物業(yè)管理行業(yè)是改革開放中興起的一個(gè)新興行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程，起到了積極而重要的作用。我院2004年、2005年全年受理物業(yè)管理糾紛案件分別為138件和246件，2006年1月至11月受理物業(yè)糾紛案件660件；2005年比2004年上升78％，2006年1月至11月比2005年上升168％，兩年平均上升了90％。從前瞻性分析該類案件還將是大幅上升趨勢(shì)。為此本文對(duì)物業(yè)管理案件的審判及相關(guān)法律適用等內(nèi)容，略抒己見。
　　一、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審判難點(diǎn)及成因
　　所謂物業(yè)服務(wù)合同糾紛，是指在某一特定區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)的過程中，與業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因物業(yè)管理與服務(wù)、服務(wù)收費(fèi)、安全管理等利益沖突而產(chǎn)生的糾紛，是一種較為普遍的民事糾紛。本文涉及的物業(yè)服務(wù)合同糾紛，即包括合同主體就履行合同本身而產(chǎn)生的合同糾紛，也包括在履行合同中發(fā)生的各種侵權(quán)糾紛，一般情況下，合同主體在履行合同中發(fā)生侵權(quán)行為，必然造成合同主體承擔(dān)違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任的竟合，故本文所定義的物業(yè)服務(wù)合同糾紛包括該類糾紛。
　　（一）物業(yè)服務(wù)合同的審判難點(diǎn)
　　1.糾紛具有群體性
　　城市小區(qū)居住人口密集，糾紛一旦發(fā)生，涉及的人數(shù)少則十幾人，多則幾十人甚至上百人，利益的共同性自然使業(yè)主聯(lián)合起來，形成群體性糾紛。
　　群體性糾紛往往涉及一棟樓的業(yè)主，甚至整個(gè)小區(qū)的業(yè)主，因而規(guī)模往往很大，且矛盾激烈，群體一方自恃人多勢(shì)眾，給法院施加壓力。群體性糾紛社會(huì)影響大，當(dāng)事人對(duì)恃程度深，矛盾難以協(xié)調(diào)，在審理此類糾紛時(shí)，法官需做大量的調(diào)查和調(diào)解工作，調(diào)解難度大，調(diào)解率低，很多案件要經(jīng)過二審程序。因而，如何協(xié)調(diào)程序公正和實(shí)體公正的關(guān)系，如何把握法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一，是審理此類案件的難點(diǎn)。群體性糾紛是審判工作面臨的新困難，主要表現(xiàn)為，一是追求公平與正義的司法價(jià)值與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)大局之間的兩難選擇，在法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一上，法院往往難以找到有效的平衡點(diǎn)；二是群體一方片面的司法公正理念與司法固有的審判規(guī)律之間的沖突難以調(diào)和，群體一方往往以是否勝訴作為司法是否公正的唯一標(biāo)準(zhǔn)，而不考慮司法運(yùn)行中諸如程序欠缺、證據(jù)失效、時(shí)效超過等因素，也會(huì)導(dǎo)致敗訴的固有的審判規(guī)律運(yùn)行結(jié)果。如有些案件群體一方因證據(jù)不足或因不符合法律規(guī)定而敗訴，或法律明確規(guī)定的某類案件不予受理等，群體一方會(huì)不分緣由，將責(zé)任歸于司法不公和司法腐敗，司法權(quán)受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
　　2.法律關(guān)系復(fù)雜，有復(fù)合交叉的情況
　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛，包括物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)之間，物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)使用人之間、物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間，物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)專業(yè)企業(yè)之間，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的糾紛，從而使法律關(guān)系非常復(fù)雜，同時(shí)糾紛的類型和成因更是多樣化。在審判實(shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理法律關(guān)系與其他法律關(guān)系復(fù)合交叉的情況。例如，物業(yè)管理法律關(guān)系與區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的交叉，因?yàn)閰^(qū)分所有建筑物各住戶之間即是一種相鄰關(guān)系，這種相鄰關(guān)系已經(jīng)成為了相鄰關(guān)系的主要類型，從某種角度講，物業(yè)管理行為就是對(duì)區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范的手段，區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系與業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主公約存在著聯(lián)系，業(yè)主公約就是各業(yè)主之間對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)等方面權(quán)利義務(wù)的約定，是全體業(yè)主的行為準(zhǔn)則，是意定的相鄰關(guān)系。