隨著高層建筑越來越多

往往市政供水系統(tǒng)的輸送壓力

不能直接將水輸送到七層以上的終端用戶

因此需要在傳輸管道中采用泵壓等技術手段

將水源輸送至終端用戶，即二次供水

但城市二次供水管理普遍存在

產權不清、收費混亂

管理不善、水質污染等問題

本期法信干貨小哥以總表制二次供水小區(qū)的

水費的繳納主體為基礎

推薦權威案例，并整理了相關裁判規(guī)則和

司法觀點供讀者參考

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法信碼 | A2.H28060

合同的變更

1.二次供水住宅小區(qū)巨額水損應由供水合同主體承擔——江蘇省南京市自來水總公司訴鴻意地產發(fā)展有限公司供水合同糾紛案

案例要旨：城市二次供水管理是當前國內許多大中城市供水管理中的一大難題，普遍存在產權不清、收費混亂、管理不善、水質污染等問題。開發(fā)商在完成中高層或高層住宅小區(qū)的建設時與自來水公司簽訂二次供水合同，約定開發(fā)商按總表計量向自來水公司繳納水費，小區(qū)房屋交付業(yè)主后，水費則由物業(yè)公司代收代繳。隨著國務院物業(yè)管理條例等法律法規(guī)的出臺，城市中高層或高層住宅“總表制”供水問題日益顯現(xiàn)，特別是當二次供水管線及相關設施、設備出現(xiàn)跑水、漏水時，不僅面臨巨額水費如何承擔問題，更牽涉二次供水管線及相關設施、設備的維修、養(yǎng)護及改造等深層次問題。處理此類水費糾紛應以供水合同為基礎，開發(fā)商未變更供水合同主體的，仍應承擔繳納水費責任；自來水公司與物業(yè)公司、開發(fā)商三方簽訂躉售協(xié)議的，應視為已變更了供水合同主體。

案號：（2011）寧商終字第437號     

審理法院：江蘇省南京市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2012年第10期

2.開發(fā)商未變更供水合同主體的，仍應承擔繳納水費責任，但可以向最終的水費負擔主體業(yè)主追償——江西鑫迪房地產開發(fā)有限責任公司、上饒市自來水公司供用水合同糾紛案

案例要旨：開發(fā)商未提供證據證明其在交房撤離時，將二次供水設施所有權交給小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)服務公司，物業(yè)服務公司雖然將已收取的小區(qū)業(yè)主水費統(tǒng)一交予自來水公司，但自來水公司開具的收取水費的機打發(fā)票的戶名仍為開發(fā)商，該種情形本質上是代收代繳水費行為，并不能改變開發(fā)商與自來水公司之間的供用水合同關系。因此，開發(fā)商未變更供水合同主體的，仍應承擔繳納水費責任，但可以向最終的水費負擔主體業(yè)主追償。

案號：（2019）贛11民終486號     

審理法院：江西省上饒市中級人民法院

來源：中國裁判文書網 發(fā)布日期：2019年5月5日

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3.總表制二次供水小區(qū)，供水企業(yè)有權向管理總表的開發(fā)商收取水費，但開發(fā)商可以向小區(qū)業(yè)主追償——上饒市自來水公司與江西甌能房地產開發(fā)有限公司供用水合同糾紛案

案例要旨：小區(qū)業(yè)主并非直接向自來水公司開戶付費用水，而是從開發(fā)商總表將自來水接入小區(qū)二次供水系統(tǒng)，再將自來水接入各家各戶。簽訂供用水合同的主體為開發(fā)商與自來水公司，故自來水公司有權向管理總表的開發(fā)商收取水費。雖然小區(qū)業(yè)主是實際用水人，業(yè)主應該是水費的最終承擔者，但開發(fā)商承擔責任后，可以向小區(qū)業(yè)主追償。

案號：（2018）贛1102民初3614號           

審理法院：江西省上饒市信州區(qū)人民法院

來源：中國裁判文書網 發(fā)布日期：2018年12月3日

1.城市二次供水住宅小區(qū)巨額水損的責任承擔

此類案件（中高層和高層住宅小區(qū)因二次供水區(qū)域內公共管道跑水、漏水造成巨額水費由誰承擔引發(fā)的訴訟案件）的共同特點是：開發(fā)商在完成居民小區(qū)的開發(fā)建設時，與自來水公司簽訂二次供水合同，水費以總表計量，由開發(fā)商按時向自來水公司繳納；小區(qū)交付業(yè)主后，水費由物業(yè)公司從住戶代收，再向自來水公司代繳。不同之處又分為三種：

