房地產(chǎn)財(cái)稅學(xué)習(xí)平臺(tái) 微信號(hào)：fdcjianancs(←長按復(fù)制) 【案例一】 老王計(jì)劃在老家宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，共花了75000元，請(qǐng)計(jì)算每平方米的單位造價(jià)是多少元？（小學(xué)三年級(jí)應(yīng)用題） 對(duì)了，你們已經(jīng)學(xué)會(huì)搶答！計(jì)算過程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上計(jì)算過程就是對(duì)建筑面積法的核心詮釋。 在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候，計(jì)算單位成本是必經(jīng)步驟。在實(shí)際操作中，建筑面積法要學(xué)會(huì)靈活運(yùn)用。下面我們就詳細(xì)解讀。 【案例二】 假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本（依據(jù)竣工決算報(bào)告做出，記賬憑證、流水均符合稅法規(guī)定）、銷售面積、單位成本如下圖所示： 第一步：歸集開發(fā)成本合計(jì)數(shù)。 首先歸集清算對(duì)象帳載“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目借方累計(jì)發(fā)生數(shù)，即建造項(xiàng)目所有的、合理的、合規(guī)的支出。如上圖所示，開發(fā)成本總額1.15億元。 提示：按照開發(fā)成本六個(gè)明細(xì)列式，詳細(xì)記載每一明細(xì)科目的借方發(fā)生數(shù)。目的就是一則細(xì)化分類，便于后續(xù)審核；二則便于稽查應(yīng)對(duì)。 第二步：利息單獨(dú)列示 “開發(fā)成本---開發(fā)間接費(fèi)”科目的“利息”支出單獨(dú)列示。在計(jì)算土地增值稅流程中，利息扣除分為兩種，一是計(jì)算扣除，二是據(jù)實(shí)扣除。為了便于前期測算和后期清算，有必要單獨(dú)列示。你懂的！ 第三步：匯總銷售面積 該銷售面積包括三部分： 一是實(shí)際銷售面積。該面積一定是實(shí)際銷售的面積，與測繪面積、預(yù)售面積不一樣的。修建的公配（會(huì)所），不屬于可售面積，但屬于建筑面積。如果企業(yè)實(shí)際銷售了會(huì)所（姑且不論是否可以銷售、是否違規(guī)），則會(huì)所屬于“實(shí)際銷售面積”。要注意概念的區(qū)分。 二是自用面積。企業(yè)出于以下幾點(diǎn)原因有可能自用房產(chǎn)：捂盤惜售、滯銷姑且自用、規(guī)劃就是為了自用。自用面積轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的時(shí)候，同樣是存在成本的，因此，自用面積必須考慮。 三是出租面積。企業(yè)處于各種考慮，將開發(fā)產(chǎn)品作為投資性房地產(chǎn)獲取收益，同樣考慮該部分的建筑面積。 第四步：計(jì)算單位成本 在計(jì)算的時(shí)候注意區(qū)分，包含利息的單位成本與不包含利息的單位成本。[房企財(cái)稅微信：13931190975] 完成以上步驟之后，在進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)候就簡單了，銷售100平方米，扣除100平方米的成本，計(jì)算增值額，尋找稅率，計(jì)算土地增值稅稅款。 建筑面積法是房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偟淖罨镜姆椒?，也是最重要的一個(gè)方法，其他成本分?jǐn)偡椒ň越ㄖ娣e法為基礎(chǔ)衍生出來的。如果您認(rèn)真看完以上內(nèi)容，恭喜！您已經(jīng)掌握建筑面積法的精髓！成本分?jǐn)傋鳛橐粋€(gè)系列，其他分?jǐn)偡椒ǎ覀兘又驴础?/p> （二）預(yù)算造價(jià)法那么，什么是預(yù)算造價(jià)法？ 預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 預(yù)算造價(jià)法怎么用？我們通過一個(gè)簡單的案例進(jìn)行闡述。 ***房地產(chǎn)公司滾動(dòng)開發(fā)三幢樓， 2011年建造1#樓，預(yù)算造價(jià)1000萬元；2012年建造2#樓，預(yù)算造價(jià)2000萬元；2013年建造3#樓，預(yù)算造價(jià)3000萬元；每幢樓的建設(shè)周期都是三年（房企財(cái)稅微信：13931190975）。在2011年初， ***地產(chǎn)公司通過商業(yè)銀行借款600萬元，年利率10%，年末付息期限三年，每年利息支出60萬元（不考慮其他資金成本因素）。