預(yù)告登記是一項保障以不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)將來能夠?qū)崿F(xiàn)的制度?！段餀?quán)法》第二十條初步確立不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，近日出臺的最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一），對預(yù)告登記制度進(jìn)行進(jìn)一步解釋，對《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定的“處分行為”進(jìn)行闡釋。 從法律規(guī)定來看，預(yù)告登記制度限制了不動產(chǎn)物權(quán)人的處分權(quán)，從效力上否定了未經(jīng)預(yù)告登記人同意的物權(quán)處分行為，對于保護(hù)預(yù)告登記人債權(quán)請求權(quán)的實現(xiàn)大有裨益。是不是進(jìn)行了預(yù)告登記，你就可以高枕無憂了呢？其實不然，預(yù)告登記制度中仍然存在許多需要注意的地方，進(jìn)行不動產(chǎn)交易時，應(yīng)該注意避開這些雷區(qū)。
典型案例：
2002年4月30日，原告陳洪春與被告東興公司簽訂購房合同一份，被告應(yīng)于2003年6月30日前交付房屋。原告已經(jīng)付清房款，但該片區(qū)未能及時過戶，2013年5月原告經(jīng)被告通知前往辦理過戶登記手續(xù)，但根據(jù)房產(chǎn)交易中心調(diào)取資料顯示，該房屋于2002年3月20日已被案外人顧連明預(yù)告登記。為此原告向法院提起訴訟，要求撤銷案外人的預(yù)告登記，并要求被告將訟爭房屋過戶至其名下。
法院認(rèn)為，被告顧連明雖為系爭房屋的預(yù)購登記人，但是系爭房屋十多年來一直由原告居住使用，被告顧連明未及時主張相應(yīng)權(quán)利，也未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，被告顧連明未在規(guī)定期限內(nèi)申請登記，其預(yù)告登記已經(jīng)失效。
（2013）青民三(民)初字第3357號
法律分析：
根據(jù)《物權(quán)法》第二十條及《物權(quán)法司法解釋（一）》規(guī)定，以下兩種情形，預(yù)告登記失去法律效力：第一，作為物權(quán)取得基礎(chǔ)的合同或協(xié)議被認(rèn)定為無效、被撤銷、被解除或者預(yù)告登記人主動放棄債權(quán)的；第二，能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的。
該案具有一定的特殊性，案外人顧連明在進(jìn)行預(yù)告登記時，《物權(quán)法》尚未頒布實施，案外人進(jìn)行預(yù)告登記的依據(jù)是《上海市房地產(chǎn)登記條例》。但在法院判決時，則依據(jù)《物權(quán)法》第二十條，認(rèn)為預(yù)告登記人未在法律規(guī)定的時間內(nèi)申請登記，預(yù)告登記失去效力，確認(rèn)原告為合法的所有權(quán)人。
風(fēng)險提示：
預(yù)告登記制度是為了平衡預(yù)告登記人和不動產(chǎn)物權(quán)人之間的權(quán)利和義務(wù)，其立法目的在于保證預(yù)告登記人將來物權(quán)的實現(xiàn)，一旦預(yù)告登記人取得物權(quán)，進(jìn)行物權(quán)登記的條件成就，而預(yù)告登記人又怠于行使該權(quán)利的，則法律將不再保護(hù)其優(yōu)先效力。
因此，當(dāng)預(yù)告登記人取得物權(quán)，滿足不動產(chǎn)登記條件的，應(yīng)按照《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，在三個月內(nèi)申請物權(quán)登記，否則，預(yù)告登記將失去效力。另一方面，預(yù)告登記不會自行注銷，需要預(yù)告登記人和不動產(chǎn)物權(quán)人申請注銷，對于不動產(chǎn)物權(quán)人而言，預(yù)告登記失效后，也應(yīng)該及時辦理注銷手續(xù)，以免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明的狀態(tài)。
典型案例：
原告曾明與被告嘉昕公司于2009年4月25日簽訂房屋買賣合同，并于2009年5月4日在房產(chǎn)管理局作了預(yù)售登記備案，房產(chǎn)管理局在合同上加蓋了”彭山縣房產(chǎn)管理局商品房預(yù)售登記備案鑒證章”字樣的印章。合同約定交房時間為2010年5月31日。合同簽訂后，由于嘉昕公司資金原因，該工程遲遲未完工。
2009年12月30日，嘉昕公司與案外人首創(chuàng)遠(yuǎn)大公司簽訂合同，將其名下的兩宗土地的使用權(quán)及全部在建工程轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)遠(yuǎn)大公司。該轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)判決確認(rèn)有效，本案爭議的房屋作為在建工程亦在轉(zhuǎn)讓之列。嘉昕公司于2012年7月9日由彭山縣人民法院裁定宣告破產(chǎn)。曾明訴至法院要求被告繼續(xù)履行合同，交付涉案房屋并支付違約金。
法院認(rèn)為，商品房預(yù)售合同備案登記是行政管理的手段之一，并非賦予當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)以優(yōu)先和對抗效力。本案曾明與嘉昕公司簽訂的《商品房買賣合同》雖進(jìn)行了備案登記，但該備案登記不具有物權(quán)的對抗效力和排他效力。雖然《商品房買賣合同》有效，但因首創(chuàng)遠(yuǎn)大公司已經(jīng)取得了涉案房屋所有權(quán)，嘉昕公司已經(jīng)失去了案涉房屋的所有權(quán)，所以該合同在事實上已經(jīng)無法履行了，因此對于曾明要求嘉昕公司交付房屋的訴訟請求，法院不予支持。
（2015）眉民終字第587號
法律分析：
