疫情期間如何談減免租金（適用于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）

作者｜盧鵬（商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)，微信號(hào)：LATO7437）

*本文經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場(chǎng)與觀點(diǎn)，且不作為針對(duì)任何個(gè)案的法律意見或建議*

作者說(shuō)明：本文僅限用于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用于大型MALL、寫字樓或聯(lián)營(yíng)業(yè)態(tài)。

自2020年1月下旬開始出現(xiàn)新冠疫情到現(xiàn)在已有兩個(gè)多月，對(duì)于全國(guó)人民的生活影響堪比戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，進(jìn)而導(dǎo)致了市面上多數(shù)線下商業(yè)零售活動(dòng)近乎停滯（保障基本民生的超市業(yè)態(tài)除外）。隨著物資、物流的逐漸恢復(fù)以及國(guó)家、各級(jí)政府的有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各類商業(yè)店鋪均在漸漸開門營(yíng)業(yè)。但是對(duì)于疫情期間所因各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的損失，卻已成為了各個(gè)出租方與租戶之間的矛盾焦點(diǎn)。尤其是小型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及個(gè)人房東，面對(duì)眾多租戶的聚眾、抗議等問題不知所措。

目前來(lái)看，此類矛盾有著擴(kuò)大的趨勢(shì)，今天在此向各小業(yè)主、出租方、房東或商業(yè)管理公司提供一些解決思路以及今后應(yīng)當(dāng)予以避免此類矛盾的方式方法，希望能夠給予大家以參考。

一、商業(yè)地產(chǎn)中商鋪無(wú)法開業(yè)的成因

對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪，應(yīng)當(dāng)區(qū)分原因后分別對(duì)待，如確系無(wú)法開業(yè)的，才能夠考慮給予減免。

（一）因地域原因造成無(wú)法開業(yè)而要求減免的

此類因地域原因而無(wú)法開業(yè)的占主要多數(shù)，主要是以武漢市以及湖北的其他區(qū)域?yàn)橹?。由于處于疫區(qū)核心地帶，出于公共安全考慮而無(wú)法開業(yè)的，確系不能克服的情形。所以零售業(yè)商鋪無(wú)論是出租方還是租戶，均是做出了極大的犧牲來(lái)保障更多人的安全。此類要求減免的，應(yīng)當(dāng)本著公平的原則而相互免責(zé)，同時(shí)雙方應(yīng)積極協(xié)商后考慮減免情形。

（二）因城市行政命令而要求減免的

目前國(guó)內(nèi)部分城市，以行政公告的方式明文要求部分處于疫情易爆發(fā)的場(chǎng)所停業(yè)、封閉，此類項(xiàng)目的無(wú)法開業(yè)經(jīng)營(yíng)，屬于出租方無(wú)法克服的情形，出租方與租戶均有損失。此類情形下的減免，應(yīng)當(dāng)充分考慮雙方的具體情況。

1、政府文件明確要求不能商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營(yíng)的，屬于不可克服的不可抗力情形。此類情形下應(yīng)當(dāng)對(duì)于出租方予以免責(zé)，也應(yīng)當(dāng)給予租戶免責(zé)。對(duì)于雙方的損失，雙方均應(yīng)協(xié)商后解決。

2、政府文件明文要求部分商鋪業(yè)態(tài)不能開業(yè)經(jīng)營(yíng)的，如浴池、網(wǎng)吧、理發(fā)店、餐飲業(yè)等場(chǎng)所不準(zhǔn)開業(yè)的，此屬于政府強(qiáng)制性要求，不屬于商戶責(zé)任。商戶無(wú)法經(jīng)營(yíng)的情形屬于不可克服的不可抗力，出租方應(yīng)當(dāng)向租戶免責(zé)，并免除租金。

3、政府文件明確要求部分業(yè)態(tài)有限度的開業(yè)經(jīng)營(yíng)的，如餐營(yíng)業(yè)不得以堂食方式經(jīng)營(yíng)，或只有租戶的防控措施經(jīng)行業(yè)主管部門檢查驗(yàn)收通過(guò)后才可經(jīng)營(yíng)的，不屬于出租方責(zé)任。此類情形下給予減免由出租方自行決定，但非必須給予，因?yàn)樽鈶羧钥赏ㄟ^(guò)外賣、送餐、網(wǎng)絡(luò)銷售等方式進(jìn)行銷售，不存在無(wú)法開業(yè)經(jīng)營(yíng)的情形。

