■ 撰文 | 王毅敏 ? 著名地產(chǎn)人

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，限購擋住了住宅投資的門檻，一部分熱錢涌入商務(wù)公寓，引發(fā)了對(duì)商務(wù)公寓的狂熱。

值得注意的是，這些以“不限購不限貸”為最大招徠噱頭的商務(wù)公寓，往往銷售價(jià)格上并不比周邊住宅類產(chǎn)品便宜。

問題是，在房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)聲日緊的背景下，這些高價(jià)公寓是否真的物超所值？在“傻買時(shí)代”一去不復(fù)返的情況下，這些公寓是否會(huì)成為投資客站崗山巔的噩夢(mèng)，而已經(jīng)入手的公寓該如何去增值、保值呢？

  1  

時(shí)移世易

并非剜到籃子里都是菜

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每次遇到限購、限貸，做商業(yè)地產(chǎn)的不論是寫字樓、商鋪還是公寓，他們都會(huì)忽悠購房者：來吧，我們這里不限購，在過去這些年，投資商業(yè)的大部分也是賺了不少錢。

那些投資寫字樓的情況怎么樣呢？鄭州寫字樓的價(jià)格從2011年到現(xiàn)在幾乎沒有漲過，而寫字樓的租金在過去一段時(shí)間非但沒有上漲，反而因供應(yīng)量實(shí)在太大而出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。

原來住宅價(jià)格低于商業(yè)價(jià)格時(shí)，商業(yè)用地價(jià)格是貴于住宅用地價(jià)格的，這就造成政府為了多賣錢而過量供應(yīng)商業(yè)用地。這樣就導(dǎo)致寫字樓出現(xiàn)嚴(yán)重過剩的局面。

在未來公寓市場也會(huì)出現(xiàn)比寫字樓過剩的還要嚴(yán)重的情況，在昨天文章《從公寓開盤去化，談鄭州公寓市場未來要面臨的困境》（點(diǎn)擊進(jìn)入閱讀）我們已經(jīng)粗略地計(jì)算了鄭州公寓的潛在供應(yīng)量，再加上有城中村回遷房這樣的替代品，所以未來公寓的供應(yīng)量比現(xiàn)在的寫字樓還要可怕。

這就意味著，投資者搞不好就會(huì)買到手里一套租不出去的公寓，即便是價(jià)格便宜也難以出租，因?yàn)槭袌龉?yīng)量嚴(yán)重超過了需求啊。

其實(shí)，在租賃市場今年那些苦逼的二房東已經(jīng)面臨著這樣的問題，收房成本增加了，而出租房的房租非但沒有隨之上漲反而一直在下跌。

而這僅僅才是開始。未來五年伴隨著回遷房的大量交付，這些不能流通的回遷房就會(huì)進(jìn)入到市場中，結(jié)果就不難想象了。

因此，不要因?yàn)樽≌拶徚?，你一聽售樓員一忽悠就買套未來會(huì)砸到手里的公寓。雖然，十年來置業(yè)顧問大部分忽悠是對(duì)的，但現(xiàn)在再忽悠你購買公寓，未必就會(huì)是對(duì)的。

那么，投資公寓首先要考慮的是什么呢？

  2  

投資的首要考量

并非能賺多少錢而是有沒有風(fēng)險(xiǎn)

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投資，當(dāng)然就是為了賺錢，但能夠賺到錢才是第一位的。

在當(dāng)下，不分青紅皂白地看到不限購的公寓就買的話，也許你就會(huì)陷入資金安全性受到威脅的地步。

在鄭州什么樣的奇葩事兒都會(huì)出現(xiàn)。前不久先是記者出來維權(quán)，然后是警察也跟著出來維權(quán)，都是因?yàn)榉孔觾?nèi)部團(tuán)購出現(xiàn)問題。

在原來房價(jià)很低時(shí)單位組織團(tuán)購，當(dāng)初也就是每平方米便宜一千多塊錢的樣子，正是沖著這樣便宜的價(jià)格，單位以集資名義交了錢準(zhǔn)備住上定制的房子。

結(jié)果交了一大筆錢等了兩三年了，別人同時(shí)期購買的商品房有可能都已經(jīng)入住，這邊卻通知說要再補(bǔ)交每平方米2500元價(jià)款，說是原來負(fù)責(zé)集資的開發(fā)商換了，而且土地還沒到手，地價(jià)也已經(jīng)上漲了。多么尷尬的事情呀。

如果不交這每平方米2500元的補(bǔ)款，只能選擇退款，可是現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)比當(dāng)初貴了不止一倍。但如果按要求補(bǔ)交的話，就會(huì)比當(dāng)初在周邊購買商品房還要貴，你說這有多惡心？這也算是投資失敗的一種案例吧。

