一、案件審判基本情況和特點分析

2008-2017年期間我院共受理涉業(yè)主委員會民事案件415件，審結(jié)417件。從司法審判實踐和相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，涉業(yè)主委員會民事案件主要有以下幾方面特點：

（一）收案數(shù)量前期均勻波動，后期略有增長

受理的415件案件按年份分布情況如下：2008年受理39件，2009年受理29件，2010年受理39件，2011年受理30件，2012年受理41件，2013年受理33件，2014年受理37件，2015年受理55件，2016年受理50件，2017年受理62件。

圖一：2008-2017年涉業(yè)主委員會民事案件收案情況

從收案情況來看，2008-2014年期間我院受理的涉業(yè)主委員會民事案件數(shù)量雖出現(xiàn)波動，但整體較為平穩(wěn)，沒有明顯的增減變化。2015年收案數(shù)量出現(xiàn)較為明顯的增長，此后案件數(shù)量雖有波動但穩(wěn)定在了一個較高的水平上并且呈現(xiàn)出進一步增長的趨勢。

（二）涉案標的較小，案件來源單一

據(jù)統(tǒng)計，2008-2017年期間我院受理的涉業(yè)主委員會民事案件的立案標的額均較小。其中立案標的額為人民幣（以下幣種均為人民幣）0元的就有263件，立案標的額在0元到1萬元之間的有20件，立案標的額在1萬元到10萬元之間的有50件，立案標的額在10萬元到100萬元之間的有65件，立案標的額在100萬元到1000萬元之間的有16件，立案標的額大于1000萬元的僅1件，為23,556,164元。

圖二:2008-2017年涉業(yè)主委員會民事案件立案標的額情況

事實上，涉業(yè)主委員會民事案件立案標的額較小的原因與該類案件的性質(zhì)有關(guān)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此其職能主要集中在保障業(yè)主自治權(quán)的行使以及協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理等方面，較少涉及大額交易。正因為立案標的額較小，所以涉業(yè)主委員會民事案件一般由基層法院進行一審審理，這也很好地解釋了為何2008-2017年期間我院受理的415件涉業(yè)主委員會民事案件均為二審案件。

（三）案由種類繁多，物權(quán)糾紛為主

從案由分布來看，2008-2017年期間我院受理的涉業(yè)主委員會民事案件的案由多達52種，較為龐雜。但是案件數(shù)量較多的案由相對集中，其中排名前十的分別是：物業(yè)服務合同糾紛111件，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛40件，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛37件，所有權(quán)糾紛29件，所有權(quán)確認糾紛29件，業(yè)主共有權(quán)糾紛28件，業(yè)主知情權(quán)糾紛27件，排除妨害糾紛23件，返還原物糾紛16件，建設工程施工合同糾紛9件，總計349件，占受理案件總數(shù)的84%。

圖三：2008-2017年涉業(yè)主委員會民事案件主要案由分布情況

從所涉案由的性質(zhì)來看，物權(quán)類糾紛占比最大，總計242件，占受理案件總數(shù)的58.3%；其次是合同類糾紛，總計157件，占受理案件總數(shù)的38.7%，其中物業(yè)服務合同糾紛占比最高，約占合同類糾紛的70.7%；其余16件則主要是侵權(quán)類糾紛。案由分布情況與業(yè)主委員會作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)所具有的主要工作職責相對應，包括代表全體業(yè)主行使對專有部分、共有設施設備等的財產(chǎn)性權(quán)利，并委托物業(yè)公司進行管理等。

（四）調(diào)撤結(jié)案率低，矛盾糾紛尖銳

從審理結(jié)果來看，2008-2017年期間我院審結(jié)的涉業(yè)主委員會民事案件的二審結(jié)果分布相對集中。在審結(jié)的417件案件中，判決維持306件，判決改判26件，裁定駁回26件，裁定撤訴25件，裁定發(fā)回重審12件，調(diào)解11件，撤銷原裁定并指令受理6件，按撤訴處理3件，裁定終結(jié)1件，撤銷原判并駁回起訴1件。其中裁定撤訴和調(diào)解的數(shù)量僅36件，占審結(jié)案件總數(shù)的8.6%，遠遠低于我院民事案件平均調(diào)撤率。與之相對的是，通過判決形式結(jié)案332件，占審結(jié)案件總數(shù)的79.6%。低調(diào)撤率和高判決率形成了鮮明對比，是該類案件的裁判特點。