（三）因出租方原因要求減免的

如非在核心疫情區(qū)域或疫情較嚴(yán)重的區(qū)域，且政府無(wú)明文要求不可開業(yè)的，但由于商業(yè)項(xiàng)目因無(wú)法達(dá)到開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（如無(wú)法做到消殺防控、或因無(wú)法開動(dòng)制暖通風(fēng)而造成的項(xiàng)目場(chǎng)地溫度過(guò)低而無(wú)法開業(yè)的、又或沒有儲(chǔ)備足夠最低標(biāo)準(zhǔn)的口罩等防護(hù)措施的），此類項(xiàng)目屬于出租方的責(zé)任，出租方應(yīng)當(dāng)給予租戶減免。因?yàn)樵摕o(wú)法經(jīng)營(yíng)并非租戶原因，而是由于出租方多數(shù)是出于成本、人員、設(shè)計(jì)缺陷等問題造成的無(wú)法通過(guò)主管部門驗(yàn)收，進(jìn)而致使商戶無(wú)法開業(yè)。

（四）因租戶原因要求減免

因租戶原因而要求減免的，通常有三類情形：

1、租戶主要負(fù)責(zé)人、技能供應(yīng)者（如主廚、表演者、主要服務(wù)者等）身在疫區(qū)受控或已身故的，此類情形下可以認(rèn)定為無(wú)法克服。但需要注意的是，該認(rèn)定需要有相關(guān)文件或證據(jù)予以證明后才能認(rèn)定。如符合該情形，出租方應(yīng)當(dāng)給予此類業(yè)態(tài)租戶一定的幫助或扶持。

2、租戶因客流減少而導(dǎo)致銷售下滑要求減免的，不屬于必須給予幫助或扶持的情形。任何生產(chǎn)、銷售等市場(chǎng)行為均具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，隨時(shí)均具有生意興隆或失敗的可能性。疫情期間如出租方非有國(guó)企的話，也并未獲得相關(guān)政策扶持的優(yōu)惠，同樣也是在承受著一系列的損失，人員工資、貸款利息也得按時(shí)交付且未獲得減免。如因疫情期間客流減少就被租戶要求出租方進(jìn)行減免，明顯有失公平（租戶的損失并非由于出租方造成，租戶不應(yīng)把自己的損失讓出租方來(lái)承擔(dān)）。租戶如能妥善協(xié)商，雙方共克時(shí)艱，則出租方可考慮相互幫助扶持。

3、租戶本身就長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)困難、拖欠租金而趁機(jī)要求減免的，不屬于必須給予幫助或扶持的情形。此類租戶自身基本沒有存活能力，屬于長(zhǎng)期虧損狀態(tài)，可不予考慮任何要求，不如乘早止損，盡快結(jié)束拖欠狀態(tài)終止雙方合同。

二、如何同租戶談減免

（一）減免是情份，不是本份

需要明確的是，除了因疫情核心區(qū)域或政府明文要求又或出租方原因?qū)е聼o(wú)法經(jīng)營(yíng)的情形之外，出租方與租戶不存在法定減免義務(wù)。所以我用通俗的話來(lái)表述就是“減免是情份，不是本份”。這是因?yàn)榻o予商戶減免，應(yīng)當(dāng)屬于一種本著人道主義情懷的因素給予長(zhǎng)期互幫互助的伙伴的好意施惠，但并非強(qiáng)制性要求，這屬于基本原則。且實(shí)踐之中的減免情形，往往存在著巨大的灰色空間，作為房東、產(chǎn)權(quán)人尤其需要注意。

（二）減免具體方案策略

1、方案一

租戶在2020年X月X日至2020年X月X日期間，租戶每月按照原定合同當(dāng)月的X%向出租方交付租金，即以一定比例甚至完全免除的方式來(lái)計(jì)算租金，單方面向租戶給予租金減少或部分免除。

2、方案二

租戶在2020年X月X日至2020年X月X日期間，每月按照原定合同當(dāng)月的X%向出租方交付租金，即以一定比例的方式來(lái)收取租金。但在該時(shí)間段過(guò)后的一定時(shí)間段內(nèi)，每月租金逐步提高，直至彌補(bǔ)足減免期間出租方損失或緩收的部分。

3、方案三

租戶在2020年X月X日至2020年X月X日期間，每月按照原定合同當(dāng)月的X%向出租方交付租金，但自202X年X月X日至202X年X月X日期間，租戶應(yīng)當(dāng)服從出租方要求，以促銷、折扣等方式租戶所經(jīng)營(yíng)的商鋪達(dá)到XXXX元銷售額連續(xù)X個(gè)月，以配合出租方的營(yíng)銷活動(dòng)。即要求租戶在后期必須配合出租方的營(yíng)銷推廣活動(dòng)（本條適用于小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如服裝城、批發(fā)市場(chǎng)、小型MALL等項(xiàng)目）。

