。

益清(ICS)：劉老師，您怎么看待這件事情？您認(rèn)為還有哪些情況居委會(huì)可以干預(yù)業(yè)委會(huì)的決策和行為？

劉政：首先贊成嚴(yán)老師所說(shuō)的“如果只是業(yè)委會(huì)的決定，居委會(huì)可以干預(yù)。如果通過(guò)業(yè)主大會(huì)決議，居委會(huì)的行動(dòng)就是越權(quán)?！?/span>還有就是，業(yè)主大會(huì)的決定在違反了國(guó)家法規(guī)規(guī)定的情況下，居委會(huì)可以提請(qǐng)街道辦事處撤銷(xiāo)其決定。

關(guān)于小區(qū)共有部位的收益，法律應(yīng)該已經(jīng)有明確規(guī)定其用途的，小區(qū)各位業(yè)主(包括小區(qū)業(yè)委會(huì)成員)均應(yīng)遵守法律規(guī)定，將資金用于規(guī)定的用途上。

益清(ICS)：陳老師的觀點(diǎn)呢，您怎么看待這件事情？您認(rèn)為還有哪些情況居委會(huì)可以干預(yù)業(yè)委會(huì)的決策和行為？

陳幽泓：最終決定權(quán)還是在全體業(yè)主手中，但是業(yè)主也要學(xué)會(huì)怎么花錢(qián)，所以其他方面的意見(jiàn)和社會(huì)的反響與討論，有益于業(yè)主在財(cái)務(wù)管理技能上的成長(zhǎng)。但無(wú)論如何，最終決定權(quán)屬于業(yè)主的共同決定。業(yè)主組織最根本的性質(zhì)就是財(cái)產(chǎn)共同體，也應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)事務(wù)在行，是自身利益的最佳裁判者。外人不服，好在業(yè)主領(lǐng)域事務(wù)多半有法定程序，不行還可以訴訟。所以，居委會(huì)想當(dāng)業(yè)主事務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，想空降當(dāng)官，即使做到，也不具合法性。