案例中分歧產(chǎn)生的原因，是對丙取得房產(chǎn)屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是物權(quán)轉(zhuǎn)移存在不同認知：或認為房產(chǎn)物權(quán)仍登記在開發(fā)商名下，乙僅僅是依據(jù)與開發(fā)商簽訂的合同付清了房款，取得債權(quán)，法院裁定執(zhí)行的是將乙的債權(quán)讓渡給丙；或認為法院行使司法權(quán)確認房產(chǎn)物權(quán)歸乙，依法采取拍賣方式處置該房產(chǎn)，是對房產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移處置，丙通過競拍方式取得該房產(chǎn)物權(quán)。

此類情形到底屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是屬于物權(quán)轉(zhuǎn)移？

不動產(chǎn)產(chǎn)生物權(quán)效力須以物權(quán)登記為前提?，F(xiàn)實中，由于建造、銷售的特殊性，購房者付款后不可能立即取得購買標的物并申請不動產(chǎn)登記。于是，法院在執(zhí)行過程中，就面臨無法依據(jù)登記確定作為執(zhí)行標的的不動產(chǎn)歸屬的情況。預查封制度因此產(chǎn)生。依照《最高人民法院 國土資源部 建設部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》，預查封指法院對未經(jīng)登記的不動產(chǎn)采取的限制性強制措施，且其效力等同于正式查封。預查封所涉對象包括已全部繳納土地出讓金但未辦理土地登記、部分繳納土地出讓金未辦理土地登記、對開發(fā)企業(yè)已辦理預售許可證尚未銷售的、已購買開發(fā)企業(yè)辦理了初始登記的房屋、已購買辦理了商品房預售合同備案或預告登記的房屋。

為維護購房人權(quán)益，防止一房多賣等現(xiàn)象發(fā)生，《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市商品房預售管理辦法》第10條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條等均規(guī)定，開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂購房合同后應當?shù)秸嚓P(guān)部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，由此建立了商品房預售合同備案制度。從各地的具體管理看，購房人與開發(fā)商簽訂合同后，由開發(fā)商到政府主管部門申請備案登記，取得唯一的商品房預售合同備案號，一房對應一號，一經(jīng)備案不得隨意變更、注銷，具有一定的排他效力。且房屋建成后，開發(fā)商只對合同備案購房人交付，購房人對該合同項下標的物即擁有占有、使用甚至收益的權(quán)利，具備對所購房屋擁有一定的支配權(quán)，而支配權(quán)是物權(quán)的唯一本質(zhì)構(gòu)成要素。從預購商品房經(jīng)備案登記后的表現(xiàn)情況看，可以被認為是債權(quán)物權(quán)化的一種表現(xiàn)情形。

由此，預售合同經(jīng)備案登記，其合同項下標的物歸屬已經(jīng)明確，法院可以對被執(zhí)行人財產(chǎn)采取預查封強制措施，并保障將來判決的執(zhí)行。

預售合同經(jīng)備案登記后的效力，從浙江省高級人民法院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）可見一斑。依據(jù)《意見》第8條規(guī)定，一旦發(fā)生開發(fā)商“一房多賣”，針對既有經(jīng)備案登記，又有未備案登記等情形，應區(qū)別對待。其中，法院對已經(jīng)備案登記、買受人要求履行合同的，“應予支持”；對未經(jīng)備案登記的預售合同，則增加了支持的前置條件，即必須“已先行合法占有房屋的”，法院才予以支持?？梢姡?jīng)備案登記的預售合同效力，是明顯優(yōu)于未備案登記的。

類比預告登記的效力?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A告登記屬物權(quán)登記范疇，是對取得物權(quán)的一種請求權(quán)，合同備案屬行政管理范疇，是對物權(quán)的一種期待，兩者雖然存在相同的排他效力，未經(jīng)一定程序，當事人雙方不得對合同內(nèi)容隨意變更、注銷。預告登記的排他效力源于《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，而合同備案的排他效力源于行政管理機關(guān)的規(guī)范性文件。為維護交易秩序穩(wěn)定，便于登記機構(gòu)管理，簡化辦事流程，提高行政效率，預告登記可以“吸收”備案登記。預售商品房買賣合同是主管部門制定的制式合同，將預告登記的約定條款列入其中，即可起到替代備案登記的作用?；蛘哳A售商品房合同的備案登記、二手房合同網(wǎng)簽等行政管理手段均可以被吸收納入預告登記，依法歸入物權(quán)登記管理，凸顯其對當事人的保護作用。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第19條，“被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請執(zhí)行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產(chǎn)變價款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)”。顯然，法院采取強制措施時，對被執(zhí)行人需要經(jīng)登記確認物權(quán)而未經(jīng)登記的財產(chǎn)，采用的是有條件推定原則，即只要已經(jīng)支付相應價款，并實際占有，就可確定該財產(chǎn)歸屬被執(zhí)行人而予以執(zhí)行。

實務中，法院對上述類似不動產(chǎn)進行預查封后，在執(zhí)行階段，會采取相應公告行為，告知被執(zhí)行人、權(quán)利人、利害關(guān)系人法院將采取強制執(zhí)行措施，如無異議，法院將對被查封財產(chǎn)予以處置。如果當事人或案外人對被執(zhí)行財產(chǎn)提出的異議經(jīng)審查成立，將中止執(zhí)行，待異議人提出確認之訴確定被執(zhí)行財產(chǎn)權(quán)利歸屬后再啟動執(zhí)行程序。案例中，法院執(zhí)行裁定被執(zhí)行財產(chǎn)歸乙，并采取拍賣處置的方式予以處置。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第29條明確：“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移?！北麉⑴c競拍，成功競得該房產(chǎn)，取得物權(quán)。

由此可見，丙取得該處房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于物權(quán)轉(zhuǎn)移，而非債權(quán)轉(zhuǎn)讓。登記機構(gòu)應當首先依法院裁定為乙辦理轉(zhuǎn)移登記，將乙名下房產(chǎn)記載于不動產(chǎn)登記簿。其后，再依照法院裁定轉(zhuǎn)移登記至丙名下。