請(qǐng)計(jì)算1#樓各年利息成本。 第一年，可以理解為全部借款資金全部使用在1#樓，該樓歸集利息成本60萬元。 第二年，1#、2#同時(shí)建造，為了合理劃分兩幢樓的利息成本，按照預(yù)算造價(jià)法來分?jǐn)?#樓應(yīng)歸集的利息成本。 總預(yù)算造價(jià)3000萬元（1#樓1000萬元 2#樓2000萬元），1#樓占到整個(gè)當(dāng)年建樓盤預(yù)算造價(jià)的1/3（1000萬元/3000萬元），因此1#樓分?jǐn)偫⒊杀?0萬元（60萬元*1/3）。 計(jì)算公式： 1#樓利息成本=1#樓預(yù)算造價(jià)/（當(dāng)年建設(shè)樓盤預(yù)算總造價(jià)）*當(dāng)年利息總支出 第三年，分析同上，1#樓分?jǐn)倸w集的利息成本應(yīng)該是10萬元。 （三）占地面積法 什么是占地面積法？ 占地面積法是指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 占地面積法我們還是通過案例來解讀。 某房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目土地10000㎡，土地成本10000萬元。 A項(xiàng)目基座占地4000㎡，商品房可售面積10000㎡； B項(xiàng)目基座占地3000㎡，商品房可售面積10000㎡； 綠化面積3000㎡。請(qǐng)計(jì)算A項(xiàng)目的土地成本。 （又是一道小學(xué)三年級(jí)的應(yīng)用題） 第一步：扣除綠化面積的土地成本。 綠化面積屬于所有業(yè)主可以共同享受的福利，不區(qū)分容積率或房屋大小，機(jī)會(huì)均等享受綠化成果。因此，綠化部分是按照建筑面積法分割土地成本。 計(jì)算過程： 首先計(jì)算每平方米的土地單位成本 10000萬元/10000㎡=1萬元/㎡ 其次計(jì)算綠化的土地成本 3000㎡*1萬元/㎡=3000萬元 最后計(jì)算扣除土地綠化成本之后的金額 土地總成本-綠化成本 =10000萬元-3000萬元 =7000萬元 第二步：剩余面積中，計(jì)算A項(xiàng)目的占地成本。 首先計(jì)算A項(xiàng)目占地比例 =A項(xiàng)目占地面積/（A項(xiàng)目占地面積 B項(xiàng)目占地面積） =4000㎡/（4000㎡ 3000㎡） =4/7 其次計(jì)算A項(xiàng)目基座占地成本 =4/7*7000萬元 =4000萬元 第三步：A項(xiàng)目承載的綠化土地成本。 A項(xiàng)目承載的綠化土地成本采取建筑面積法計(jì)算 =綠化土地成本*A項(xiàng)目分?jǐn)偙壤?/p> =3000萬元* A項(xiàng)目可售面積/（A項(xiàng)目可售面積 B項(xiàng)目可售面積） =3000萬元*10000㎡/20000㎡ =1500萬元 第四步：匯總A項(xiàng)目土地“總”成本。 =A項(xiàng)目基座占地成本 A項(xiàng)目承載的綠化土地成本 =4000萬元 1500萬元 =5500萬元 類似的問題，我見到過以下的計(jì)算結(jié)果（計(jì)算原理不再分析） 方法1： 10000萬元*4/7=5714.28萬元 方法2： 10000㎡÷（10000㎡ 10000㎡）*10000萬元=5000萬元 方法3： 10000㎡÷（10000㎡ 10000㎡）×7000萬元=3500萬元 方法4： 4000㎡÷（4000㎡ 3000㎡）×7000萬元=4000萬元 方法5： 4000㎡÷10000㎡×7000萬元= 2800萬元 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本分?jǐn)倳r(shí)，一定要根據(jù)項(xiàng)目情況本身來確定分?jǐn)偡椒?，有的可能用一種，也有可能用多種，做好分析 ，只要對(duì)企業(yè)有利，我們就要靈活運(yùn)用。就像我們大家常講的，沒有最好，只有更好！
（五）層高系數(shù)法根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 前面，關(guān)于成本分?jǐn)偟幕A(chǔ)方法（建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、占地面積法、直接成本法），我們就與大家分享完了。那么，下來我們?cè)倭牧摹捌渌侠淼姆椒ā?，首先來了解層高系?shù)法。  什么是層高系數(shù)法？ 我翻閱了相關(guān)資料，暫時(shí)沒有找到層高系數(shù)法的定義，只好自己來做蹩腳的闡述。層高系數(shù)法，就是利用層高系數(shù)來均衡分?jǐn)傆捎趯痈卟灰粯佣绊懙慕ㄖ杀?。