據(jù)購買金水萬達(dá)金街商鋪的朋友估算，按照現(xiàn)在的租金標(biāo)準(zhǔn)，要收回當(dāng)初投資起碼需要三十多年。

曾經(jīng)賣到五萬一平的某個(gè)寫字樓項(xiàng)目，現(xiàn)在的租金已經(jīng)比當(dāng)年下跌了一半左右，即便是租金不再下跌，要收回投資起碼也在四十年左右。而未來還有大量的寫字樓將要面世。所以，今后會(huì)怎么樣是很難預(yù)料的。

至于公寓而言，很多公寓投資者不妨和自己周圍朋友購買的靠譜住宅比較一下，是不是發(fā)現(xiàn)自己購買的公寓其租金回報(bào)和房價(jià)自身上漲要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅呢？

在這樣的情況下，是不是公寓就完全不能買了？非也，這就要具體項(xiàng)目具體分析了。

  3  

投資公寓

需要考量的因素有哪些

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無論開發(fā)商的職業(yè)顧問說的如何天花亂墜，如果你一問，我買了之后這個(gè)公寓怎么辦？置業(yè)顧問說：限購了，這里不限購，未來很多人都買不起房子，你靠自己出租肯定沒有問題。

聽到這樣的話，建議你立馬一個(gè)漂亮的轉(zhuǎn)身離他而去。留下他在那里環(huán)顧四周兩眼茫茫吧。

到底投資什么樣的公寓才是靠譜的呢？

1、統(tǒng)一運(yùn)營，且是靠譜的公寓運(yùn)營商。

統(tǒng)一運(yùn)營管理是公寓能夠升值保值的基礎(chǔ)。如果沒有統(tǒng)一的運(yùn)營管理，就像農(nóng)村放羊時(shí)沒人驅(qū)趕的羊群一樣，最終的結(jié)果不是羊丟失就是把主人累的不輕。

統(tǒng)一運(yùn)營管理還僅僅是第一步，還要靠那些靠譜的運(yùn)營商，最好是全國一線的的公寓運(yùn)營企業(yè)。

就公寓運(yùn)營商來說，鄭州本土的運(yùn)營商基本上和鄭州的開發(fā)商差不多，剛剛告別刀耕火種時(shí)期，無論是產(chǎn)品力還是運(yùn)營力，在全國都排不上號(hào)。

所以，不要一聽開發(fā)商說有統(tǒng)一運(yùn)營的就興奮不已，還要考察一下這家運(yùn)營商的情況。比如有沒有實(shí)力，其產(chǎn)品力如何以及運(yùn)營能力如何？都在哪些城市有運(yùn)營項(xiàng)目，和那些品牌開發(fā)商有合作？從合作的品牌開發(fā)商就能夠看出來這家公寓運(yùn)營商的實(shí)力如何。

這就是“自己是誰不重要，重要的是看和誰站在一起。”

對(duì)于那些一賣了之的項(xiàng)目再次提醒一下：甭買。

2、位置絕佳，周圍有客群。

李嘉誠曾說，決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。

由地段決定了周圍的客戶群體都是哪些，未來這些租客的年齡構(gòu)成、收入水平及消費(fèi)習(xí)慣，哪些白領(lǐng)比較集中的，尤其是哪些商業(yè)賣場及寫字樓集中的區(qū)域，哪些從業(yè)人員主要是外來人口的區(qū)域租房的會(huì)更多。而他（她）們的收入水平及消費(fèi)習(xí)慣又決定者他（她）們?cè)敢庵Ц兜淖饨鹚紦?jù)的收入比例。

還有就是大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，尤其是區(qū)域性很強(qiáng)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，比方說鄭大一附院附近，河南省人民醫(yī)院附近，這些醫(yī)院除了有大量的醫(yī)療、及技術(shù)人員需要租房子外，還有大量從地市到這里看病的人需要短租，這樣的地方是可以優(yōu)先考慮的。

高等院校每年都會(huì)有一些新分配到的青年教師，他們中有一些人起初未必會(huì)有房子住，這些人雖然收入水平不高，但是素質(zhì)相對(duì)來說較高，其對(duì)居住環(huán)境的要求不低。

即便是房子未來委托給運(yùn)營商統(tǒng)一運(yùn)營的話，如果租客素質(zhì)高，運(yùn)營的公寓品質(zhì)也會(huì)得到保障。公寓運(yùn)營商們經(jīng)常會(huì)討論遇到的各種租客的奇葩事情，最終的大家的一致結(jié)論是不和社會(huì)最底層者打交道。能夠租給那些高收入者的話就租給那些高收入者。

