10年前，人們還在問，什么是商業(yè)地產；5年前，大家關注的是，誰在做商業(yè)地產；今天，人們的問題是誰還沒有涉足商業(yè)地產。近兩年，隨著住宅開發(fā)商紛紛殺入商業(yè)地產，激起了商業(yè)地產的一股開發(fā)熱潮。

開發(fā)商布局商業(yè)地產可謂內外多種因素結合：一方面是住宅市場的開發(fā)風險不斷累積，開發(fā)商紛紛尋找更加平衡的盈利模式。而且，住宅開發(fā)規(guī)模不可能無限擴張，當企業(yè)開發(fā)達到一定規(guī)模后，產品線多元化的戰(zhàn)略轉型勢在必行；另一方面是開發(fā)商獲取大片地塊時，通常被要求配套商業(yè)地產項目。萬科集團總裁郁亮就曾表示：萬科如果不做商業(yè)，不僅配套做不了，連住宅拿地的機會都沒有。當然，更多還是商業(yè)地產本身具有很大的發(fā)展空間及戰(zhàn)略意義。

一、商業(yè)地產的戰(zhàn)略價值

1.長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報 ，改善收入結構，平滑周期風險

當住宅開發(fā)受到宏觀政策調控時，不少開發(fā)商意識到穩(wěn)定現(xiàn)金流對企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性，開始將眼光投向這幾年發(fā)展相對穩(wěn)定的商業(yè)地產，不再把所有資金繼續(xù)放在一個“籃子”里。如果企業(yè)太過于依賴住宅產品的銷售回籠資金，一旦市場低迷，就可能對企業(yè)造成較大的影響。但開發(fā)商業(yè)地產則不同，一個優(yōu)質的商業(yè)地產項目可以為企業(yè)賺取長期現(xiàn)金流，只要這個物業(yè)還存在，每年都會有現(xiàn)金回報，且呈逐年增加趨勢。

商住并舉的雙引擎開發(fā)模式，改變了房企過去單一依靠住宅銷售回籠資金的收入結構：一方面，依靠住宅的周轉速度可快速回收資金；另一方面，通過商業(yè)持有可獲得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流為住宅市場的資金波動發(fā)揮著削峰填谷的平衡作用，平抑房地產行業(yè)和宏觀經濟的波動，保證了企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

2.享受資產升值，分享城市化進程帶來的收益

除了長期穩(wěn)定、逐年增長的現(xiàn)金流回報外，商業(yè)地產還能享受到城市化進程帶來的資產升值收益。譬如，據資料顯示，2008年深圳全市整體住宅成交均價為12788元/㎡，到2012年上漲為18884元/㎡，但是這塊增值是業(yè)主受益，開發(fā)商拿不到。商業(yè)地產項目就截然不同，開發(fā)商能夠享受到城市化帶來的租金、資產升值雙重利益。商業(yè)地產在這一兩年時間里增長比較快，有一個客觀背景是中國的城市發(fā)展速度快。隨著城市化進程的推進，城市的規(guī)模在不斷擴大，四五百萬人口的大城市越來越多，對商業(yè)地產的需求形成跳躍式的增長，帶動了商業(yè)項目租金與資產的雙重升值。而這塊升值是開發(fā)商能夠受益的。

3.“銷售”與“持有”互相促進 ，實現(xiàn)規(guī)模與穩(wěn)健的平衡

商住并舉的雙引擎開發(fā)模式，使兩者相互配合、相互支撐，一方面可以有效平衡規(guī)模發(fā)展與穩(wěn)健經營。住宅是“短、平、快”項目，商業(yè)是長效項目，它們的作用是互惠互補。進軍商業(yè)地產領域，必須具備相當?shù)慕洕?guī)模，前期需依靠住宅項目“短、平、快”的盈利資金支持商業(yè)項目；當商業(yè)項目一旦投入運營之后，其現(xiàn)金流將源源不斷，具有持續(xù)性，又將反過來支撐住宅項目的發(fā)展，二者互為支撐，最終實現(xiàn)規(guī)模與穩(wěn)健的有效平衡。比如，合生商業(yè)早前就確定了商業(yè)與住宅的比例：70%-80%是可快速回籠資金的住宅項目，另外20%-30%開發(fā)商業(yè)地產。這樣既可以使住宅領域得到穩(wěn)健發(fā)展，還可形成良好的現(xiàn)金流循環(huán)。

另一方面可以實現(xiàn)配套與人氣的相互支撐。住宅需要配套現(xiàn)代化和綜合性的商業(yè)項目，以提升住宅品質及項目附加值；而住宅又“給養(yǎng)”商業(yè)，為商業(yè)帶來人氣，保障了客流，兩者之間相互支撐、互為促進。

4.降低土地增值稅，有效平衡企業(yè)稅負

依據《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第二款的規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”。這標志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。因此，住宅商進入商業(yè)地產，將物業(yè)出售變自持，可降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間，從稅務籌劃上為企業(yè)有效平衡稅負。