我們還是通過案例來解讀： 案例: 老王計(jì)劃在老家的宅基地修建一座兩層的門房，建筑面積是200平方米，其中第一層層高4.5米（假設(shè)為商業(yè)），第二層層高3米（假設(shè)為普通住宅），各層建筑面積均為100㎡，共花了75000元。請(qǐng)計(jì)算商業(yè)的工程造價(jià)？（小學(xué)三年級(jí)的應(yīng)用題） 提示請(qǐng)關(guān)注兩點(diǎn)： 1、沒有考慮橫向成本，考慮縱向成本不足 層高系數(shù)法考慮縱向成本不足，沒有考慮橫向成本。因此采取層高細(xì)數(shù)法計(jì)算成本的時(shí)候，會(huì)受到一定的限制。 如《浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號(hào)） 規(guī)定：對(duì)多個(gè)清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，在按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)倳r(shí)，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計(jì)算：對(duì)層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計(jì)算；對(duì)層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計(jì)算。 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2013年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號(hào)）文件規(guī)定：對(duì)兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項(xiàng)目在計(jì)算分配扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)對(duì)剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面積整體乘以1.4系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 采取層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)偟臅r(shí)候，僅僅適用于“開發(fā)成本---建筑安裝費(fèi)”，公配、土地成本等不可以使用。 如果有人要問：為什么采取這種麻煩的“層高系數(shù)法”呢？我想，您一定懂的！ （六）其他方法除過占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、直接成本法、層高系數(shù)法這個(gè)五個(gè)分?jǐn)偡椒ㄖ?，部分省市?chuàng)新了其他成本分?jǐn)偡椒ǎ摲椒▽儆诘赜蛐哉?，?shí)際操作中需要積極和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)與溝通。在此，我梳理總結(jié)了一下，現(xiàn)在分享給大家。[房企財(cái)稅微信：13931190975] 一、銀川（銀地稅發(fā)[2007]214號(hào)）--成本加成方法 對(duì)納稅人建造商住混合樓，即既有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)又有住宅的工程項(xiàng)目，其營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與住宅收入及成本應(yīng)分別核算，凡核算中成本不能區(qū)分的，對(duì)營業(yè)房的成本可按平均成本加計(jì)30%進(jìn)行扣除。 《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)施辦法的批復(fù)》（寧地稅函[2007]123號(hào)）文件，同意銀川市制定的《銀川市房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)施辦法》（銀地稅發(fā)[2007]214號(hào)），發(fā)文時(shí)間2007年7月18日。 筆者點(diǎn)評(píng)：務(wù)實(shí)！絕對(duì)務(wù)實(shí)！其他合理的方法是企業(yè)實(shí)際采用的方法！“唯我獨(dú)尊”，經(jīng)典！ 三、江西（贛地稅發(fā)[2008]76號(hào)）--銷售收入比例法 納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偂?/p> 筆者點(diǎn)評(píng)：土地成本按照收入比例進(jìn)行分割，會(huì)形成“商住一體”的商業(yè)部分和住宅部分“樓面地價(jià)”不一樣；別墅與住宅同時(shí)存在的情況下，別墅土地成本偏低，從而影響土地增值稅真實(shí)稅負(fù)。