圖四:2008-2017年涉業(yè)主委員會民事案件二審結(jié)果統(tǒng)計

形成該特點的原因較為復雜，但是從業(yè)主委員會自身來講，主要是訴訟權(quán)利來源問題。一方面，業(yè)主委員會的權(quán)利來源于全體業(yè)主的授權(quán)，在訴訟中的地位相當于訴訟代理人，只能在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)實施訴訟行為，如要承認、變更、放棄訴訟請求或進行調(diào)解則需要業(yè)主大會的授權(quán)，為避免繁瑣的程序，業(yè)主委員會更傾向于接受法院的判決。另一方面，此類案件的最終結(jié)果由全體業(yè)主承擔，如果業(yè)主委員會在接受調(diào)解過程中有不適當行為或者跟業(yè)主溝通不暢，很有可能引發(fā)業(yè)主的不滿，為了避免產(chǎn)生矛盾，業(yè)主委員會多傾向于選擇由法院判決，將矛盾的焦點歸集于法院。除了業(yè)主委員會自身的原因，調(diào)撤率低還與業(yè)主日漸覺醒的權(quán)利意識有關(guān)。當前，部分業(yè)主格外注重自身合法權(quán)益的保護，且在就該類糾紛訴諸法院之前多與業(yè)主委員會產(chǎn)生過沖突，矛盾激化，故而試圖通過訴訟一較高下，即便案件所涉標的額不大，也不肯妥協(xié)讓步。

二、審判中發(fā)現(xiàn)的突出問題

（一）法律規(guī)范有待完善

目前我國有關(guān)業(yè)主委員會的法律規(guī)范散見于《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等不同層級的法律規(guī)范中，尚未形成科學、完善的體系。同時，現(xiàn)行規(guī)范中重疊和空白部分依然較多，對業(yè)主委員會的法律地位沒有作出明確界定，相關(guān)配套規(guī)定亦不盡完善。立法層面的不明確造成實務中的混亂，鑒于篇幅有限，本文僅從問題較為突出的業(yè)主委員會主體資格和業(yè)主知情權(quán)兩方面展開論述。

1.業(yè)主委員會主體資格尚不明晰

雖然最高人民法院通過《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復函》和《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復函》兩份復函的形式明確了業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)有權(quán)作為原、被告參與訴訟，但是在法律法規(guī)層面，尤其是《物權(quán)法》，并未對業(yè)主委員會的訴訟主體資格進行明確的規(guī)定，也沒有對業(yè)主委員會作為訴訟主體的權(quán)限、前置程序、范圍、責任承擔等作出明確規(guī)定。實踐中，一般認為業(yè)主委員會在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域被賦予一定的管理權(quán)和處分權(quán)，滿足前置授權(quán)程序的業(yè)主委員會就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及小區(qū)業(yè)主公共利益提起和參加的訴訟，為適格當事人。

但是實踐中面對層出不窮的新糾紛，如涉及業(yè)主共同利益的合同糾紛，業(yè)主委員會能否直接參與訴訟仍存有爭議。譬如，當開發(fā)商建造的樓盤不符合《商品房預售合同》的約定及其在銷售廣告中的說明和允諾，對小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成違約時，能否通過召開業(yè)主大會投票授權(quán)業(yè)主委員會對開發(fā)商提起訴訟在司法實踐中仍有不同認定。此外，實踐中對“公共利益”的界定，對業(yè)主大會的授權(quán)在司法上應如何審查，是形式審查還是實質(zhì)審查等問題等均未得到明確。

2．業(yè)主知情權(quán)行使問題

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條是有關(guān)業(yè)主知情權(quán)的規(guī)定，其中對業(yè)主請求公布、查閱的情況和資料進行了有限列舉和兜底規(guī)定。然而正是由于該條規(guī)定較為基礎和原則，導致實踐中有關(guān)業(yè)主知情權(quán)的范圍、行使方式、行使期限和義務主體等均存在爭議。

