新浪財經(jīng)綜合   2019-08-26

　原標題：看齊LPR 個人房貸利率告別“折扣”

      來源：北京商報

　　在完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制之時就曾被央行提及的新版?zhèn)€人住房貸款利率政策終于落地。8月25日，央行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關事項。新機制下，央行對于房貸利率機制設定了下限，以8月20日發(fā)布的LPR計算，首套房貸利率不低于4.85%，二套房貸利率加60個基點，不得低于5.45%。個人住房貸款利率改革對于購房者、房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生哪些影響？

　　存量房貸客戶不受影響

　　隨著LPR新機制出爐，利率市場化改革再進一步，未來房貸利率走向如何備受關注。根據(jù)央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　另外，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。這就意味著，新規(guī)只對10月8日之后的新增住房貸款有效。

　　定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

　　值得一提的是，在央行發(fā)布LPR機制之際，便對未來房貸利率進行了表態(tài)。8月20日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

　　房貸利率降與否？

　　在此前定價機制下，各城市或各銀行對于發(fā)放的房貸利率水準不一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，按照目前的房貸數(shù)據(jù)，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。這符合新政策要求。對目前市場來說，政策不會導致利率上行。

　　張大偉表示，對于當下房地產(chǎn)貸款市場，首套房貸利率過高，大部分執(zhí)行的利率都在5.39%以上，這從政策預期看，后續(xù)有降低的可能性。此外，如果說二套房貸款利率涉嫌投資投機，按照現(xiàn)在國內(nèi)大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸過款的剛需。未來政策應該針對這部分群體有定向的平穩(wěn)利率。

　　張大偉對北京商報記者表示，此次調(diào)整屬于中性政策，之前同類型的政策要求房貸利率不得低于基準利率的70%?！叭绻庾x可以理解為利好，因為LPR肯定會下調(diào)，這種情況下，避免刺激房地產(chǎn)，只能穩(wěn)定房地產(chǎn)利率，不存在打壓房地產(chǎn)的可能性，因為如果全社會利率下調(diào)，單獨房貸上漲，最后的結果只能是資金繞道進入房地產(chǎn)?！?/p>

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認為，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。從短期的實際利率水平來看，僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說影響不大。

　　后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。

　　東北證券研究總監(jiān)付立春表示，房貸利率的形成機制將發(fā)生變化，新增的房貸會面臨一定的磨合成本。二套房60個基點的增加貌似不大，但結合因城施策這一原則，預計執(zhí)行起來可能上浮水平會遠大于60個基點?；诓糠殖鞘卸址糠抠J暫停這樣的背景，未來房貸成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投機難度大幅提高。房地產(chǎn)市場可能更加平穩(wěn)，成交量可能會有下行壓力，價格可能會因此下降。

　　新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼則表示，以5年以上貸款利率為例，原基準利率為4.9%，現(xiàn)LPR為4.85%——首套房貸若不加點，比基準利率低5個基點，目測加點可能性高；二套房貸加60個基點后為5.45%，約為基準利率上浮11%。這是全國統(tǒng)一的最低要求。

　　打折房貸利率或一去不返

　　值得一提的是，此前，一般首套房貸利率不低于基準利率的9折，二套房一般不低于基準利率的1.1倍。多位分析人士對北京商報記者指出，此前商業(yè)銀行有9.5折房貸或8折房貸，在新機制下，原本的“打折房貸利率”或?qū)⒁蝗ゲ环担磥鞮PR就是最低的下限。

　　在此前的定價機制下，各城市、銀行對于發(fā)放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是上浮5%或10%，有些小商業(yè)銀行則還能有折扣。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，類似政策在實際過程中，或會倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產(chǎn)交易領域中，往往會存在放大政策效應的地方，所以不排除近期部分在看房的群體或加快交易。當然從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序的角度看，近期要查處相關中介機構虛假宣傳的做法，比如說通過暗示房貸利率政策調(diào)整來慫恿購房者加快簽約的行為。而相關購房者應該理性科學看待央行此次政策，不能簡單以貸款利率將上調(diào)或下跌等來判斷政策導向，相關購房行為也應該保持穩(wěn)定。

　　緩解銀行息差下降趨勢

　　房貸利率形成機制發(fā)生變化的同時，也明確銀行能夠根據(jù)借款人的資質(zhì)等條件設定更為靈活的定價規(guī)則。央行表示，銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

　　天風證券銀行業(yè)分析師廖志明分析指出，全國要求首套房房貸利率不能低于LPR，比如，地方要求加點幅度不能低于30個基點，那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30個基點。倘若借款人資質(zhì)一般，銀行可以與借款人協(xié)商貸款利率為LPR+50個基點。對銀行凈息差是好事，緩解息差下行壓力。

　　在規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場方面，央行明確表示，銀行業(yè)金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務。在分析人士看來，這實際上是為了規(guī)范后續(xù)的貸款業(yè)務，有助于形成更為明確的貸款秩序規(guī)范。

　　在嚴躍進看來，此次房貸利率政策調(diào)整進一步體現(xiàn)了央行對于房地產(chǎn)市場的關注，尤其是對于房貸領域的風險管控和市場引導的積極信號，對于今年下半年的房地產(chǎn)貸款工作等有較為清晰的指導意義。

　　事實上，下半年來，監(jiān)管層動作密集，從銀行、信托、債券等多個方面收緊房地產(chǎn)融資，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為。李萬斌認為，結合其他相關政策，一方面，未來銀行將加速調(diào)整信貸結構，減少房地產(chǎn)行業(yè)占用的信貸資源；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會放松，資金環(huán)境較為緊張，未來或?qū)⒂懈喑鞘欣^續(xù)收緊房貸政策。

　　北京商報記者 孟凡霞 馬嫡 吳限

責任編輯：覃肄靈