第一種情形是小區(qū)交付后，開發(fā)商與自來水公司之間的供水合同未作任何變動；第二種情形是小區(qū)交付后，開發(fā)商與自來水公司進行了供水合同過戶變更；第三種情形是小區(qū)交付后，開發(fā)商與自來水公司雖未辦理過戶變更手續(xù)，但開發(fā)商、自來水公司、物業(yè)公司三方就水費抄收和水費結算方式達成新的協(xié)議，即躉售協(xié)議。

對此類案件的處理，存在兩種觀點：

第一種觀點認為，開發(fā)商在交付小區(qū)后已不再是實際用水人，各方對此均是明知的，根據“誰用水、誰付費”的原則，水費應由全體業(yè)主承擔；

第二種觀點認為，根據合同相對性原則，開發(fā)商作為供水合同相對方，在未變更供水合同主體的情況下仍應依約承擔水費繳納義務。南京市中級人民法院經審判委員會討論決定，采納了第二種觀點，確立了處理此類案件的基本原則：以開發(fā)商與自來水公司是否簽訂書面變更或終止供水合同為標準，未變更的由開發(fā)商承擔責任，已變更的由新的合同主體承擔責任；自來水公司與物業(yè)公司、開發(fā)商三方簽訂躉售協(xié)議的，應視為已經變更了供水合同主體。

筆者同意第二種觀點。理由如下：

第一，供水合同是確定供水法律關系的基礎。開發(fā)商與自來水公司簽訂的供水合同是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應合法有效。根據供水合同約定，開發(fā)商按總表計量繳納水費，因此，開發(fā)商在未變更供水合同主體前不能免除其繳納水費的合同義務。

第二，物業(yè)公司在供水合同關系中處于委托代理地位。雖然物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主在人格上是各自獨立的民事主體，但物業(yè)公司并不是單純的終端用水大戶，其與自來水公司簽訂的供水合同，實質上是當時代表小區(qū)業(yè)主同自來水公司簽訂供水合同，物業(yè)公司在當時是小區(qū)業(yè)主的代表，在法律上也符合隱名代理的構成要件。

一方面，物業(yè)公司代表自來水公司向小區(qū)業(yè)主行使收取水費的權利，另一方面，物業(yè)公司又代表小區(qū)業(yè)主向自來水公司履行繳納水費的義務。各方對物業(yè)公司代收代繳都是明知的。我國城市供水是特許經營，物業(yè)公司不是供水企業(yè)，不得超越經營范圍進行零售供水業(yè)務。物業(yè)管理條例第四十五條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”“物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！笨梢?，具備向終端用戶收取水費的仍然是自來水公司，物業(yè)公司只有委托代收的資格，不具備經營的資格。

第三，小區(qū)業(yè)主是供水關系的最終用戶。物業(yè)管理條例規(guī)定供水單位應向最終用戶收取有關費用，這里的最終用戶應是指實際使用的、具有獨立人格的終端用戶——小區(qū)業(yè)主。二次供水設施是由開發(fā)商出資建設，自行委托設計、施工驗收的，小區(qū)交付后，該水管網線及相關設施、設備的產權隨著商品房銷售而最終轉移到小區(qū)全體業(yè)主。物業(yè)管理條例第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分?！?/p>

物權法規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。”根據民法原理及相關法律規(guī)定，財產所有權人在享有財產的占有、使用、收益、處分權的同時，也應履行維修養(yǎng)護的責任，因此，小區(qū)業(yè)主基于二次供水設施的物權，對公共水管跑水、漏水發(fā)生的水費應當承擔相應的責任；自來水公司與開發(fā)商簽訂供水合同約定由開發(fā)商按總表計量繳納水費的，在供水合同主體變更前，開發(fā)商繳納水費的合同義務不能被免除；二次供水設施已委托給自來水公司管理的，公共水管跑水、漏水發(fā)生的水損應由自來水公司自行承擔。

（摘自沈湧、樊榮禧：《城市二次供水住宅小區(qū)巨額水損的責任承擔》，載《人民司法·案例》2012年第10期。）

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1.《中華人民共和國合同法》

第七十七條　當事人協(xié)商一致，可以變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。

第一百八十二條　用電人應當按照國家有關規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。

第一百八十四條　供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規(guī)定。

2.《物業(yè)管理條例》 (2016修訂)

第四十四條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

3.《物業(yè)服務收費管理辦法》

第二條　本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。