首先，就知情權(quán)的范圍而言，除了司法解釋的兜底條款“其他應當向業(yè)主公開的情況和資料”規(guī)定較為概括和模糊導致實踐中查閱的尺度難以把握之外，在明確列舉應予公開的項目中“業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議及會議記錄”是否包括過程性材料亦存在爭議。例如，采用書面征求意見形式召開的業(yè)主大會會議，由于回收的表決票屬于過程性材料且往往包含業(yè)主的身份信息、聯(lián)系方式和房屋坐落等個人信息，故其是否屬于知情權(quán)的范圍在司法實踐中有不同理解，以至于出現(xiàn)完全相反的判決。其次，就知情權(quán)的行使方式而言，由于目前業(yè)主委員會專業(yè)化程度不高，其組成人員多為兼職且投入的精力和時間有限，若不同的業(yè)主在不同的時間陸續(xù)行使知情權(quán)，將導致業(yè)主委員會工作癱瘓。此外，司法解釋僅規(guī)定業(yè)主行使知情權(quán)的方式為查閱，并未規(guī)定業(yè)主可采取復印、攝影的方式，亦未做擴張性的解釋，故當事人行使知情權(quán)是否包括復印及攝影等方式仍有待明確。最后，知情權(quán)的行使是否應該限制在一定的合理期限內(nèi)也不無疑問。雖然業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議及會議均應如實記錄、存檔并及時公開，但是法律并未對該記錄的保管期限作出規(guī)定。結(jié)合目前業(yè)主委員會管理水平有限的客觀現(xiàn)狀，如果前述決議和記錄已依照法律規(guī)定進行了公開，業(yè)主在經(jīng)過合理期間之后且無正當理由的情況下是否有權(quán)要求查閱值得商榷。

（二）業(yè)主自治機制發(fā)展緩慢

1.業(yè)主自治意識淡薄

業(yè)主委員會作為自治組織所享有的自治權(quán)，系小區(qū)業(yè)主為了保護個人物業(yè)權(quán)利免受侵害而讓渡出來的權(quán)利集合。業(yè)主委員會和小區(qū)業(yè)主是緊密聯(lián)系的利益共同體，業(yè)主委員會處理涉及業(yè)主公共利益的事宜需要小區(qū)業(yè)主的積極參與，同時小區(qū)業(yè)主的自治意識、參與程度和監(jiān)督力度也一定程度上決定了業(yè)主委員會的工作水準。雖然我國的法治建設極大地提高了民眾的權(quán)利意識，但是受到傳統(tǒng)歷史文化的影響，業(yè)主們在民主自治方面天然缺乏自覺性，表現(xiàn)為不主動甚至不參與小區(qū)治理和重大決策。這種被動使得業(yè)主大會通過集體討論的形式召開會議幾成空談，因此書面征求意見和業(yè)主委員會自主決策成為小區(qū)業(yè)主自治的主要形式，為權(quán)力的濫用留下可趁之機。

書面征求意見固然是開展業(yè)主自治工作的有效形式，但是其存在表決票的送達、回收以及票數(shù)的統(tǒng)計等多個環(huán)節(jié)，稍有不慎便可能造成程序瑕疵。而且，為了應對小區(qū)業(yè)主不積極參與表決的情況，多數(shù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則約定“將不反饋意見的選票視為同意票的表決形式”，這在一定程度上限制了部分業(yè)主行使自治權(quán)。此外，書面征求意見時，表決票的送達和回收主要由業(yè)主委員會和物業(yè)公司完成，容易給業(yè)主一種不公開、不透明的印象，為之后矛盾的產(chǎn)生埋下隱患。因此，一旦選聘物業(yè)公司、上調(diào)物業(yè)管理費等涉及業(yè)主切身利益的決議形成，部分業(yè)主便會通過提起業(yè)主知情權(quán)和業(yè)主撤銷權(quán)之訴來主張權(quán)利。

