法律知識要點(diǎn)：買受人購買房屋后，尚未辦理房屋所有權(quán)登記之前，此時(shí)買受人因涉案成為被執(zhí)行人的，該房屋能否被強(qiáng)制執(zhí)行？下面就通過一則案例進(jìn)行解讀。
2012年3月14日，原告房產(chǎn)公司與被告張某軍簽訂《商品房買賣合同》，約定房產(chǎn)公司將位于某地的房屋出售給張某軍，合同總價(jià)款963758元，其中首付款293758元，剩余尾款670000元在銀行辦理按揭手續(xù)。合同簽訂后張某軍支付了房屋首付款，并于2012年4月19日由房產(chǎn)公司提供連帶保證與銀行簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，借款670000元，支付了剩余房款，同時(shí)該商品房辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2013年11月22日，根據(jù)被告孫某妮的申請，法院依法查封了被告張某軍所有的本案所涉房屋。2016年6月3日，由于張某軍未按約定償還銀行按揭貸款，構(gòu)成違約，房產(chǎn)公司代張某軍償還借款合計(jì)97658.69元，尚欠本金、利息、罰息、復(fù)利等591145.74元未還。2016年12月2日，房產(chǎn)公司通過EMS向被告張某軍送達(dá)了解除合同函。同年，向仲裁委員會(huì)申請仲裁。2017年7月19日，裁決結(jié)果為，確認(rèn)雙方的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除，由張某軍向房產(chǎn)公司返還所購房屋并配合辦理注銷備案登記手續(xù)同時(shí)支付違約金。該裁決生效后已申請執(zhí)行，但由于該房屋被法院預(yù)查封無法執(zhí)行。2018年4月17日，法院裁定評估、拍賣被執(zhí)行人張某軍所有的本案房屋。2018年5月15日，房產(chǎn)公司向法院提出書面執(zhí)行異議，請求解除對涉案房屋的查封并停止司法拍賣活動(dòng)。法院于2018年7月21日裁定駁回房產(chǎn)公司的異議請求，遂原告房產(chǎn)公司提起訴訟。房產(chǎn)公司的訴訟請求：解除對案涉房屋的查封，停止司法拍賣活動(dòng)。法院審理認(rèn)為：被告張某軍與原告房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，除支付首付款外，又通過按揭貸款的方式支付了剩余房款，至此按照合同的約定支付了全部房款，并辦理了該房的預(yù)售合同登記備案手續(xù)。此時(shí)，張某軍所享有的權(quán)益雖非現(xiàn)實(shí)的、完整意義上的物權(quán)，但也不是一般意義上的債權(quán)，而是物權(quán)期待權(quán),即房屋交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán),其權(quán)益應(yīng)該優(yōu)先于一般意義的債權(quán)。法院根據(jù)雙方簽訂的合同以及備案登記手續(xù)，對原告房產(chǎn)公司開發(fā)、被執(zhí)行人也即本案被告張某軍購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋予以預(yù)查封，符合最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》中人民法院可以對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封的規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，預(yù)查封雖非正式查封，但其效力等同于正式查封。其在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上應(yīng)當(dāng)是相同的，即在預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)除了可以將預(yù)查封的房地產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機(jī)關(guān)不得為任何其他登記行為。退一步講，即使原告房產(chǎn)公司根據(jù)商品房買賣合同的約定或法律規(guī)定行使解除權(quán)，其也有義務(wù)返還購房款，該購房款在人民法院將房屋預(yù)查封后應(yīng)屬于人民法院保全的被執(zhí)行人張某軍的債權(quán)，應(yīng)優(yōu)于一般的債權(quán)，且未經(jīng)人民法院許可任何人無權(quán)處分，而原告卻將該筆債權(quán)用以清償其為張某軍擔(dān)保的一般債務(wù)，也與法有悖,否則預(yù)查封的保全目的將難以實(shí)現(xiàn)。綜上，原告所持之理由，不足以證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其請求不予支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，買受人只要符合規(guī)定的條件，即使其購買的不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理登記手續(xù)的，也可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。物權(quán)期待權(quán)雖然不是完整意義上的物權(quán)，但相當(dāng)于準(zhǔn)物權(quán)，買受人此時(shí)享有不動(dòng)產(chǎn)的交付請求權(quán)和所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記請求權(quán)，因此買受人可以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，物權(quán)期待權(quán)受到法律保護(hù)。根據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條的規(guī)定，如果買受人是被執(zhí)行人的，只要辦理了初始登記、預(yù)告登記或登記備案手續(xù)的，法院就可以進(jìn)行預(yù)查封，這一點(diǎn)與買受人作為異議人請求排除強(qiáng)制執(zhí)行是有區(qū)別，不過道理是一樣的，當(dāng)買受人為被執(zhí)行人時(shí)，其購買的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)符合物權(quán)期待權(quán)時(shí)，雖然未辦理登記手續(xù)，法院同樣可以對該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。物權(quán)期待權(quán)是物權(quán)公示原則的例外，物權(quán)經(jīng)過公示之后，該公示產(chǎn)生權(quán)利推定效力，相對人可以根據(jù)該公示，推定名義人為該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人，并從事相應(yīng)的交易行為。但是，這種公示產(chǎn)生的法律效力并不是絕對的，其在符合一定條件時(shí)亦存在例外情形，也可能由此帶來法律風(fēng)險(xiǎn)，這也提醒交易行為人，即使經(jīng)過公示的財(cái)產(chǎn)，仍應(yīng)當(dāng)注意交易風(fēng)險(xiǎn)。若喜歡，點(diǎn)在看
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