4、方案四

租戶一次性向出租方支付2020年X月X日至2020年X月X日期間的租金（6個(gè)月或9個(gè)月），2020年度剩余租金不再交付。即出租方相當(dāng)于給予租戶整年度租金的一定的折扣方式，但收繳剩余時(shí)間段的租金之后，減少或免除了其他幾個(gè)月的租金。

5、方案五

租戶向出租方一次性支付相當(dāng)于月租金X倍的保證金（無(wú)需支付利息）后，給予X個(gè)月的租金減少或免除，在疫情平復(fù)后（需約定具體時(shí)間），出租方立即無(wú)條件退還該保證金。

6、方案六

租戶在2020年X月X日之前，在補(bǔ)齊以往拖欠的租金共計(jì)XXXXXX元后，可以享受給予出租方給予的2020年X月X日至2020年X月X日期間幫扶政策，按照每月按照原定合同當(dāng)月的X%向出租方交付租金，即以在商戶補(bǔ)齊以往拖欠租金的情形下享受規(guī)定方式來(lái)計(jì)算租金。

三、減免應(yīng)當(dāng)附條件

需要注意的是，無(wú)論上述哪種方案，其適用均應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的條件。

（一）條件的設(shè)定

1、該條件不得有失公允。

2、該條件不得違背法律。

（二）減免條件的前提

設(shè)定減免的條件，應(yīng)當(dāng)本著公平公正的原則進(jìn)行，但更重要的是，一定是只能適用于長(zhǎng)期合作且無(wú)違約、無(wú)惡意拖欠費(fèi)用的租戶。對(duì)于違約商戶或長(zhǎng)期惡意拖欠費(fèi)用的商戶，不應(yīng)當(dāng)給予減免。

（三）減免條件的特殊處置

所以的出租方，在設(shè)置減免條件時(shí)均應(yīng)當(dāng)要求租戶在獲取減免時(shí)應(yīng)遵循以下要求：

1、租戶必須承諾服從并無(wú)條件配合政府及相關(guān)部門的相關(guān)防疫要求，隨時(shí)配合檢查與管控措施。

2、租戶在今后的合同期內(nèi)因非出租方原因而導(dǎo)致的合同終止、解除，租戶應(yīng)當(dāng)將出租方已給予的減免部分予以全額返還。

3、租戶不予遵守的相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)向出租方支付違約金。

4、出租方應(yīng)注意稅率問題，不建議直接表述為“免租”，否則無(wú)法避免稅務(wù)認(rèn)定問題。

5、如確需減免，原則上只給予一次，應(yīng)當(dāng)遵守“救急不救窮”的理念。

四、今后如何避免類似情形的發(fā)生

（一）快速反應(yīng)機(jī)制

1、企業(yè)的懶政

目前看多數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目中的租戶聚集在一起要求出租方減免，主要是因?yàn)楹芏喑鲎夥皆谝咔橐婚_始出現(xiàn)時(shí)期，就沒有盡到妥善與廣大租戶的交流和溝通。缺乏對(duì)于形勢(shì)判斷的基本認(rèn)知，在疫情期間消極對(duì)待，沒有給予租戶以正確的引導(dǎo)和疏解。從未向租戶給予過(guò)相應(yīng)關(guān)懷和幫助。

2、管理人員的懈怠

我與對(duì)外宣講的過(guò)程中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念，除了按時(shí)收繳租金、物業(yè)費(fèi)以外，基本上是沒有運(yùn)營(yíng)的服務(wù)的概念。平時(shí)視租戶為魚肉，除了吃拿卡要外毫無(wú)服務(wù)可言，越是小型的商業(yè)地產(chǎn)出租方越是如此。打個(gè)比方，如同日常的鄰里關(guān)系，平日沒有維護(hù)好，真著火時(shí)人家恨不得給你家里澆兩桶汽油。尤其是有些管理人員，態(tài)度生硬、作風(fēng)粗暴，對(duì)待租戶只有催繳租金的權(quán)利，卻毫無(wú)服務(wù)的意識(shí)。值此疫情期間，既沒有服務(wù)，更沒有幫助，只是一昧的催繳，造成了租戶的情緒反抗也毫不在意。所以我認(rèn)為，這口鍋該以管理人員來(lái)背比較合適，就是懈怠和無(wú)視。

（二）運(yùn)營(yíng)體系的建立和完善

1、租戶維護(hù)

所謂租戶維護(hù)是要通過(guò)解決租戶在日常運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的各類問題來(lái)長(zhǎng)期維護(hù)出租方與租戶之間的合作關(guān)系，出租方應(yīng)當(dāng)通過(guò)各種手段來(lái)幫助租戶的銷售提升和溝通成本降低，以保障租戶的盈利目的實(shí)現(xiàn)。這就要求管理部門以服務(wù)者的低姿態(tài)來(lái)實(shí)現(xiàn)租戶達(dá)到與消費(fèi)客群之間的“增——留——活——傳”關(guān)系。即：幫助租戶使勁賣貨、幫助租戶獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，使消費(fèi)者認(rèn)可出租方。

