金融監(jiān)管不放松，精細(xì)化管理與創(chuàng)新持續(xù)推進(jìn)

2018年以來(lái)，金融生態(tài)環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，金融監(jiān)管不斷完善和加強(qiáng)，金融政策繼續(xù)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)監(jiān)管、防風(fēng)險(xiǎn)、促穩(wěn)健，維護(hù)金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。融資渠道結(jié)構(gòu)性調(diào)整，向政策支持領(lǐng)域和優(yōu)質(zhì)房企傾斜，資產(chǎn)證券化繼續(xù)獲支持，ESG理念為企業(yè)提供新思路。

融資環(huán)境收緊，融資渠道結(jié)構(gòu)性調(diào)整

2018年，房企融資環(huán)境保持收緊態(tài)勢(shì)，信用債發(fā)行回暖，信托等非標(biāo)業(yè)務(wù)規(guī)模收縮；海外發(fā)債和資產(chǎn)證券化成為房企青睞的融資方式。

信貸平穩(wěn)，保障房獲支持

房地產(chǎn)貸款增速平穩(wěn)回落，貸款結(jié)構(gòu)有所改變。2018年全年中國(guó)新增房地產(chǎn)貸款6.5萬(wàn)億元人民幣，同比多增1萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的40.3%，較2017年占比略有降低。

2018年，銀行優(yōu)化授信結(jié)構(gòu)，圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等行業(yè)發(fā)展方向，動(dòng)態(tài)調(diào)整信貸政策。2018年末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額4.32萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.5%，保障房全年新增9838億元，占同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸新增量的53.9%。

融資加速，公司債發(fā)行規(guī)模大漲

2018年，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資規(guī)模為5488.67億元，同比增長(zhǎng)65.55%；融資成本為6.18%，較上年同期增長(zhǎng)0.14個(gè)百分點(diǎn)。從信用債種類來(lái)看，公司債占比達(dá)46.42%，中期票據(jù)占比為27.60%。

2018年以來(lái)，公司債發(fā)行規(guī)模較上年明顯提高，2018年房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行規(guī)模為2422.1億元，同比增長(zhǎng)181.8%。中票發(fā)行熱情不減，2018年，中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模1522.1億元，同比略微增長(zhǎng)3.7%，債券評(píng)級(jí)以AA 及以上產(chǎn)品為主。

海外融資熱，融資成本攀升

受國(guó)內(nèi)緊信用、去杠桿政策的推行，房企加大海外融資力度，2018年海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)3621.44億元，同比增長(zhǎng)29.8%；2019年伊始，房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)一波海外發(fā)債熱潮，一季度，房企海外債發(fā)行規(guī)模達(dá)1463.34億元，同比增長(zhǎng)57.14%。

融資成本不斷攀升，2018年，海外融資成本上漲明顯，融資成本為7.72%，其中四季度融資成本為9.12%，較年初大幅度上漲。2019年一季度，海外融資成本也在不斷上升，海外融資成本為8.70%，較上年同期增長(zhǎng)2.4個(gè)百分點(diǎn)。

信托新增減少，“雙集中”現(xiàn)象明顯

2018年，資管新規(guī)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)險(xiǎn)資、信托的監(jiān)管力度，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)更趨審慎；房地產(chǎn)信托出現(xiàn)“雙集中”現(xiàn)象，房地產(chǎn)信托更愿意選擇優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行合作以降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，投資更愿意向處在熱點(diǎn)區(qū)域的項(xiàng)目集中。

資產(chǎn)證券化受青睞，供應(yīng)鏈ABS成亮點(diǎn)

房企從長(zhǎng)租試水到加速擴(kuò)張，資產(chǎn)證券化融資規(guī)模急速增加。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化規(guī)模2768.11億元，同比增長(zhǎng)72.29%；2019年一季度，資產(chǎn)證券化規(guī)模為780.48億元，同比增長(zhǎng)73.03%。

供應(yīng)鏈ABS成亮點(diǎn)。2018年，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行保理類供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化產(chǎn)品161起，規(guī)模合計(jì)1173.14億元，占資產(chǎn)證券化總規(guī)模的42.38%，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型以應(yīng)收賬款為主；2019年一季度，房企共發(fā)行57支供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)429.55億元，占比進(jìn)一步提高，達(dá)55.04%。

融資需求迫切，中小房企扎堆赴港上市

面臨著融資難度加大和融資成本不斷走高的難題，赴港IPO不僅能夠拓寬融資渠道助力規(guī)模發(fā)展，也有利于擴(kuò)大企業(yè)的品牌影響力和業(yè)績(jī)規(guī)模。

2018年共有12家房地產(chǎn)企業(yè)赴港上市，其中正榮集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)、美的置業(yè)等6家房企在2018年上市成功，共募集資金99.1億港元；德信中國(guó)和銀城國(guó)際也分別在2019年2月和3月上市成功。

ESG管理理念來(lái)襲，助力企業(yè)價(jià)值提升

在A股入摩、大量外資涌入和政府大力倡導(dǎo)綠色金融的背景下，房地產(chǎn)上市公司積極擁抱ESG理念，把握企業(yè)價(jià)值重估新機(jī)遇，迎來(lái)企業(yè)融資新契機(jī)。

2018年，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司ESG信息披露更加完善，在獨(dú)立性、連續(xù)性、覆蓋度、規(guī)范性和透明度等方面取得較大進(jìn)步。

ESG管理能有效提升企業(yè)的內(nèi)外部投資價(jià)值，增強(qiáng)投資者對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的信心，尤其是在拓寬房地產(chǎn)上市公司融資渠道方面的重要作用，受到房地產(chǎn)企業(yè)的重視。