2．業(yè)主委員會委員履職能力參差不齊

當前，業(yè)主自治機制尚處于初級階段的一個突出表現(xiàn)，即業(yè)主委員會委員的履職能力參差不齊。實踐中，一些小區(qū)的業(yè)主委員會負責人職位成為人們擠破頭爭搶的“香餑餑”，而另一些小區(qū)的業(yè)主委員會卻在組建過程中遭遇“無人問津”的局面。在前一種情形中，因為候選人較多，競爭相對充分，能夠?qū)蜻x人的各方面能力進行較為全面的對比從而擇優(yōu)錄用。但是在“無人問津”的小區(qū)，召開業(yè)主大會會議、組建業(yè)主委員會都舉步維艱，更不可能對候選人的教育背景、工作經(jīng)歷、專業(yè)程度等進行全面篩選，履職能力當然也就難以得到保障。事實上，不少委員因參選前未充分了解業(yè)主委員會工作的性質(zhì)和內(nèi)容，導致在當選后或因自身工作繁忙而怠于履職，或因自身能力不足而難以履職；部分委員重視個人私利，缺乏全局觀念和服務意識，把業(yè)主委員會當成謀取私利的工具；還有一些委員盡管熱心公益，也有時間精力服務社區(qū)，但往往因不具備物業(yè)管理的專業(yè)知識而難以勝任工作要求。

值得注意的是，雖然相關(guān)法律法規(guī)對業(yè)主委員會委員的道德水平、工作能力和時間精力等方面提出了較高的要求，但并未對其薪酬待遇作出規(guī)定，使得目前絕大部分業(yè)主委員會的工作都屬于無償?shù)墓娣招再|(zhì)。從法律角度而言，要求業(yè)主委員會委員長期、無償?shù)貫槿w業(yè)主服務也違背了權(quán)利義務相一致的原則。薪酬待遇的缺失不僅制約了委員們的工作積極性和投入程度，也一定程度導致了“以權(quán)謀私”想法的滋生。此外，現(xiàn)實中業(yè)主委員會委員因為承受不了壓力，臨時“撂擔子”的現(xiàn)象時有發(fā)生，管理部門對此也束手無策，因為考慮到工作的無償和公益性，也無法提出過多的硬性要求。

3.業(yè)主委員會工作機制不健全

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責召集業(yè)主大會會議、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議、與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同并監(jiān)督和協(xié)助合同的履行、組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用、保管和使用印章以及業(yè)主大會授權(quán)的其他職責，即負責所有與小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的程序性事項并享有業(yè)主大會賦予的部分實體性事項的決定權(quán)。然而，與之不相匹配的是，管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對業(yè)主委員會的規(guī)范往往較為簡單，業(yè)主委員會重要的議事及表決規(guī)則、主任及委員之間的職責分工、信息公開、經(jīng)費來源等問題缺乏專門章程進行規(guī)范，運作中無約可依的現(xiàn)象突出。再加上前述業(yè)主自治參與度不高、業(yè)主委員會委員履職能力參差不齊等原因，容易使業(yè)主大會及業(yè)主委員會的制度架構(gòu)落空，實際上成為少數(shù)人獨言擅斷的一言堂。此外，建立工作檔案、按照要求進行信息公開、保管和使用印章不僅是業(yè)主委員會重要的工作內(nèi)容，也是廣大業(yè)主參與自治管理、進行日常監(jiān)督的重要途徑。但是，審理中我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主委員會未按照規(guī)定制作會議記錄、保留相關(guān)資料的情形十分普遍，甚至出現(xiàn)在訴訟中后補、偽造材料的情形，印章管理普遍不規(guī)范，這些操作中的不規(guī)范都為日后矛盾糾紛的產(chǎn)生埋下了伏筆，而業(yè)主委員會換屆往往又成為矛盾爆發(fā)的導火索。

（三）換屆矛盾突出

業(yè)主委員會換屆引發(fā)的糾紛已經(jīng)越來越多的出現(xiàn)在法院審理的案件當中，其中以返還原物糾紛最為典型，當然也會涉及因財物移交而引申出的名譽權(quán)和業(yè)主知情權(quán)等其他類型的糾紛。究其原因，除了業(yè)主委員會本身專業(yè)性不夠強、操作不規(guī)范之外，還可以歸結(jié)于相關(guān)法律規(guī)定的不完善。實踐中，換屆前后新、老業(yè)主委員會委員之間往往矛盾突出，情緒對立嚴重。對于相關(guān)財物、資料的移交，老委員除了相互推諉、消極應對之外，甚至故意設置障礙，這就導致新成立的業(yè)主委員會無法通過正常交接程序取得工作資料，在相當長一段時間內(nèi)難以順利開展工作。就移交的范圍而言，《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中明確上一屆業(yè)主委員會應當移交有關(guān)財務憑證、業(yè)主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，但業(yè)主委員會張貼的通知、告示、對外的信函等其他工作資料是否屬于移交范圍并不明確。

