按《民法通則》第十八條的規(guī)定，立法目的是為了保護(hù)未成年人的利益。從不動(dòng)產(chǎn)登記的角度理解，如果監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人名下不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，除非是為了未成年人的利益，否則不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不予登記的。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。監(jiān)護(hù)人因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證。按照該項(xiàng)規(guī)定，監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，通過(guò)提供書(shū)面保證的方式，承諾保證未成年人的利益。通過(guò)書(shū)面保證，確保維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中未成年人的利益。實(shí)務(wù)中，對(duì)于書(shū)面保證內(nèi)容的審核有不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人的利益而處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)，是民事法律關(guān)系問(wèn)題，登記機(jī)構(gòu)無(wú)須、也無(wú)法判斷。所以，辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，只要監(jiān)護(hù)人提供書(shū)面保證，聲明“保證維護(hù)未成年人利益”即可，監(jiān)護(hù)人實(shí)際上是否維護(hù)未成年人利益，登記機(jī)構(gòu)不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，書(shū)面保證的內(nèi)容不僅應(yīng)當(dāng)聲明保證未成年人利益，還應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保證，比如為未成年人另購(gòu)一套房屋，或在未成年人名下存一筆錢(qián)。持此種觀點(diǎn)的人操作上也有不同，有的要求監(jiān)護(hù)人在書(shū)面保證中寫(xiě)明情況即可，有的還要求監(jiān)護(hù)人提供相應(yīng)的權(quán)屬證書(shū)或是存折。事實(shí)上，書(shū)面保證的內(nèi)容決定了對(duì)未成年人利益的保障程度。如果只是寫(xiě)“保證未成年人利益”這幾個(gè)字約束力較小，有可能成為空頭支票。雖然按照法律規(guī)定，監(jiān)護(hù)人給未成年人造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失，但這也是事后的救濟(jì)措施，不能防患于未然，未成年人的利益得不到有效保障。如果書(shū)面保證的內(nèi)容包括了財(cái)產(chǎn)保證或是違約金的保證，就能夠在很大程度上保障未成年人的利益。筆者認(rèn)為，按照《民法通則》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)書(shū)面保證的內(nèi)容還是應(yīng)當(dāng)審慎對(duì)待，同時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮可操作性，標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)合情合理，不能過(guò)于嚴(yán)苛。

值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在收件時(shí)，還應(yīng)注意收件材料的一致性。比如監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)，抵押合同、借款合同往往會(huì)寫(xiě)明貸款用途。如果貸款用途寫(xiě)的是為了未成年人“出國(guó)留學(xué)”“看病就醫(yī)”，沒(méi)有問(wèn)題，如果寫(xiě)的是“用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)”就不符合規(guī)定了。未成年人不具有完全民事行為能力，不可能從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，貸款用途肯定是為了他人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，這顯然與書(shū)面保證的內(nèi)容是不一致的。這樣的不動(dòng)產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是不應(yīng)當(dāng)予以登記的。有反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為，出具書(shū)面保證后，可以辦理未成年人不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，為什么不可以辦理抵押登記？抵押未成年人的不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)尚且登記在未成年人名下，轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)后，不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)不在未成年人名下了?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條第二項(xiàng)和第三項(xiàng)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)有關(guān)證明材料、文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致，登記申請(qǐng)是否違背法律、行政法規(guī)規(guī)定。這是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審核職責(zé)。一旦發(fā)生糾紛，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)必定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押登記若出現(xiàn)矛盾的申請(qǐng)材料，特別是申請(qǐng)材料違背相關(guān)法律規(guī)定的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。

父母是未成年人的監(jiān)護(hù)人，由其代理未成年人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒(méi)有監(jiān)護(hù)能力的，按照《民法通則》第十六條確定未成年人的監(jiān)護(hù)人。父母之外的監(jiān)護(hù)人處分未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，需提供人民法院指定監(jiān)護(hù)的法律文書(shū)或經(jīng)過(guò)公證的對(duì)被監(jiān)護(hù)人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的材料或者其他材料。