二、商業(yè)地產，告別野蠻生長才能制勝

不管是基于什么原因或目的，進入商業(yè)地產總歸是想分得一杯美羹，但這杯羹也并非那么容易得手。做商業(yè)地產與做住宅地產大不相同：首先，商業(yè)地產對資金的需求量大，如果一個總投資10個億的項目，住宅地產可能2個億或3個億就可以啟動，但商業(yè)地產至少要投入8～9個億才能啟動；其次，商業(yè)地產的投資回報周期長，這兩點就使得企業(yè)如果不具備相當?shù)馁Y金實力，就做不了商業(yè)地產；另外，準確的定位、科學的設計、成功的招商、開業(yè)后的運營，這些都是商業(yè)地產的難點。所以說，進入商業(yè)地產有相當程度的風險存在，住宅開發(fā)商要想在商業(yè)地產領域制勝，就必須告別野蠻生長，重視內功的錘煉。

商業(yè)項目作為一種長期投資方式，投資方最關注的指標就是投資收益率，而商業(yè)項目投資完成后，項目總投資相對固定，所以要達成預期的收益目標，項目盈利成為最為關鍵的因素。EBITDA（即稅息折舊及攤銷前利潤，EBITDA=經營收入-經營成本-營業(yè)稅及附加-費用+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出+折舊及攤銷）是剔除了稅費、資本利息、固定資產折舊以及攤銷等經營不可控因素后得到的利潤值，能更加真實地反映商業(yè)項目的經營水平，是衡量商業(yè)項目盈利能力的一個核心指標。而總租金收入又是影響EBITDA值的關鍵指標。

總租金收入中，“商鋪租金收入”和“廣告及推廣收入”占大頭。商鋪租金收入一般由固定租金+抽成租金收入構成。固定租金的標準在簽訂合同時就已經明確，收入相對固定。因此，要想提升項目租金收入的最直接途徑就是提升抽成租金收入。提升抽成租金收入還涉及到另外一個重要的管理指標——日租金單價。日租金單價包括保底租金及抽成租金（日租金單價=統(tǒng)計期間內總租金收入÷統(tǒng)計期間總面積加權），是體現(xiàn)項目盈利能力的關鍵指標，它反映了商業(yè)資源的整體收益效率。提高抽成租金收入，能相應的提升日租金單價。

而抽成租金收入與租戶的營業(yè)額息息相關。因此，商業(yè)運營管理團隊需要通過開展相應的推廣活動提高項目知名度，通過良好的項目運營提升項目品質，來吸引更多的客流，從而為租戶帶來營業(yè)額，進而提升日租金單價。

營業(yè)額與租金收入的比值，反映了租戶在項目中經營獲取的收益占其經營成本的比重，其作用是對租戶收入情況的預警管理。通常每種業(yè)態(tài)的租戶都有相對固定的一個警戒線，運營團隊當發(fā)現(xiàn)某些租戶有超出的趨勢時，可以及時對租戶進行相應的經營指導或者進行優(yōu)惠減免措施降低租戶的經營成本，減輕其經營壓力。

廣告及推廣收入包括廣告位出租的廣告宣傳收入以及通過推廣產生的推廣服務收入，受整個項目經營水平的影響，只有場子旺，才能引來廣告投放。廣告及推廣收入與總收入的比值可以反映出潛力空間的挖掘能力。

百貨零售業(yè)還有一個比較重要的指標——“坪效”，用來反映商家的經營效率和能力。坪效即單位面積的營業(yè)額。相同業(yè)態(tài)中，商業(yè)運營方更傾向于引入坪效高的商家，以獲取更高的租金收入。通過分析具體店面或功能分區(qū)的坪效指標，能夠為動線設計以及各個業(yè)態(tài)、租戶的規(guī)劃分布提供參考，進而指導后續(xù)業(yè)態(tài)、商家的調整。

綜上可知，日租金單價、坪效、租金收入、營業(yè)額、客流量是商業(yè)地產的重要管理指標。通過分析坪效，指導業(yè)態(tài)、商家的調整；通過營業(yè)額與總收入的比值，分析調租空間，進而加強商業(yè)運營推廣；通過廣告推廣收入與總收入的比值，分析潛力空間的挖潛能力，進而指導后續(xù)的廣告推廣挖潛（具體見圖1）。

小結

不可否認，多數(shù)房企在商業(yè)地產開發(fā)管理領域尚屬初級階段，整個行業(yè)商業(yè)地產開發(fā)管理經驗和能力積累方面仍處于成長期，與住宅開發(fā)和管理相比，還存在一定的差距。過去做商業(yè)地產也比較簡單，蓋一片住宅，有寫字樓有商場，基本都能賣掉。但由“持有經營”取代“圈地銷售”是商業(yè)地產的趨勢所向，未來商業(yè)地產的核心競爭力最終還將從資本轉移到運營管理上。

面對住宅開發(fā)商進入，商業(yè)地產領跑者也欲以專業(yè)度擴大優(yōu)勢。據了解，恒隆、華潤、中糧等一線房企在商業(yè)管理方面都已經具備一套成熟的專業(yè)體系，并將越來越重視商業(yè)項目的運營管理。