01

楔子

兩個月前，一位網(wǎng)友在良有方公眾號后臺留言，詢問長租公寓戶型設(shè)計的問題，并希望我推薦靠譜的設(shè)計公司。后來，她加了我微信，才有了各位看到的上面這張截屏圖。我答應(yīng)寫一篇關(guān)于長租公寓戶型的文章，但是拖了好久才開始，實在抱歉。

下面的這篇文章，可能和傳統(tǒng)的介紹戶型的文章大相徑庭。所以在文首我想做點注釋，才不會顯得太突兀，您看得也不會太失望。

1.此文是從偏運營效率的角度闡述戶型問題

2.文中提及的戶型只作為參考。更多的應(yīng)該是公寓運營商根據(jù)運營數(shù)據(jù)提出戶型設(shè)計要求，設(shè)計公司從人體工學(xué)，場所營造等角度配合。

3.本文作者是一名注冊建筑師、目前有分散式長租公寓在運營，還斜杠著一些其他的業(yè)務(wù)，所以文章可能會比較離散，敬請諒解。

02

坪效

A.坪效，臺灣拿來計算商場經(jīng)營效益的指標(biāo)。

指的是每坪的面積可以產(chǎn)出多少營業(yè)額 (營業(yè)額÷專柜所占總坪數(shù))。

隨著祖國大陸逐漸與世界接軌，用坪效來衡量商業(yè)物業(yè)的運營效率也已習(xí)以為常?？剂块L租公寓的運營效率也是非常合適的。

在增量時代，我們做住宅設(shè)計的時候會有產(chǎn)品定位：做50平的一房、80的兩房、90平的緊湊型3房。。。因為是一次性賣給小業(yè)主的，所以定位還是相對粗放的。

而在存量時代，我們的客戶是租房的，所以他們的需求可能是按照季度、年度，甚至月度來考慮周期的。如果你的產(chǎn)品定位有問題，裝修成本已經(jīng)投入了，隔壁房間已經(jīng)入住了，你想改造，談何容易啊。所以產(chǎn)品定位尤為重要。

租來的房子如何掙錢，就是解決坪效問題。即每平方米/每天能產(chǎn)出多少租金的問題。

B.坪效還要和成本掛鉤！

因為，收益=收入 - 成本

長租公寓的成本主要來自于四塊：

01.拿來房產(chǎn)的租金成本，要交給產(chǎn)權(quán)人（或者出租給你的人）

02.裝修改造成本，基本是一次性投入。

03.資金成本，錢的時間成本（或者叫機(jī)會成本）

04.運營成本 （包含推廣費、日常的物業(yè)維修費、公寓管家等人員成本等）

只有出租的租金總和大于以上所有成本的總和，長租公寓的買賣才是一門好生意。

理論上講，上述四塊的成本都是有辦法優(yōu)化的，有些相對剛性點，有些更富有彈性一些。從國外的經(jīng)驗來看，決定一個長租公寓能不能掙錢最根本的是第一條原始租金。而其他三條是影響你掙多少錢的。

03

客群&產(chǎn)品

說到產(chǎn)品，其實對客群已經(jīng)有了定位。如果都開始裝修了，還對以后房子租給誰沒個清晰的定位，那失敗的概率就很大了。

但人又是最復(fù)雜的動物，通過簡單的分析，其實無法得到目標(biāo)客群的全貌。即使引入大數(shù)據(jù)分析，但因為要考慮的維度比較多，難免也會有偏差。

舉個例子：

2個27歲左右的青年，一個是辦公室白領(lǐng)，剛畢業(yè)3年，另一個是藍(lán)領(lǐng)技術(shù)工，都有可能月入過萬，但是在租房偏好時，白領(lǐng)大概率會選擇住的離市中心近，房租貴點的地方；而藍(lán)領(lǐng)會選擇租金便宜一點的地方。