所以購買公寓時(shí)也要把這個(gè)考慮進(jìn)去。

當(dāng)然，隨著軌道交通的建設(shè)與開通。有些地方即便是周圍沒有租客，但是如果軌道交通很發(fā)達(dá)的話，也是可以的。

3、地鐵通達(dá)性要好。

選擇距離軌道交通?？空驹?000米以內(nèi)的社區(qū)購買公寓也是不錯(cuò)的選擇。最理想的是軌道交通的出入口周邊各種生活、社會(huì)配套齊全，即便是沒有學(xué)校和醫(yī)院也沒有關(guān)系，因?yàn)樵诋?dāng)下鄭州公寓租房者有孩子還不是很多，而大部分的年輕租房者身體健康，醫(yī)院并非十分重要。

餐飲、商超及電影院等生活便利性是非常重要的，不要買那些房子交付四五年了周圍買一包香煙都沒有地方去買，叫個(gè)外賣人家都不愿意去，看個(gè)電影需要倒車一個(gè)小時(shí)，喝個(gè)咖啡也沒有地方等等，還有健身房等等這些都需要去作為考量。

另外就是從購買的社區(qū)出來坐上地鐵到二七廣場的時(shí)間不能超過四十分鐘，這這主要是考慮租房者的通勤時(shí)間。

即便是有地鐵，但是通勤時(shí)間如果離主商業(yè)中心太遠(yuǎn)也不行，當(dāng)然周邊有次商業(yè)中心的也行，比方說新開業(yè)的熙地港周邊也可以，不過那里暫時(shí)離會(huì)展中心的地鐵站還有2.5公里的路程。

有些地方雖然未來要通地鐵，但是你要看什么時(shí)間修，以及竣工通車的時(shí)間，還有就是和現(xiàn)在已經(jīng)通地鐵的項(xiàng)目之間的差價(jià)。

這樣的比較是個(gè)技術(shù)活，要去綜合考慮。

4、開發(fā)商要做事一貫靠譜，而不快刀宰人。

多關(guān)注一下各種資訊，不要那邊開發(fā)商的售樓部被業(yè)主堵門維權(quán)還沒有結(jié)束，開發(fā)商的各種爛事不斷，你就不顧頭青臉腫地看到他說不限購、房子便宜就去買。

有些開發(fā)商屬于那種一貫只顧自己黑心賺錢，不顧購房者死活的類型，這種開發(fā)商找我寫文章會(huì)立馬回絕，對(duì)不起你們公司的錢我不能賺，為何不能賺？因?yàn)樗S權(quán)不斷，賺他的錢會(huì)讓你丟人。所以，買房子更是如此，你買一個(gè)不斷被維權(quán)開發(fā)商的樓盤你就是助紂為虐，就是幫兇。

看看你準(zhǔn)備購買房子的開發(fā)誠信與被維權(quán)記錄，凡是在半年內(nèi)被維權(quán)超過兩次的那些開發(fā)商就不要去買了。

因?yàn)閯e人已經(jīng)吃過虧了，交過學(xué)費(fèi)了。

  4  

投資公寓

應(yīng)有的心態(tài)

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公寓并非洪水猛獸，如果選擇恰當(dāng)，投資公寓也是一個(gè)不錯(cuò)的行為，尤其是隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和房價(jià)的高企，注定有些人是一輩子要靠租房為生的。

只要有客戶就會(huì)有市場，市場在就是有利可圖的，但是投資公寓必須牢記以下準(zhǔn)則：

一、不是賺快錢的行當(dāng)。

公寓，尤其是商住公寓，因其土地性質(zhì)所限，因此在交易時(shí)成本較高，所以不容易變現(xiàn)，而長期持有則是完全可以的，這在資產(chǎn)配置上是可以考慮的。

有房地產(chǎn)投資者根據(jù)其十幾年在滬、深、津多地的投資經(jīng)驗(yàn)談到，投資房地產(chǎn)還是以平常心比較好，以略高于儲(chǔ)蓄存款的投資回報(bào)為益，過高的投資回報(bào)率未必就是好事。

如果寄希望于像去年6—9月份住宅瘋漲的情況總歸是不現(xiàn)實(shí)的，那種形勢(shì)僅僅只是暫時(shí)的。

所以，要有一種相當(dāng)于存錢這樣的心態(tài)來考慮投資公寓。

二、租住者、公寓運(yùn)營商要有共贏心態(tài)。

你好我好，大家都好。這是公寓投資者，甚至是包括所有經(jīng)營型物業(yè)投資者都應(yīng)該持有的心態(tài)。

能夠委托給一家既有不錯(cuò)的產(chǎn)品力，又有服務(wù)能力，同時(shí)又有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的全國知名公寓品牌運(yùn)營商要比自己出租更合適。