除了返還原物糾紛，因換屆移交財物引發(fā)的名譽權(quán)糾紛也值得關(guān)注。例如，在喻某訴某大樓業(yè)主委員會因名譽權(quán)糾紛案中，新一屆業(yè)主委員會成立后，就前任業(yè)主委員會主任拒絕移交公章等資料和在任期間侵占業(yè)主利益的情況在小區(qū)內(nèi)張貼公告進行催繳且言辭欠妥，故而引發(fā)糾紛，此類案件也在一定程度上暴露了換屆矛盾的激烈程度。此外，由于業(yè)主知情權(quán)的范圍亦涉及到業(yè)主委員會的會議紀要、賬目票據(jù)等材料，所以換屆移交財物的不規(guī)范也對業(yè)主后續(xù)行使知情權(quán)構(gòu)成障礙。

值得注意的是，有的小區(qū)在原業(yè)主委員會任期屆滿或解散后相當長一段時間內(nèi)未能及時選舉并組建新的業(yè)主委員會，出現(xiàn)新舊交替“真空期”，導致以業(yè)主委員會為被告提起訴訟時，存在訴訟對象缺失的情形，為司法審判造成一定困擾。

（四）內(nèi)、外監(jiān)督未落到實處

1.業(yè)主日常監(jiān)督機制缺失

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主委員會應當接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。盡管業(yè)主大會和業(yè)主對內(nèi)享有監(jiān)督業(yè)主委員會的權(quán)利，但是由于部分業(yè)主自治意識淡薄，對小區(qū)公共事務表現(xiàn)出漠不關(guān)心的態(tài)度，因此呈現(xiàn)出“人人監(jiān)督，人人無法監(jiān)督”的尷尬處境。另外，在法定需要20%以上業(yè)主提議才能召開臨時業(yè)主大會的條件下，小區(qū)業(yè)主想要通過業(yè)主大會對業(yè)主委員會進行制約過于困難。同時，如前所述，由于業(yè)主委員會成員履職能力欠缺以及權(quán)責分配不明晰等不規(guī)范現(xiàn)象的存在，通過定期接待制度等途徑對業(yè)主委員會進行監(jiān)督幾乎成為一紙空文。

2.行政監(jiān)管存在不足

根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，市和區(qū)房屋行政管理部門負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務進行指導與監(jiān)督管理；區(qū)、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作；業(yè)主委員會應當配合居民委員會履行自治管理職責，并接受其指導和監(jiān)督。但是，該規(guī)定對于如何進行指導、監(jiān)督以及綜合管理制度的內(nèi)容并未予以明確，缺乏可操作性，再加上各監(jiān)管主體之間的職責分配和銜接存在重合和模糊之處，導致監(jiān)管難以落到實處，大多數(shù)業(yè)主委員會實際上仍處于自發(fā)、自律的狀態(tài)。在換屆準備、違規(guī)處理等重大事務發(fā)生時得不到及時的指導、跟進，糾紛未得到及時有效的解決，導致矛盾激化，難以調(diào)和。

（五）糾紛化解渠道較為單一

涉業(yè)主委員會糾紛直接關(guān)系到小區(qū)物業(yè)管理及業(yè)主公共利益，所涉事務繁雜，且與廣大業(yè)主居住、生活及自治管理關(guān)系緊密，所以該類型糾紛的化解涉及許多基層組織的工作。但是，相關(guān)行政法規(guī)、地方性法規(guī)僅就部分事項賦予了行政主管部門一定的裁決權(quán)，范圍受限，且缺乏配套程序性規(guī)定，導致未能形成常規(guī)的裁決機制。居民委員會、街道辦事處等設立的人民調(diào)解委員會，雖然受理了部分的物業(yè)管理糾紛，但由于專業(yè)性、權(quán)威性方面有所欠缺，實際糾紛化解效果未達預期。最終，訴諸法院成為當然的救濟選擇。