所以，對客群的分析，只能得到一個大致的方向，后期的修整還要靠運營和管理。

說回到產(chǎn)品，目前市場上，長租公寓的產(chǎn)品主流有3類：

床位（群租）/單間（合租）/套（整租），每種產(chǎn)品都有其適用的場所和客群。

A.床位（群租）

首先要明確，按照床位出租，在一線城市大多是違法的行為，在取締的范圍內(nèi)。所以所謂的青年公寓只能短期逗留，千萬不能成為年輕人的長期居所。

而對于做床位生意的公寓運營商來講，政策風(fēng)險很大，從坪效來講，群租算是不正當(dāng)競爭吧。我就不在這里對戶型多展開了。（上圖是魔方的9號樓公寓產(chǎn)品，我是挺吃驚的，融了那么多錢的品牌居然會有床位出租）

B.單間（合租）

租單間在大城市的青年中比較普遍，對價格相對比較敏感。都是住宅改造而來的，所以有些時候，住多少人很難控制。

上圖是自如的公寓戶型和照片。原始為3房2廳2衛(wèi)，改造成了4房，就是所謂的“n+1”，在政策上是允許的。

但因為住宅無法像商業(yè)物業(yè)集中布置，所以這種單間出租也大多是分散式的。從坪效來說，拿大戶型改造每平米的原始租金會相對較低，而出租的單價會和市場持平，所以收益是有保證的，前提是解決好空置率。這也是運營問題。

關(guān)于單間的建筑設(shè)計，插播一篇良子寫的文章：“你能支配的空間，也許只有臥室！”

自如品牌是分散式長租公寓領(lǐng)域里的獨角獸企業(yè)。萬科，融創(chuàng)等都已經(jīng)投了鏈家，無非是看中了他在長租公寓領(lǐng)域的經(jīng)驗。

單間出租的公寓運營商還有魔方，它主要是以商業(yè)物業(yè)作為改造的對象。所以出來的產(chǎn)品會和酒店式公寓比較類似。25平左右的一統(tǒng)間包含廚衛(wèi)、會客、睡眠的所有功能，對于工作3-5年，對生活品質(zhì)要求比較高的年輕人也會有吸引力，但要承受租金占月薪1/2還是需要勇氣的。

另外他們拿的物業(yè)離核心區(qū)會比較近，所以租金不菲，如果空置率高，就很難盈利了。所以對外宣稱的出租率95%以上，我是持懷疑態(tài)度的。

當(dāng)然魔方在整棟樓里還提供一些共享空間，來提供增值服務(wù)，對有“x格”追求的年輕人也是有需要的。

這里插播一個日本的案例：

這個公寓和國內(nèi)大多數(shù)公寓不同之處在于：

通過設(shè)計創(chuàng)造了許多人際交往的空間，從而增加住戶的粘性。同樣是單間，即使你不想和隔壁的人交流，但是你在樓上就能看到樓下他在干什么。時間一長，大家也就熟悉了。這是增加客戶粘性，減少空置率不錯的嘗試。

如果讓我操刀集中式公寓，我會通過這種方式提高坪效，并建設(shè)好社群。

C.套（整租）

整租一般多發(fā)生在住宅小區(qū)，或者類酒店的物業(yè)里。因為租客是家庭或者情侶，不太適合或者愿意和一群人發(fā)生太多的交流，希望隱私能被很好的保護(hù)。

這類產(chǎn)品如果是情侶，傾向于1房或者2房，裝修風(fēng)格偏現(xiàn)代（宜家或者M(jìn)UJI），主要還是經(jīng)濟(jì)原因。出租的希望省錢，所以選簡約風(fēng)；承租的希望省錢，所以選小面積的。

如果是家庭，則傾向于2/3房,甚至更大，因為還需要老人幫襯著帶小孩，當(dāng)然這也相對費錢一些。

運營長租公寓這兩年多來，我也觀察到一些變化：

a.租房市場的客群細(xì)分趨向于小眾化，所以會出現(xiàn)定制類產(chǎn)品。比如女性公寓。

b.公寓產(chǎn)品迭代較快，所以設(shè)計時需要有彈性，為未來發(fā)展提供可能性。比如設(shè)計可分可合的子母房。

c.公寓社群出現(xiàn)增加交流和減少交流并存的現(xiàn)象，所以產(chǎn)品要更加智能化。如何增加社交，融入社會和如何減少無效社交在公寓里同時需要解決。