父母在購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)寫(xiě)未成年子女名字，或祖父母為未成年人購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)質(zhì)是一種贈(zèng)與，這種純粹獲益性的民事行為，未成年人是有民事主體資格的。父母可以作為法定代理人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。實(shí)務(wù)中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)常常糾結(jié)于是否要求父母共同提出登記申請(qǐng)。從登記風(fēng)險(xiǎn)角度分析，將不動(dòng)產(chǎn)登記至未成年人名下沒(méi)有太多登記風(fēng)險(xiǎn)，由父母一方代為申請(qǐng)是可以的。但在處分未成年人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，發(fā)生爭(zhēng)議的可能性較大，應(yīng)當(dāng)由父母共同提出登記申請(qǐng)。實(shí)務(wù)中遇到父母離異的，可否由父母一方代為申請(qǐng)？最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第二十一條規(guī)定，“夫妻離婚后，與子女共同生活的一方無(wú)權(quán)取消對(duì)方對(duì)該子女的監(jiān)護(hù)權(quán)。但是未與該子女共同生活的一方，對(duì)該子女有犯罪行為、虐待行為或者對(duì)該子女明顯不利的，人民法院認(rèn)為可以取消的除外”?？梢?jiàn)，夫妻離婚并不必然導(dǎo)致其中一方對(duì)子女撫養(yǎng)權(quán)的喪失。處分未成年子女的不動(dòng)產(chǎn)屬于監(jiān)護(hù)權(quán)的一部分，所以應(yīng)當(dāng)由父母雙方共同提出登記申請(qǐng)。

實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到這樣的情況，父母在購(gòu)房時(shí)寫(xiě)了未成年子女的名字，后來(lái)因?yàn)闊o(wú)法辦理經(jīng)營(yíng)性貸款或是其他方面原因，想要把未成年子女名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己名下。他們認(rèn)為，購(gòu)房款本來(lái)就是自己出的，只是寫(xiě)了孩子的名字，現(xiàn)在要換成自己的名字，寫(xiě)孩子的名字和寫(xiě)自己的名字差不多，都是家庭財(cái)產(chǎn)。這種認(rèn)識(shí)是不正確的，雖然都是家庭成員，但在法律上，父母和子女是獨(dú)立的民事主體。不動(dòng)產(chǎn)登記在未成年子女名下后，就是未成年子女的財(cái)產(chǎn)，父母只能作為監(jiān)護(hù)人代為管理。

父母如果把未成年子女的不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式轉(zhuǎn)移到自己名下，則父母作為法定代理人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，賣(mài)方是未成年子女，代理人是父母，買(mǎi)方是父母，這類(lèi)似于《民法》中的自己代理。由于自己代理不符合代理權(quán)的基本原則，所以很多國(guó)家的法律予以禁止。我國(guó)法律沒(méi)有明確禁止，一般認(rèn)為自己代理的合同效力待定。因?yàn)槲闯赡耆藢儆谔厥馊后w，不具備完全民事行為能力，所以這種合同的效力不能被認(rèn)可。所以，從法理上說(shuō)，父母不能把未成年子女名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己名下。那么，父母能否把自己名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到未成年子女名下呢？有人認(rèn)為可以，因?yàn)槲闯赡曜优诿袷禄顒?dòng)中是獲益者，買(mǎi)賣(mài)很有可能只是形式，實(shí)質(zhì)是贈(zèng)與，純獲益性的民事行為應(yīng)當(dāng)是符合規(guī)定的。筆者認(rèn)為，如果是不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與，就應(yīng)當(dāng)提供贈(zèng)與合同，而不是買(mǎi)賣(mài)合同，父母可以通過(guò)贈(zèng)與的方式將自己名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至未成年子女名下。

未成年人是特殊群體，法律對(duì)其有特別的規(guī)定。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)而言，一方面，在為未成年人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)特別注意保護(hù)未成年人利益，盡到合理審慎的審查責(zé)任；另一方面，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)加大宣傳，讓辦事群眾了解相關(guān)的法律規(guī)定，以便其購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)及辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)作出更加適合家庭發(fā)展、符合未成年人利益的決定。