然而，從訴訟角度而言，由于法院主管范圍的局限，對部分涉及業(yè)主委員會的糾紛（如因選任、罷免業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員發(fā)生糾紛以及業(yè)主之間對是否起訴、選聘物業(yè)服務企業(yè)等內(nèi)部事務無法形成一致意見等）一般不予受理，導致相關(guān)權(quán)利人難以通過訴訟途徑獲得救濟，進而成為規(guī)制盲點。常見的業(yè)主知情權(quán)和業(yè)主撤銷權(quán)糾紛中，看似單一的訴求背后往往潛藏著業(yè)主與業(yè)主委員會在日常自治管理過程中累積的一系列矛盾，法院的一紙判決很難徹底化解此類糾紛。此外，由于業(yè)主在證據(jù)意識、訴訟能力等方面均處于弱勢地位，其提起的訴請常常因主體資格或證據(jù)不足等原因而難以得到支持，反而進一步加深了彼此的對立情緒，不利于糾紛的根本性化解。

三、相關(guān)建議和對策

（一）完善立法，提供制度保障

由于《物權(quán)法》并未明確業(yè)主委員會的主體資格，而《物業(yè)管理條例》也僅對業(yè)主委員會的組織方式和運作進行了一般性的規(guī)定，因此業(yè)主委員會的主體資格在立法層面一直未得到明確，在理論層面也一直存有爭議?？紤]到最高人民法院在相關(guān)復函中已明確業(yè)主委員會符合“其他組織”的條件，立法可以就業(yè)主委員會是否擁有獨立支配的財產(chǎn)、能否獨立承擔民事責任以及與業(yè)主大會之間的關(guān)系等問題進一步予以明確。在明確了業(yè)主委員會主體資格的基礎上，進一步完善相關(guān)配套規(guī)定，包括細化業(yè)主委員會各項基本制度，如組成結(jié)構(gòu)、委員資格、行為規(guī)范、監(jiān)督機制、獎懲制度，通過制度設計理順業(yè)主委員會與其他主體之間的關(guān)系等。還應進一步明確各行政監(jiān)管主體的監(jiān)管職責，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處應負責對業(yè)主委員會籌建、換屆和日常工作進行指導、監(jiān)督和考核，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動中的投訴、糾紛有一定的裁決權(quán)，及時解決社區(qū)矛盾；居民委員會應負責業(yè)主委員會工作的指導、監(jiān)督和咨詢，利用其基層自治組織的優(yōu)勢參與小區(qū)事務的共同管理，通過制定實施細則將職責細化、區(qū)分，各司其職、各負其責，共同推進業(yè)主委員會規(guī)范管理。

（二）加強宣傳，提升業(yè)主自治意識

針對業(yè)主自治意識淡薄，參與社區(qū)治理積極性不高的情況，應該加大宣傳力度，提升業(yè)主自治意識。在宣傳中應該對業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務，自治管理的基本規(guī)則、運行方式以及維護業(yè)主權(quán)益、規(guī)范物業(yè)管理的重要意義作進一步普及，加強業(yè)主的權(quán)利意識，進而強化業(yè)主參與公共事務的責任心和積極性，吸引更多政治素質(zhì)好、知識水平高、熱心公益事業(yè)和社區(qū)管理的業(yè)主參與業(yè)主委員會的具體工作，組建高素質(zhì)、有信譽、有權(quán)威、能發(fā)揮作用的業(yè)主委員會。與此同時，除了要強化業(yè)主對業(yè)主委員會及其委員日常工作的監(jiān)督意識之外，也要引導業(yè)主合法行使權(quán)利、理性維權(quán)。對那些惡意拖欠物業(yè)費、挑唆社區(qū)矛盾、帶頭不配合業(yè)主委員會開展工作的業(yè)主要進行勸導和教育，必要的情況下也可以通過法律途徑進行制裁，從而對小區(qū)其他業(yè)主起到警醒作用。此外，還要以規(guī)范物業(yè)管理、維護小區(qū)良好秩序、營造優(yōu)美生活環(huán)境為目標，加強業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司和居委會之間的溝通、理解與合作，深化互信，形成共建共治共享的和諧社區(qū)氛圍。