04

社群&溢價

如果把公寓的房子（產(chǎn)品）看成是硬件的話，那么社群建設(shè)就是軟件了。越來越多的公寓運營商開始談社群，談情懷，但真正能引起共鳴的屈指可數(shù)。

不是自如講了“你可以住的更好一點”，甲醛就不超標(biāo)了。

不是鼎家自己說，我們是最好的團(tuán)隊，“租金貸”就讓你有知情權(quán)了。

良子認(rèn)為要構(gòu)建社群，就是要基于共同的價值觀。對于租房的這群年輕人，誰有能力幫他們降房租，還能讓他們住的體面，這才是公寓運營商該有的情懷。

此處插播一個案例：馬寅 | 金山嶺，讓我們向內(nèi)探尋， 抵達(dá)精神的高地

雖然我至今沒去過阿那亞這個神盤，但我對它的主張持贊成的態(tài)度，在我的社群營造中也摻雜了許多個人的理想。

“廣告：I have a dream！” 半個房子的故事

有點跑題了，切回到正題。

社群的建設(shè)對于運營效率是有提升的，它能減少空置率。而房間的空置率和三點有關(guān)：

一是信息的觸達(dá)率，就是這個信息是不是被目標(biāo)客戶所接收到。觸達(dá)只能靠被動的廣告和自發(fā)的口碑傳播兩種途徑。如果已經(jīng)入住的租客愿意幫你口口相傳，當(dāng)然能省下很大一筆廣告費。

二是轉(zhuǎn)化率。即使信息被有效的接收了，但是因為市場不只一家公寓運營商，所以是否選擇你，就是轉(zhuǎn)化率的問題了。設(shè)想熟人介紹，成功的概率是否會更高點，而且安全感也會更好一些，不是嗎？

當(dāng)然轉(zhuǎn)化率還和通勤時間，房間營造的感覺、大小、室友、性價比等諸多因素相關(guān)。但是社群營銷帶來的潛在客戶，轉(zhuǎn)化率會更高。

三是留存率。就是續(xù)租的比例有多少。如果你的公寓一直招新人，那么留存率一定是有問題的，社群建設(shè)更不用談了。招一個新租客付出的成本比留住一個老用戶大的多的多。

只有公寓的空置率低，人房比（單人管理房間的數(shù)量）才會高，運營效率提高了，才有可能盈利。

再講溢價的問題。

很多人一說到溢價，第一時間想到的就是：怎么從租客身上掙更多的錢！

而我理解的溢價可能有點差異：可能更接近異業(yè)聯(lián)合，產(chǎn)生更大的社會價值。

設(shè)想一下，在每個公寓的租客中是否集結(jié)了各行各業(yè)的小伙伴？

他們都有一技之長，既然社群是“家”的概念，那么讓這些小伙伴之間產(chǎn)生火花，或者運營商將一些資源導(dǎo)入，促成這些年輕人的婚戀、賺點外快或者創(chuàng)業(yè)支持等，不是更好嗎？

這樣的社群才會有粘性，才更容易形成口碑，降低運營效率那是必然的。

05

盈利模式

這篇文章主要是講長租公寓的設(shè)計，但說著說著，又岔開比較遠(yuǎn)。最后拿美國最大的公寓REITs公司，和我們國內(nèi)最大的集中式公寓運營商，以及最大的分布式公寓運營商進(jìn)行一次對比分析：

在商業(yè)模式上，美國EQR更加強(qiáng)調(diào)公寓租賃的租賃屬性，核心要點就是如何低價收購公寓，優(yōu)化資產(chǎn)組合，獲得最大的資產(chǎn)增值收益。同時，通過運營提升租金收益和續(xù)租率，都是圍繞公寓的持有運營在做文章。

所以，我們國內(nèi)的公寓運營商也應(yīng)該從本源上多下功夫，提高運營效率從客群定位和社群建設(shè)上著手吧。戶型產(chǎn)品只是一個載體，不要本末倒置才好！