即便是這些公寓運(yùn)營商給你的租金不如自己單獨(dú)出租的價(jià)格高，也要考慮給這些靠譜的公寓運(yùn)營商，表面上看起來你每個(gè)月少收入一部分錢，其實(shí)仔細(xì)一算還是很合算的：

1）降低時(shí)間成本。

首先你把公寓交給對(duì)方之后五年甚至是十年你不和房產(chǎn)中介打交道了，這樣你會(huì)節(jié)省不少時(shí)間成本。

一個(gè)租客一般都是租一年，那么十年的話你要找十個(gè)租客，每找一個(gè)租客都有時(shí)間成本的，十個(gè)租客也許你要跑上百趟，想想都可怕，這是其一。

另外，即便是一個(gè)租客，你假定是租給一個(gè)女孩子了，今天漏水了，明天跳閘了，總是電話不斷，讓你為一套公寓不停地奔波，浪費(fèi)很多時(shí)間；如果租給一家大型的品牌公寓運(yùn)營商，合同一簽十年，中間只有收錢的工作，再也不會(huì)被一個(gè)個(gè)租客電話騷擾了。

2）節(jié)省大量的空置期。

每個(gè)租客走了之后，你不但要重新找租客花時(shí)間，同時(shí)還有可能空置，十年下來極有可能空置兩年，甚至更多時(shí)間，這樣的空置期就不會(huì)有人給你租金。

3）降低金錢成本。

每個(gè)租客走之后要么自己費(fèi)氣把力地找租客，要么是在中介那里掛著，讓人家?guī)湍阏遥@樣你如果有十個(gè)租客，你需要起碼付出5個(gè)月的房租。（一般是租客與房東每次出租各承擔(dān)半個(gè)月的）

正因如此，你要有讓利給公寓運(yùn)營商的打算，不能抱著你今天和我簽合同，明天就要算租金。

從上述綜合計(jì)算來看，如果是十年的話，給人家年兒半載的免租期是合情合理的。甚至是給人家以低于市場價(jià)格10%左右的優(yōu)惠，看似你吃虧，其實(shí)也是占便宜了。

公寓運(yùn)營者首先不傻，其次他們可以讓利給承租者，以期達(dá)到滿租的情況，只有運(yùn)營者能夠賺到錢了，你的租金才能得到及時(shí)的兌付。

租客滿意是第一位的。當(dāng)然這有個(gè)限度，不讓租客花錢住房他們最滿意，但是這違背了共贏的原則。

三、寧肯細(xì)水長流，不可涸澤而漁。

前不久在北京發(fā)生一件事情，有房東需要銷售其正在出租的房子，由于和租客之間發(fā)生爭執(zhí)，其惡言相加，對(duì)租客極盡諷刺挖苦之能事，最后激發(fā)了租客內(nèi)心壓抑的洪荒之力，用刀捅死三口人。

當(dāng)然，這是極端的例子。那天在一個(gè)群里聊天時(shí)也是遇到了有投資者把房子自己租給別人之后，遇到了不靠譜的人，大家都勸她和氣生財(cái)，那怕犧牲一些自己利益，畢竟你比對(duì)方強(qiáng)，你是一個(gè)有房子出租的人，對(duì)方是一個(gè)租房者。

這是一種心態(tài)，是一種息事寧人的處事方式。作為投資公寓首先不是做慈善的，但是也要考慮多方的利益。

我在某知名短租企業(yè)工作時(shí)，在青島遇到這樣的情況，一家精裝修公寓在短租運(yùn)營者當(dāng)初收房時(shí)給出的價(jià)碼是每年1.8萬，隨著收房的人越來越多，最后炒到了3.6萬，第二年要漲到4.5萬。結(jié)果導(dǎo)致運(yùn)營者無利可圖，只好違約不給錢一跑了之，最終導(dǎo)致那個(gè)項(xiàng)目有些房子空置一年左右才租出去，還是把租金降到合理的水平。

那些違背市場價(jià)格的搶房行為，投資者看似一時(shí)能夠多得好處，但由于違背了多贏與共贏的原則，所以不能長久。

公寓是要出租幾十年的東西，不是應(yīng)季的新鮮水果，能夠賣個(gè)好價(jià)格盡量賣個(gè)好價(jià)格，即便如此，如果其它超市賣的便宜的話人家照樣會(huì)選擇棄你而去的。

俗話說：家有萬金，不如日進(jìn)分文。