（三）健全機制，規(guī)范業(yè)主委員會運作

優(yōu)化人員配備，通過提高任職條件、完善薪酬待遇、明確資格終止情形等方式補齊業(yè)主委員會委員的履職能力短板，為業(yè)主委員會的規(guī)范運作提供智力保障。任職條件方面，可以在現(xiàn)有規(guī)定的基礎上進一步明確，業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職，從而避免利益沖突，同時要求專職業(yè)主委員會委員的比例不得低于一半，從而保證工作的投入程度；薪酬待遇方面，業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會委員適當?shù)慕蛸N，同時對津貼標準，資金籌集、管理和使用辦法進行明確，從而吸引高素質(zhì)人才的加入，同時解決義務勞動下權(quán)利義務不一致的錯位現(xiàn)象；資格終止方面，當業(yè)主委員會委員出現(xiàn)拒不召集業(yè)主委員會會議、一年內(nèi)累計缺席會議超過一半以上等怠于履行職責的情形時，可以由業(yè)主大會會議討論通過后終止其任職資格，從而督促其積極履職。

細化工作規(guī)范，由相關(guān)行業(yè)組織和主管部門研究制定業(yè)主委員會規(guī)范示范文本，統(tǒng)一引導業(yè)主委員會規(guī)范運作。示范文本除了囊括業(yè)主委員會及其委員工作職責、工作流程及議事規(guī)則、會議制度以及換屆改選、補選等主要內(nèi)容之外，還應該“對癥下藥”，針對實踐中易產(chǎn)生糾紛的問題進行詳細規(guī)定。例如，針對職責分工模糊的情況，可以將會議召集、檔案制作、信息公開和印章管理等工作具體分配給特定的業(yè)主委員會委員負責，責任到人；針對專業(yè)知識欠缺的情況，可以聘請法律、財務、審計等方面的專業(yè)人員，就相關(guān)問題進行專業(yè)指導；針對重大事項的決策，可以由政府、街道辦事處、主管部門相關(guān)工作人員和業(yè)主代表列席，進行指導和監(jiān)督，從而提高決策的合法性和公信力。

落實檔案制度，加強信息公開，在保障業(yè)主知情權(quán)的同時，也使業(yè)主委員會的工作更加公開透明，便于監(jiān)督。應當嚴格按照規(guī)定完善工作記錄制度，認真制作業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議記錄并存檔，并對工作檔案進行分類設置，根據(jù)不同類別設置相應的保管期限。同時，把檔案保管與信息公開有機結(jié)合，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會決議、會議記錄以及業(yè)主委員會對外簽訂的合同等及時公布，保證業(yè)主及時獲得相關(guān)信息。對于維修資金的籌集、使用情況以及公共收益等信息，應定期自行核對或與物業(yè)公司核對，并于核對后定期向業(yè)主公開原始賬目、審計報告等全部材料。對于管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等持續(xù)影響業(yè)主權(quán)益的重要文件，業(yè)主委員會應定點長期公示，方便業(yè)主隨時查閱。不僅如此，還應該充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺暢通信息公開的渠道，除了在小區(qū)內(nèi)張貼公告及投送信件等傳統(tǒng)方式之外，還可以借助網(wǎng)絡微信平臺、公眾號、電梯廣告屏等業(yè)主日常生活中喜聞樂見的形式進行信息公開，最大限度保障業(yè)主的知情權(quán)。

（四）強化監(jiān)管，形成常態(tài)化的監(jiān)督機制

從內(nèi)部監(jiān)督而言，除了通過信息公開、定期接待與答疑等方式落實日常監(jiān)督制度，還可嘗試設立監(jiān)督委員會等專門監(jiān)督機構(gòu)，由綜合素質(zhì)好、專業(yè)能力強的業(yè)主以及居民委員會代表組成，定期審計小區(qū)的財政收入、支出情況，監(jiān)督業(yè)主委員會的重大決定，受理業(yè)主投訴并對工作有嚴重失職的委員按照一定程序提請業(yè)主大會進行罷免，必要時外聘法律、財務、審計等方面的專業(yè)人員介入。

