|
土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。為方便房企納稅人正確履行納稅義務(wù)，準(zhǔn)確實(shí)施納稅申報(bào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化，小編將三種土地成本分?jǐn)偡椒捌溥m用范圍歸集進(jìn)行總結(jié)分析，供房企納稅人參考和借鑒。 01  建筑面積法  (三)同一清算單位發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)?。?duì)于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨(dú)簽訂合同并獨(dú)立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。對(duì)同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟摹?br> 同一清算單位不同類型按建筑面積法。具體分兩步分?jǐn)偼恋爻杀荆?br> 第一步，先將占地相對(duì)獨(dú)立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆?br> 第二步，對(duì)于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項(xiàng)目混建總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span> 02 層高系數(shù)法 (一)計(jì)算層高系數(shù)： 在納稅人同一項(xiàng)目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計(jì)算出其層高系數(shù)： 某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷住宅層高 1.總層高系數(shù)面積 =∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積) 2.某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積 =某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積 （三）計(jì)算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本： 某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本 03 售價(jià)比率法 售價(jià)比率法是以房屋單位售價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價(jià)的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價(jià)高于住宅房。 售價(jià)比率法需要分步驟實(shí)施： (一)計(jì)算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價(jià)和平均單位售價(jià)。 (二)應(yīng)運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算非住宅房超額成本售價(jià)，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對(duì)售價(jià)的影響。 運(yùn)用售價(jià)成本比率計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價(jià)格相對(duì)低的住宅房和價(jià)格相對(duì)高的非住宅房?jī)纱箢?，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對(duì)應(yīng)的售價(jià)稱為超額成本售價(jià)： 超額成本售價(jià)=超額成本×(1成本毛利率) 各類非住宅房超額成本售價(jià) (三)計(jì)算土地成本比率。 土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價(jià)后的售價(jià)總額的比率，計(jì)算公式為： (四)計(jì)算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為?/strong> 1、住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?該類房屋售價(jià)×土地成本率 2、非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?(該類房屋售價(jià)-該類房屋的超額成本售價(jià))×土地成本率 適用范圍：計(jì)算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時(shí)，采用售價(jià)比率法較為適宜。 04 對(duì)土地增值稅清算的影響 討論土地成本分?jǐn)倖?wèn)題，根本目的是說(shuō)明不同的分?jǐn)偡椒▽?duì)土地增值稅清算的影響很大。土地增值稅是按不同類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值率、并按超率累進(jìn)稅率計(jì)稅的，如果把土地成本的絕大部分分?jǐn)偨o利用價(jià)值低的地下車庫(kù)，就攤薄了住宅和商鋪的土地成本，導(dǎo)致住宅和商鋪增值率放大而地下車庫(kù)出現(xiàn)較高的負(fù)增值率，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)真是有苦難言。 由于全國(guó)政策不統(tǒng)一，各地規(guī)定分?jǐn)偡椒ú灰恢拢@就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提前溝通，按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定處理，避免增加稅收風(fēng)險(xiǎn)。 |
|
|
來(lái)自： 雨送黃昏xzj > 《房地產(chǎn)財(cái)稅》