采取占地面積法還是比較客觀的。 四、南通（通地稅函[2008]100號(hào)）--售價(jià)系數(shù)法 為了進(jìn)一步做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，確保已售面積的成本、土地增值稅增值額的合理性，同時(shí)解決以后營業(yè)用房銷售后因售價(jià)與扣除成本差異大、增值率高、稅負(fù)不均等問題，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中未售營業(yè)用房及車庫成本的分?jǐn)傆?jì)算暫作如下規(guī)定：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未售營業(yè)用房及車庫等采用平均售價(jià)系數(shù)分?jǐn)偡ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)?，具體計(jì)算辦法如下： 將住宅商品房的平均售價(jià)作為參數(shù)，營業(yè)用房平均售價(jià)、車庫平均售價(jià)同時(shí)計(jì)算成本分?jǐn)傁禂?shù)，后按各自的分?jǐn)傁禂?shù)在總成本中進(jìn)行分?jǐn)偂?/p> 筆者點(diǎn)評(píng)：計(jì)算之復(fù)雜，是正常人不可以想象的！該方法是“層高系數(shù)法”的延伸。層高系數(shù)法由于考慮“縱向成本”不足，所以存在使用該方法限制條件：層高細(xì)數(shù)不得超過上限（如廣州為1.4）；僅建安成本采取層高系數(shù)法。南通市做法打破了以上限制，以總開發(fā)成本按照售價(jià)來分割，形成“收入高了，成本也隨著高了；收入低了，成本也隨著低了”。我該說什么呢？等我有錢了，到南通搞房地產(chǎn)開發(fā)去！！！ 朋友們，讀完后有何感想？成本分?jǐn)偡椒ㄊ谴嬖诙鄻有缘?，用起來是有糅合性的，下面我們將綜合分析一下成本分?jǐn)偡椒ǖ膽?yīng)用。 （七）綜合運(yùn)用在此之前，我們逐一向大家分享了占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法、直接成本法、層高系數(shù)法，同時(shí)還了解到各地區(qū)規(guī)定的特別適用方法。為了保證最終使用的方法對(duì)企業(yè)最合理、最有利，這些方法，在具體運(yùn)用的時(shí)候不可偏頗，要綜合使用，并采取全排列（有可能的話）的方式逐一排查，選擇一種最適合本企業(yè)的分?jǐn)偡椒ā?/p> 需要強(qiáng)調(diào)的是，分?jǐn)偡椒ǎ豢梢院唵蔚貜?fù)制，每個(gè)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目不同，具體的規(guī)劃差異，不能套用一樣的模式。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)采取建筑面積法和層高系數(shù)法，土地增值稅稅負(fù)最低；其他企業(yè)復(fù)制以上方法就不一定稅負(fù)最低，要看商業(yè)和住宅的建筑面積比例以及建造成本的差異等等因素。 在此，我將成本分?jǐn)偡椒ǖ囊I(lǐng)總結(jié)一下，提供大家參考。 1、土地成本 先橫向，再縱向。先采取占地面積法分割，分割之后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀?，然后綜合“樓面地價(jià)”。 2、建造成本 個(gè)性化的成本直接歸集；共同的成本，按照建筑面積法分?jǐn)偅瑫r(shí)考慮層高因素?？梢灾苯託w屬于商業(yè)或者住宅部分的按照直接成本法歸集（如玻璃幕墻），屬于共同成本部分（如基礎(chǔ)設(shè)施）按照建筑面積法分?jǐn)?，并考慮層高系數(shù)法的使用。 3、合理劃分期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi) 土地增值稅清算時(shí)，當(dāng)不能準(zhǔn)確劃分管理費(fèi)用和“開發(fā)成本---開發(fā)間接費(fèi)”，發(fā)生的“開發(fā)間接費(fèi)”有可能被認(rèn)定為土地增值稅流程當(dāng)中的“開發(fā)費(fèi)用”，從而影響扣除以及加計(jì)扣除，導(dǎo)致納稅人稅負(fù)增加。 －END－ 作者：王皓鵬老師，版權(quán)聲明：我們致力于保護(hù)作者版權(quán)，除我們確實(shí)無法確認(rèn)作者外，未注明來源，如涉及侵權(quán)，請(qǐng)及時(shí)聯(lián)系我們刪除，并表示歉意。 |
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