從外部監(jiān)管而言，房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應認真指導、監(jiān)督和考核轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的物業(yè)管理活動，將對業(yè)主委員會籌建、換屆及日常工作的指導和監(jiān)督落到實處；依法行使裁決權(quán)，通過執(zhí)法檢查、業(yè)主舉報和社會反饋等途徑對業(yè)主委員會的違法違規(guī)行為責令限期改正或依職權(quán)撤銷其決定以便及時解決矛盾；同時，及時組織新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運作規(guī)范等培訓，使其學習專業(yè)知識，樹立服務意識，提高履職能力。居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，對業(yè)主自治管理提出意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題及時向政府主管部門反映，做好業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通、協(xié)調(diào)工作，化解矛盾，推動物業(yè)管理工作順利開展。此外，可在一定范圍內(nèi)成立業(yè)主委員會聯(lián)合會或業(yè)主委員會協(xié)會等行業(yè)自律組織，在房地產(chǎn)行政主管部門的指導和幫助下，充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，從專業(yè)化的角度為業(yè)主委員會提供咨詢和指導等服務。當然，相關(guān)部門必須把握好行政權(quán)力的介入度，禁止越權(quán)，避免對業(yè)主委員會履行自治職能造成過度干預。

（五）訴調(diào)結(jié)合，暢通多元化糾紛解決渠道

針對涉業(yè)主委員會民事案件牽涉面廣、涉及民生和容易引發(fā)群體訴訟的特點，應該借助多方力量，努力構(gòu)建多元化的糾紛調(diào)處機制。房地產(chǎn)行政主管部門應依法做好涉業(yè)主委員會糾紛的行政裁決及行政調(diào)解工作，指導轄區(qū)內(nèi)重大疑難糾紛的解決。司法行政部門、基層組織應不斷加強人民調(diào)解組織的建設工作，吸納小區(qū)業(yè)主委員會代表、律師、物業(yè)管理專業(yè)人士、物業(yè)管理的主管部門人員等參與到調(diào)解組織中，并定期對人民調(diào)解員開展培訓，傳授調(diào)解的方法和技巧，提高專業(yè)化程度，利用人民調(diào)解靈活、便捷的優(yōu)勢快速處理物業(yè)糾紛。人民法院要充分整合糾紛解決資源，發(fā)揮對多元化糾紛解決機制的保障作用。對內(nèi)，要進一步推進訴前調(diào)解、速裁與專業(yè)化審判相協(xié)調(diào)的糾紛解決機制，實現(xiàn)案件處理的無縫銜接，對到法院來咨詢、起訴的涉業(yè)主委員會糾紛案件，引導當事人先行選擇非訴的方式進行解決，可根據(jù)案件類型通過委托行政部門調(diào)解或人民調(diào)解委員會進行調(diào)解，也可邀請?zhí)匮{(diào)解員參與訴前調(diào)解，調(diào)解不成功的，依法及時審理。對外，應加強對人民調(diào)解工作的業(yè)務指導，配合司法行政部門、基層組織做好人民調(diào)解員的業(yè)務培訓工作，推進非訴糾紛解決組織的正規(guī)化、職業(yè)化發(fā)展；加強對涉業(yè)主委員會人民調(diào)解協(xié)議的司法確認；加強對典型案件的分析研判，向房地產(chǎn)行政主管部門、相關(guān)當事人提出改進、完善業(yè)主委員會工作的意見。同時，可探索建立無異議調(diào)解方案認可機制和無爭議事實記載制度，賦予非訴糾紛解決組織一定的準司法職能，提高糾紛處理的有效性。

總體而言，對于涉業(yè)主委員會民事糾紛的處理，應該開拓思路，突破局限，善于借助多方力量形成民間、行政、司法機制并存，訴訟與非訴訟程序相互協(xié)調(diào)的多元化糾紛解決程序和制度體系。

[1]本文僅分析該類案件一、二審的審理情況，不包括審判監(jiān)督程序等。

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