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售合同備案登記目的在于商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政管理，并非賦予當(dāng)事人因合同而取得的債權(quán)以優(yōu)先和對抗效力。備案登記的方式是在商品房預(yù)售合同上加蓋備案登記專用章，而不是將特定的權(quán)利人及其特定的權(quán)利寫入登記簿。但預(yù)告登記是將預(yù)告登記人的特定權(quán)利計入登記薄的行為，可以產(chǎn)生排除后續(xù)物權(quán)處分行為，預(yù)告登記人可因此取得優(yōu)先和對抗后續(xù)物權(quán)處分的效力。由此可見，登記備案與預(yù)告登記雖然外觀上具有一定的相似性，但其法律效力上存在較大的差別。
風(fēng)險提示：
雖然登記備案從客觀上能夠起到限制不動產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行“一房二賣”的行為，但由于其并不具有排除其他債權(quán)和物權(quán)的優(yōu)先效力，一旦該物權(quán)因法院判決等原因轉(zhuǎn)移至其他人，房屋買受人的權(quán)利將難以得到保護(hù)。因此，提醒購房者在房屋買賣過程中，不要誤將“網(wǎng)簽”當(dāng)成預(yù)告登記，為了交易安全，雙方進(jìn)行網(wǎng)簽后，還可以進(jìn)行預(yù)告登記，為將來物權(quán)的實現(xiàn)加一道“雙保險”。
典型案例：
被告陳思綺于2007年8月29日與光大銀行青浦支行簽訂《個人購房借款合同》，被告陳思綺向光大銀行借款人民幣37萬元(以下幣種均為人民幣)，用于購買坐落于上海市青浦區(qū)鶴如路房屋一套，另一被告東鶴公司承擔(dān)連帶責(zé)任。合同簽訂后，原告按約發(fā)放貸款。因兩被告之間的房屋買賣行為已被法院生效判決確認(rèn)無效，原告光大銀行向法院提起訴訟要求被告償還本金及利息，并對涉案房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。
上海市青浦區(qū)人民法院一審認(rèn)為：原告光大銀行與被告東鶴公司、陳思綺簽訂的《個人貸款合同(抵押、保證)》是當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上締結(jié)的，是其真實意思表示，合法有效。由于貸款合同被判令解除后，陳思綺未履行生效判決規(guī)定的還款義務(wù)，根據(jù)合同約定，光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。
上海市第二中級人民法院二審認(rèn)為：系爭房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。因此，上訴人光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)，一審判決對光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。
《最高人民法院公報》2014年第9期（總第215期） 法律分析：
此類案件在實踐中出現(xiàn)的較多，主要的爭議焦點是銀行的預(yù)告登記抵押權(quán)能否享有就標(biāo)的物優(yōu)先受償?shù)男Я?，關(guān)于此類案件的裁判規(guī)則也并不統(tǒng)一，例如福州市中級人民法院的（2013）榕民初字第1200號判決所持觀點與本案一致，認(rèn)為預(yù)告登記人并非現(xiàn)實權(quán)利人，而不應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)；而安徽省高院的（2014）皖民二終字第00780號判決則從立法本意的角度，認(rèn)為預(yù)告登記人享有優(yōu)先受償權(quán)更符合立法本意和《抵押擔(dān)保合同》的目的，進(jìn)而判決預(yù)告登記人享有優(yōu)先受償權(quán)。
本次《物權(quán)法司法解釋（一）》出臺，明確“買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的債權(quán)消滅”，而依據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，債權(quán)消滅則預(yù)告登記失效，因此當(dāng)《房屋買賣合同》被法院判決解除或確認(rèn)無效時，預(yù)告登記則也隨之失效，自然不能產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)姆尚Я?，因此本次《物?quán)法司法解釋（一）》的出臺對于統(tǒng)一該類案件的司法裁判具有較強(qiáng)的指導(dǎo)意義。
風(fēng)險提示：
預(yù)告登記人并不是物權(quán)的實際權(quán)利人，其所享有的權(quán)利從內(nèi)容上看，仍屬于請求權(quán)的范疇，不能夠依據(jù)預(yù)告登記的內(nèi)容而享有物權(quán)的權(quán)能。從法律風(fēng)險防控的角度來看，預(yù)告登記人應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分預(yù)告登記與正式的物權(quán)登記在法律效力方面的不同，在物權(quán)登記條件成就時及時進(jìn)行物權(quán)登記。 ※ 條文索引 ※ 中華人民共和國物權(quán)法 第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋（一） 第四條 未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。 第五條 買賣不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議被認(rèn)定無效、被撤銷、被解除，或者預(yù)告登記的權(quán)利人放棄債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第二十條第二款所稱的“債權(quán)消滅”。 * * * * * * * * * * |
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