如一業(yè)主占用共用部位或在共用部位上進(jìn)行添附，該業(yè)主的行為不僅侵犯了其他業(yè)主對(duì)建筑物的共有權(quán)，而且還妨害了相鄰業(yè)主的通行權(quán)，同時(shí)還違反了業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。另外，實(shí)踐中還會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理民事法律關(guān)系與行政法律關(guān)系之間的交叉，因?yàn)閺睦碚撋峡?，作為市?chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預(yù)，但是物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，必須發(fā)揮國家行政機(jī)關(guān)在建立物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制方面的作用，從而形成了物業(yè)管理行政法律關(guān)系，在物業(yè)管理民事糾紛案件的審判中，一些行政管理的內(nèi)容往往會(huì)干擾其中，如何理清并協(xié)調(diào)其間的關(guān)系，成為審判此類案件的難點(diǎn)。
　　3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件所占比例最大
　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)案件在物業(yè)管理糾紛案件中所占的比例最大。該類案件訴訟標(biāo)的小，法律關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單，但是具體處理時(shí)，有很多問題難于解決。
　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)的委托對(duì)受托管理的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。上述接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托僅指前期物業(yè)管理階段。該類案件為物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求要求業(yè)主或物業(yè)使用人交付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。業(yè)主或物業(yè)使用人的抗辯理由主要是物業(yè)管理服務(wù)不到位，具體集中在電梯等設(shè)施運(yùn)行不正常、小區(qū)治安混亂、綠化不到位、管理公司對(duì)共用部位未盡修繕義務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生臟亂及房屋空置等等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)服務(wù)合同的必要條款。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”。
　　業(yè)主接受服務(wù)后按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納服務(wù)費(fèi)是其應(yīng)盡的合同義務(wù)。在審判實(shí)踐中，幾乎沒有業(yè)主是以經(jīng)濟(jì)困難作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由的，多數(shù)都提出了物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題。由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)約定又較為概括，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)物業(yè)管理本身的認(rèn)識(shí)上存在較大差距，業(yè)主認(rèn)為既然已經(jīng)交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，那么一旦居住過程中出現(xiàn)了任何問題，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)當(dāng)管，否則就不交付費(fèi)用，所以訴訟中，業(yè)主一般都能舉出物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)中存在的問題，該類案件的審判難點(diǎn)在于，對(duì)于業(yè)主同時(shí)履行抗辯權(quán)的行使，也有一個(gè)適度的問題，如何認(rèn)定實(shí)際的管理服務(wù)和約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的差距，何種抗辯理由可以拒絕交納服務(wù)費(fèi)，如果服務(wù)存在瑕疵，拒付的金額應(yīng)當(dāng)和服務(wù)的瑕疵成正比，但如何具體掌握還需探討。
　　4.業(yè)主與前期物業(yè)管理企業(yè)矛盾尖銳成為焦點(diǎn)
