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當(dāng)樓市偏冷的時(shí)候，距離轉(zhuǎn)暖就不遠(yuǎn)了；而當(dāng)樓市火熱的時(shí)候，則距離調(diào)控收緊也不遠(yuǎn)了。
?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人 10月8日是新舊房貸政策更替之日，一舉一動(dòng)，都牽動(dòng)著鄭州購房者的心。 據(jù)最新消息，LPR后，鄭州銀行首套執(zhí)行5.88%，相當(dāng)于之前上浮20%，買保險(xiǎn)首套執(zhí)行5.74%，相當(dāng)于之前上浮17%，二套執(zhí)行6.13%，相當(dāng)于上浮25%。其他各行的利率也在調(diào)整當(dāng)中。 1 多地房貸利率 浮出水面 ▽ 千呼萬喚始出來。 一份鄭州最新房貸利率的報(bào)價(jià)單，流傳于中介、朋友圈。
?網(wǎng)傳鄭州各銀行最新利率 以鄭州目前的房貸利率水平來看，鄭州首套房貸利率基準(zhǔn)加103—128點(diǎn)，二套最高加152點(diǎn)；相當(dāng)于之前首套上浮20%—25%，二套上浮25%—30%，與9月份的利率基本持平。這次LPR改革，金融市場的導(dǎo)向很明確——降低一年期LPR，緩解短期市場金融壓力，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金成本。5年期以上LPR沒變，而房貸利率一般參考5年期以上LPR，房貸利率將保持穩(wěn)定。在這種金融導(dǎo)向下，除鄭州外，當(dāng)前已有10余個(gè)省市開始個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化，重點(diǎn)城市的加點(diǎn)規(guī)則已經(jīng)出爐。
?國內(nèi)重點(diǎn)城市房貸利率加點(diǎn)情況 以北京為例，個(gè)人房貸浮動(dòng)下限為5.4%，二套房浮動(dòng)下限為5.9%。與之前執(zhí)行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現(xiàn)微增。全國住房按揭貸款市場都將執(zhí)行新的LPR定價(jià)模式，有助于實(shí)現(xiàn)利率市場化的導(dǎo)向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產(chǎn)金融情況，陸續(xù)落實(shí)地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計(jì)算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。關(guān)于此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降，這是購房者最關(guān)心的問題。
?房貸利率變化牽動(dòng)人心 對(duì)此，央行副行長劉國強(qiáng)在8月20日召開的政策例行吹風(fēng)會(huì)上明確表示：有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降。
最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會(huì)對(duì)按揭貸款的成本產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價(jià)方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會(huì)更大。短期內(nèi)，監(jiān)管層還是會(huì)把房貸利率卡死，降低樓市升溫的預(yù)期，堅(jiān)持房住不炒的大方向不動(dòng)搖，將會(huì)是很長一段時(shí)間的基調(diào)。 2 LPR后有何影響 ▽ 這次改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，下一個(gè)月加點(diǎn)數(shù)還會(huì)再做調(diào)整。 
?最新一期房貸利率報(bào)價(jià) 每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
?新舊房貸利率變化對(duì)比 同時(shí)，人行各分支將指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