2、營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)

營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)就是通過(guò)一系列各式各樣的運(yùn)營(yíng)手段（比如內(nèi)外部資源拓展和對(duì)接、提升商戶承租方銷售、優(yōu)化自身項(xiàng)目等），去拉升自身項(xiàng)目的相應(yīng)指標(biāo)，如活動(dòng)頻次、客流量、銷售數(shù)據(jù)、坪效提升值、多處的可租售面積、美譽(yù)度等。但是遺憾的是，目前看到的小型商業(yè)出租方在疫情期間多數(shù)并沒有做到這些工作，最多是停留基礎(chǔ)是消殺、防疫等環(huán)節(jié)，很少考慮怎么幫助商戶去售賣產(chǎn)品，機(jī)械的等待疫情結(jié)束，坐視商戶等死。這是目前國(guó)內(nèi)眾多小型商業(yè)地產(chǎn)出租方亟待改變的現(xiàn)狀，幫助商戶賣貨、幫助商戶銷售、幫助商戶掙錢才是最重要的任務(wù)。只有租戶真正能在項(xiàng)目上盈利，他們才不會(huì)抱怨，正如同你的員工真正跟著企業(yè)可以開心賺錢，他們才不會(huì)離職。

3、推廣運(yùn)營(yíng)

推廣運(yùn)營(yíng)，其核心就是圍繞著一個(gè)或一系列活動(dòng)的策劃、資源確認(rèn)、宣傳推廣、效果評(píng)估等一系列流程做好全流程的項(xiàng)目推進(jìn)、進(jìn)度管理和執(zhí)行落地。一個(gè)推廣運(yùn)營(yíng)，必須事先明確推廣活動(dòng)的目標(biāo)，并持續(xù)跟蹤推廣過(guò)程中的相關(guān)數(shù)據(jù)，做好推廣活動(dòng)運(yùn)營(yíng)效果的評(píng)估。這在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)之中，推廣活動(dòng)是一種再常見不過(guò)的運(yùn)營(yíng)手段，但在當(dāng)下疫情期間，絕大多數(shù)的小型商業(yè)地產(chǎn)出租方對(duì)商戶的沒有起到相應(yīng)的推廣作用，更沒有窮盡手段對(duì)于商戶的切實(shí)銷售進(jìn)行過(guò)引導(dǎo)和宣傳幫助。真正去進(jìn)行線上推廣的寥寥無(wú)幾（主要是平時(shí)沒有做會(huì)員數(shù)據(jù)，單純做個(gè)微信號(hào)就想賣貨？）。我相信廣大的租戶是期待能夠見到出租方同過(guò)可見的方式幫助商戶進(jìn)行銷售幫助的。

五、盡快對(duì)疫情平復(fù)后的銷售準(zhǔn)備才是應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重點(diǎn)

巴菲特21歲時(shí)對(duì)哥倫比亞大學(xué)學(xué)生發(fā)表的演講時(shí)說(shuō)：“我來(lái)告訴你怎樣發(fā)財(cái)，把門關(guān)上，以免別人聽到：如果別人充滿貪念，自己就要小心謹(jǐn)慎；如果別人心存恐懼，自己就應(yīng)該貪得無(wú)厭，”后來(lái)，人們將其簡(jiǎn)化為“貪婪時(shí)恐懼，恐懼時(shí)貪婪”。所以我鄭重的向出租方建議：疫情一定會(huì)過(guò)去，一旦一兩個(gè)月后疫情平復(fù)，全國(guó)性的商業(yè)將迎來(lái)大規(guī)模的報(bào)復(fù)性消費(fèi)。很多消費(fèi)者會(huì)進(jìn)行線下購(gòu)物、聚會(huì)，急需出租方盡早進(jìn)行規(guī)劃和籌備，盡可能的幫助租戶盡可能引來(lái)消費(fèi)高潮、盡早回血。無(wú)論面對(duì)什么樣的困難，出租方與租戶均應(yīng)當(dāng)相信困難一定會(huì)過(guò)去，現(xiàn)在的疫情只是暫時(shí)的，大家只有齊心協(xié)力，共克時(shí)艱，才能夠迎來(lái)更好的未來(lái)。

最后，本文感謝高杉峻先生以及高杉LEGAL評(píng)審團(tuán)的指正，同時(shí)感謝砂之船集團(tuán)的沈總、豐樹集團(tuán)的湯總給予指導(dǎo)。祝大家早日度過(guò)難關(guān)！