　　由于前期物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接選聘的，往往就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)一體化的情況，也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè)，也許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主和前期物業(yè)管理企業(yè)的矛盾焦點(diǎn)就在于此。第一，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)一體化，物業(yè)公司就不能站在獨(dú)立的第三人的角度，去了解工程的整體建設(shè)情況，查閱有關(guān)資料肯定也會(huì)有疏忽，接管驗(yàn)收房屋的程序難免會(huì)有疏漏，為以后矛盾和糾紛的出現(xiàn)埋下隱患，例如，小區(qū)的綠化率達(dá)不到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的問題，業(yè)主起訴物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)去起訴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那么不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)是怎么驗(yàn)收和接管的呢？另外還有設(shè)備的問題、樓間距的問題，雖然是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的關(guān)系，但是物業(yè)管理企業(yè)是應(yīng)負(fù)查驗(yàn)不嚴(yán)的責(zé)任的；第二，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的民事主體，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)管理企業(yè)之間的“父與子”關(guān)系，業(yè)主往往不承認(rèn)他們?cè)诜缮细髯元?dú)立的關(guān)系，就認(rèn)為他們是一家，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的矛盾也轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)的身上，如有的業(yè)主因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)未為其辦理房屋所有權(quán)證就拒絕交付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問題要求物業(yè)管理企業(yè)為其修繕房屋，等等。
　　此類案件的審判難點(diǎn)在于，分清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的法律責(zé)任并不困難，但是如將案件機(jī)械地解決，對(duì)業(yè)主有失公允，未體現(xiàn)出民事法律公平的原則。
　　5.侵犯物業(yè)共用部位和設(shè)施的糾紛案件成為熱點(diǎn)
　　按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論，區(qū)分所有的建筑物分為各區(qū)分所有權(quán)人的專有部分和全體所有權(quán)所有的共有部分，物業(yè)管理用房、建筑物屋頂、小區(qū)綠地、會(huì)館及會(huì)所等都屬于共有部分。物業(yè)管理企業(yè)擅自將物業(yè)辦公用房出租，擅自允許第三人利用建筑物樓頂面積立廣告牌、建發(fā)射塔；一樓業(yè)主在自己房前搭建車棚、小院，頂樓業(yè)主獨(dú)自利用屋頂露臺(tái)不允許他人使用等，不僅違反了物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，而且侵犯了其他共有人的共有權(quán)。
　　該類案件的審判難點(diǎn)在于法律規(guī)范的缺失，因?yàn)槲覈餀?quán)法尚未出臺(tái)，建筑物區(qū)分所有權(quán)只以理論的形式存在，按照物權(quán)法定的原則，上述部位的權(quán)屬并未被法律規(guī)定，在審判中對(duì)于共有權(quán)的確認(rèn)沒有法律依據(jù)，有的法院甚至以確認(rèn)這些部位的權(quán)屬是房地產(chǎn)行政部門的職權(quán)范圍，不屬于法院主管為由，將這些案件拒之門外，使法律定紛止?fàn)幍淖谥紵o法實(shí)現(xiàn)。
　　（二）物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件成因分析
　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛產(chǎn)生的原因是多種多樣的，有主觀方面的原因和客觀方面的原因，有歷史的原因和現(xiàn)實(shí)的原因，有社會(huì)的原因和個(gè)人的原因，有管理體制的原因和工作上的原因等等，大致可以歸納如下：
　　1.人們對(duì)高質(zhì)量物業(yè)管理的需求
　　隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量迅速增加，從而對(duì)服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。但由于中國物業(yè)管理企業(yè)起步較遲，經(jīng)驗(yàn)的缺少及缺乏更加具體細(xì)致的法規(guī)和規(guī)章制度，再加上大部分企業(yè)的專業(yè)水準(zhǔn)和員工綜合素質(zhì)不是很高，因而難以提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，這種供求方面的矛盾就容易導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛。
　　2.法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善