這次LPR調(diào)整后，對(duì)鄭州購房者的影響暫時(shí)不大。但比起年初來講，早買或者晚買幾個(gè)月，購房者申請到的房貸利率可能完全不同。2019年初，鄭州不少銀行新房首套房貸利率上浮15%，實(shí)際貸款利率為5.635%，比如浦發(fā)銀行、中信銀行、郵政銀行等。從年初至今，鄭州的房貸利率呈現(xiàn)了一路上漲的趨勢。基準(zhǔn)上浮15%、20%、25%……首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮的數(shù)字越來越高，月供加起來也多出不少。
?首套利率呈現(xiàn)收緊趨勢 短短幾個(gè)月內(nèi)，房貸利率并沒有下調(diào)的跡象。目前鄭州新房首套上浮15%的樓盤少之又少，要么買理財(cái)，要么保險(xiǎn)，附加條件很多，并且還有銀行新房貸款業(yè)務(wù)暫停接單。
目前正在審批貸款的購房者，可以明顯感受到，貸款審批速度明顯放緩了。上半年買房，從看房、簽合同、付款到銀行放款，一個(gè)月之內(nèi)就能搞定；但自下半年開始，銀行房貸額度明顯不足，貸款審批速度長達(dá)數(shù)月。 3 10月購房指南 ▽ 國慶黃金周后的第一天，就迎來這么重大的變動(dòng)，對(duì)于普通購房者來說，似乎有些不知所措。其實(shí)，大可不必。 對(duì)于已經(jīng)買房的，正常還貸的人，完全沒有影響，按照老的合同繼續(xù)執(zhí)行。對(duì)于10月8號(hào)以后買房的，房貸利率的調(diào)整更為靈活，可以選擇每年調(diào)整一次，也可以在整個(gè)合同期之內(nèi)保持貸款利率不變。
?LPR讓房貸利率“換錨” 雖然并不能預(yù)測未來的利率走勢，但從歷史的角度來看，利率走低將會(huì)是大概率事件。固定房貸利率并不一定省利息。
短期內(nèi)房貸利率不會(huì)降低，會(huì)以穩(wěn)定為主，為實(shí)體讓路，為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型讓路。當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，人民生活水平獲得改善，收入水平穩(wěn)步上升，工資漲幅大于房價(jià)的漲幅，房地產(chǎn)回歸居住屬性，房貸利率也將被一視同仁，趨于穩(wěn)定。利率之錨已定，給房貸套上枷鎖，就是給樓市套上枷鎖。2019年樓市似乎已經(jīng)疲態(tài)盡顯，按照這樣的市場走向，今年金九已過，銀十也大概率不會(huì)出現(xiàn)。
?市場成交周期逐漸拉長 進(jìn)入第三季度以來，就不斷有房企進(jìn)行降價(jià)促銷，全員營銷的活動(dòng)也頻頻傳出，比如上半年項(xiàng)目打折的恒大近期又發(fā)布了國慶優(yōu)惠政策，甚至有“恒大集團(tuán)推出部分特價(jià)優(yōu)惠房源，想要購房置業(yè)的朋友可以送員工折扣”的宣傳語頻繁出現(xiàn)在朋友圈。在全國各地樓市出現(xiàn)降溫、大行情退潮下，今年9月、10月全國很多城市也都啟動(dòng)了降價(jià)促銷活動(dòng)。可以說，曾經(jīng)樓市的金九銀十，已經(jīng)演變成房企的打折促銷季。
?低門檻促銷成為許多房企選擇 現(xiàn)階段正處于樓市調(diào)整期，也就是大家常說的平穩(wěn)期，有的地方可能還在緩慢上漲，有的地方有一定幅度調(diào)整，但這種漲跌是在一定區(qū)間浮動(dòng)，運(yùn)行比較平穩(wěn)。
所以對(duì)于有自住需求的購房者來說，現(xiàn)在是比較好的買房時(shí)機(jī)。10月份入市的純新盤還是比較多的，大多集中在鄭州西區(qū)、南區(qū)和金水區(qū)；產(chǎn)品類型上也比較豐富，高層、洋房、公寓等都有覆蓋。剛需客戶可以關(guān)注保利心語、永威西郡、正弘高新數(shù)碼港、永威城等；如果更看中價(jià)格，可以考慮融信朗悅時(shí)光之城、碧桂園名門時(shí)代城、正商生態(tài)城。
?鄭州最新房價(jià)地圖 保利心語容積率較高，但屬于城芯，配套齊全；永威西郡、高新數(shù)碼港位置較好；永威城位置不錯(cuò)，品質(zhì)好，剛需可以考慮。另外，能買主城區(qū)就不買郊區(qū)，盡量買帶地鐵的，尤其是剛需，地鐵的重要性不言而喻。
改善客戶可以關(guān)注鴻園、天倫綠城桂語蘭庭；豪宅客戶可以關(guān)注康橋美廬灣、瀚海觀象、藍(lán)城玫瑰園。2019年已然接近尾聲，樓市會(huì)不會(huì)抓住十月的尾巴，再來一波降價(jià)福利，購房者能不能穩(wěn)準(zhǔn)狠地踩上這最后一班車，一切自會(huì)塵埃落定。
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