商品房買賣合同中僅約定“一戶一表”的效力認定

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來源： 集團公司法律服務

【案情簡介】

原告劉某與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，劉某購買公司開發(fā)的房屋。合同對戶內(nèi)配置供水設施的約定為：“接市政設施管網(wǎng)，二次供水，每戶獨立設表，表后管接入戶?！睂嶋H上，該小區(qū)內(nèi)設有總表，二次供水業(yè)主的房屋內(nèi)設有分表。整個小區(qū)在供水公司只有公司一個賬戶，接受二次供水的業(yè)主在供水公司并無獨立賬戶，業(yè)主必須向小區(qū)物管公司繳納水費后，物管公司再集中向供水公司繳納水費。劉某認為，公司未給其房屋安裝獨立的供用水計量表，使其不能與供水公司進行直接水費結(jié)算，其行為違反了“每戶獨立設表”的約定，請求法院判決公司為劉某房的水表接市政設施管網(wǎng)，并設置獨立的供用水計量表。最終，法院判決：駁回原告的訴訟請求。

【案件評析】

本案劉某所主張供用水方式是指業(yè)主與供水公司直接結(jié)算水費；而公司主張的是物管公司先居中與業(yè)主結(jié)算水費，再與供水公司結(jié)算水費的間接結(jié)算方式。雙方爭論的焦點在于供用水合同的間接結(jié)算方式是否符合合同與法律的規(guī)定。

第一，間接結(jié)算方式符合合同約定。雙方約定的“每戶獨立設表”僅說明了每戶都有水表，字面解釋無法得出公司必須向業(yè)主提供相關(guān)設備，使業(yè)主直接與供水公司結(jié)算水費。公司只要給每戶業(yè)主都設立了獨立的水表，不論業(yè)主是否與供水公司直接計算，都符合雙方的約定。這與是否直接結(jié)算沒有任何關(guān)系，因此，不存在對合同條款進行解釋的問題。

第二，間接結(jié)算方式符合法律規(guī)定?！段飿I(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用?！睏l例僅規(guī)定了專業(yè)單位向最終用戶收取費用，并沒有提到是否直接向最終用戶收取相關(guān)費用?！段飿I(yè)管理條例》第四十五條沒有對是否直接結(jié)算作出規(guī)定，法院不應當對《物業(yè)管理條例》第四十五條作擴展解釋，故本案中公司的做法不違反《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。