　　由于我國的物業(yè)管理學(xué)術(shù)界對(duì)中國物業(yè)管理法學(xué)理論體系創(chuàng)建工作未能傾注更大精力，物業(yè)管理、業(yè)主團(tuán)體自治管理都屬在20世紀(jì)90年代中期才納入國家規(guī)范化軌道的新生事物，對(duì)將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的追蹤調(diào)研并總結(jié)立法工作沒有制度化，使得有關(guān)法規(guī)的健全完善工作滯后于新生事物發(fā)展所提出的法制要求，這就使得物業(yè)管理和業(yè)主自治管理實(shí)施過程中所發(fā)生的新型糾紛的處理，沒有可依據(jù)的對(duì)應(yīng)規(guī)范，從而造成一些糾紛長(zhǎng)期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)，規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生提供了人為環(huán)境條件，加上一些物業(yè)行政主管部門及其工作人員，對(duì)業(yè)主自治管理的自治道理認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)自治管理和物業(yè)管理的關(guān)系未能準(zhǔn)確理解，因而在具體行使行政指導(dǎo)和監(jiān)督職權(quán)時(shí)，未能及時(shí)有效地以行政手段保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治的合法權(quán)益，難以保證給予業(yè)主方、物業(yè)管理企業(yè)指導(dǎo)具有社會(huì)妥當(dāng)性和合乎法學(xué)社會(huì)性正義性，甚至不自覺地做出了以行政職權(quán)侵犯業(yè)主團(tuán)體自治權(quán)和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理自主權(quán)的事情。
　　3.糾紛當(dāng)事人缺乏民主意識(shí)和法律意識(shí)
　　一些涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的糾紛當(dāng)事人，未能真正把握民主自治的精神和原則，不當(dāng)行使或者濫用自己的成員權(quán)，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別對(duì)立糾紛和其他糾紛；一些糾紛當(dāng)事人缺乏基本的法律常識(shí)，特別缺乏合同法知識(shí)；有的糾紛當(dāng)事人并不缺乏民主法律意識(shí)，但民主法制觀念淡漠，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至故意侵犯對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益；有的糾紛當(dāng)事人有意地或無意地將不同主體間的法律關(guān)系混淆，把原本不屬于物業(yè)管理范圍的法律關(guān)系硬牽扯到物業(yè)管理企業(yè)身上而引發(fā)糾紛。
　　4.糾紛當(dāng)事人受不良意識(shí)、道德風(fēng)氣的影響
　　一些糾紛的產(chǎn)生，與當(dāng)事人不講公共道德、商業(yè)道德、職業(yè)道德及個(gè)人品質(zhì)缺陷相關(guān)，更重要的是與損人利己思想、爾虞我詐、投機(jī)取巧、官商作風(fēng)等不良風(fēng)氣有關(guān)。
　　5.客觀實(shí)際困難產(chǎn)生糾紛
　　有的糾紛當(dāng)事人確實(shí)由于客觀存在困難，而難以去履行自己的義務(wù)，從而產(chǎn)生糾紛。例如，有些人拖欠自己應(yīng)交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)確實(shí)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)收入陷入了艱難的困境，但收費(fèi)方不容緩期，就可能發(fā)生糾紛。由于物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，所收的費(fèi)款不足，業(yè)主們又不愿集資，受經(jīng)濟(jì)條件制約，物業(yè)管理企業(yè)要依業(yè)主要求開展某些服務(wù)或改善公共設(shè)施確有困難，如果業(yè)主方就此提出異議，就會(huì)發(fā)生糾紛。
　　三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的程序方面的法律問題
　　（一）業(yè)主與物業(yè)使用人是否成為共同訴訟參與人的不同情形
　　從法理而言，所有權(quán)人與使用權(quán)人其法律地位是不同的，所以業(yè)主與使用人不同的權(quán)利義務(wù)在實(shí)踐中也應(yīng)有所反映。在近幾年的立法中，已明確了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，從物業(yè)區(qū)域的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，明確規(guī)定了業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的成員應(yīng)當(dāng)是業(yè)主，不包括物業(yè)使用人，但應(yīng)該明確的是，屆定清晰業(yè)主與物業(yè)使用人并不意味著物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理不享有任何權(quán)利，相反，由于使用人是對(duì)物業(yè)實(shí)際使用的人，其在物業(yè)管理中重要性并不亞于業(yè)主本人，所以物業(yè)管理維護(hù)的利益不僅包括業(yè)主的，也包括物業(yè)使用人的合法權(quán)利，同時(shí)使用人在物業(yè)管理中也必須承擔(dān)一定的責(zé)任。因此，在建設(shè)部與各地方的規(guī)定中，都有關(guān)于物業(yè)使用人這一項(xiàng)。業(yè)主自治機(jī)構(gòu)召開大會(huì)時(shí)，一般都應(yīng)該有物業(yè)使用人代表列席；進(jìn)行決策時(shí)也應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)使用人的意見和建議；業(yè)主公約以及業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作出的其他決議，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人具有相同的約束力。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)使用人是區(qū)別于業(yè)主，對(duì)物業(yè)管理享有一定權(quán)利，承擔(dān)一定義務(wù)的人。
　　具體到物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟中，業(yè)主與物業(yè)使用人是否應(yīng)當(dāng)成為必要共同訴訟的參與人，這應(yīng)當(dāng)依個(gè)案的具體情況予以判斷。第一，物業(yè)使用人訴訟請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀的，由于該請(qǐng)求如被支持后所獲得的利益會(huì)及于業(yè)主，業(yè)主不參加訴訟不會(huì)影響其權(quán)利，其就可以不作為共同原告參與訴訟。第二，物業(yè)使用人訴訟請(qǐng)求是賠償或者補(bǔ)償?shù)模捎谫r償和補(bǔ)償是一次性的救濟(jì)方式，為保障業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主是否主張權(quán)利，參加訴訟的意見，并視其意見決定其是否作為共同原告。第三，物業(yè)管理企業(yè)起訴追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的糾紛，一般情況下，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主和物業(yè)使用人作為共同被告，但如果物業(yè)使用人明確表示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其交付，是因?yàn)槠渌罐q理由未付的，并且物業(yè)管理企業(yè)也同意放棄對(duì)業(yè)主的請(qǐng)求時(shí)，業(yè)主可以不作為共同被告參加訴訟。否則，如果物業(yè)管理企業(yè)不表示放棄對(duì)業(yè)主的請(qǐng)求，則業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)作為共同被告。在司法實(shí)踐中，有大量的追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的案件物業(yè)的業(yè)主和使用人是不一致的，物業(yè)有借用的，也有租賃的，該類案件訴訟標(biāo)的不大，法律關(guān)系也不復(fù)雜，為提高審判工作效率，大多使用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，有的業(yè)主不愿出面，有的業(yè)主在外地甚至國外，有的業(yè)主沒有給物業(yè)管理企業(yè)留下聯(lián)系方式，而物業(yè)使用人也拒絕提供，在此情況下，如必須將業(yè)主列為共同被告無疑會(huì)造成延長(zhǎng)案件的審結(jié)時(shí)間，給審判人員增加工作負(fù)擔(dān)并增大了訴訟成本，所以如果物業(yè)管理企業(yè)表示放棄向業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請(qǐng)求，業(yè)主就不須與物業(yè)使用人成為共同被告。第五，如被訴請(qǐng)承擔(dān)民事責(zé)任，原則上業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)作為共同被告。例如，物業(yè)使用人在裝修房屋時(shí)破壞了承重墻和建筑物的外觀，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)起訴其承擔(dān)法律責(zé)任，在這種情況下，業(yè)主和物業(yè)使用人必須作為共同的被告。
　　（二）業(yè)主委員會(huì)可以成為物業(yè)服務(wù)合同糾紛訴訟的主體
　　業(yè)主委員會(huì)在實(shí)體法上的地位存在爭(zhēng)論，但在訴訟法上應(yīng)當(dāng)具有訴訟主體資格。
　　非法人之社團(tuán)或財(cái)團(tuán)，沒有代表人或管理人的得以其名義起訴或被訴，于訴訟上此無權(quán)利能力的管理團(tuán)體仍享有訴訟當(dāng)事人能力。業(yè)主委員會(huì)到房地產(chǎn)管理部門登記后即成為合法組織，其法律地位也不存在問題，經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)起訴或應(yīng)訴。
　　從我國的法律規(guī)定來看，《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！睒I(yè)主委員會(huì)既非自然人，也非法人，應(yīng)歸屬于其他組織。
　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布之后，對(duì)業(yè)主委會(huì)員的性質(zhì)已不再有太大爭(zhēng)議，業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)上是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。然而，業(yè)主委員會(huì)是否具有當(dāng)事人能力，《物業(yè)管理?xiàng)l件》沒有明確規(guī)定。本人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)通過立法來確定業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。
　?。ㄈ﹤€(gè)別業(yè)主的訴訟主體資格
　　按照前面對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的肯定，在物業(yè)管理活動(dòng)中，當(dāng)全體業(yè)主的權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義而無須經(jīng)業(yè)主的再次授權(quán)而提起民事訴訟，但是，如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴并將危害全體業(yè)主的利益時(shí)，是否應(yīng)允許業(yè)主自行起訴？如果允許業(yè)主自行起訴，是否必須經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的決定，并適用普通的表決程序和二分之一的表決通過比例。
　　如果業(yè)主委員會(huì)怠于起訴，為保障業(yè)主的利益，應(yīng)當(dāng)允許業(yè)主自行起訴，而且該種情況并不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)的內(nèi)容之一，因此可以不必適用普通的業(yè)主大會(huì)表決程序。況且業(yè)主大會(huì)的怠于起訴的情形通常為緊急場(chǎng)合，為了提高效率，避免時(shí)間拖延，可以參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條的規(guī)定，經(jīng)過20％以上的業(yè)主同意，即可以以全體業(yè)主的名義提起訴訟。但是，業(yè)主決定自行起訴的情形，乃在于糾正業(yè)主委員會(huì)的不作為，如果必須經(jīng)過20％以上的業(yè)主提議，并由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議做出決定，這種做法又不切實(shí)際，同時(shí)規(guī)定高比例的業(yè)主通過方可起訴，也不利于分散的業(yè)主組織訴訟，在這里需注意的是，業(yè)主委員會(huì)怠于起訴，而由業(yè)主起訴的，并非業(yè)主代位業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人本來就為業(yè)主，或者業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，如果物業(yè)的權(quán)利被侵害，業(yè)主當(dāng)然具有起訴的資格。既然業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義在全體業(yè)主的共同利益受到侵害時(shí)起訴，那么在個(gè)別業(yè)主的利益受到侵害時(shí)，個(gè)別業(yè)主當(dāng)然也具有起訴的資格。
　　（四）物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件舉證責(zé)任
　　物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，一案件有時(shí)出現(xiàn)侵權(quán)責(zé)任與違約責(zé)任竟合的情況。具體的舉證責(zé)任分配如下：
　　1.一方當(dāng)事人基于侵權(quán)主張相對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任的，相應(yīng)的侵權(quán)請(qǐng)求權(quán)的成立與否，應(yīng)主要由主張民事責(zé)任的權(quán)利人負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任。舉證責(zé)任的基本內(nèi)容是：
　?、僦鲝垯?quán)利人與被請(qǐng)求人之間是否存在物業(yè)管理法律關(guān)系。如：業(yè)主在進(jìn)行房屋裝修過程中有違法行為時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)予以制止但未起作用，于是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)共同起訴該業(yè)主停止侵害、排除妨礙、賠償損失。該案兩原告首先就要提交證據(jù)證明，與該業(yè)主之間存在物業(yè)管理法律關(guān)系，即該業(yè)主在業(yè)主大會(huì)的登記情況、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等。
　　②主張權(quán)利的一方當(dāng)事人要舉證證明，被請(qǐng)求人是否成立侵權(quán)行為。仍以上述案件為例，如兩原告認(rèn)為業(yè)主的行為造成了對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)的損害，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)予以證實(shí)，即專業(yè)鑒定部門出具的鑒定報(bào)告。
　　③否認(rèn)承擔(dān)民事責(zé)任的一方當(dāng)事人要舉證證明，被請(qǐng)求人是否具有法定的抗辯事由。包括：違法阻卻事由（正當(dāng)防衛(wèi)、緊急避險(xiǎn)、不可抗力、第三人過錯(cuò)、受害人同意及自愿承受風(fēng)險(xiǎn)等）和法定免責(zé)事由等。
　?、苊袷仑?zé)任的承擔(dān)方式必須符合法律的規(guī)定。它包括兩方面的內(nèi)容，其一，主張的侵權(quán)責(zé)任的承擔(dān)方式必須是法定形式，除此之外的民事責(zé)任形式不得請(qǐng)求適用；其二，承擔(dān)民事責(zé)任有多種形式，當(dāng)事人可以擇一，也可以并用，但不同形式的民事責(zé)任的適用，主張權(quán)利的一方當(dāng)事人除需證明前述各要件事實(shí)外，還需同時(shí)證明各民事責(zé)任適用所要求的要件。（待續(xù)）

　　　　　　　　　　　作者單位：和平區(qū)法院