相互借鑒,取長(zhǎng)補(bǔ)短,共同提升

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展最重要的2個(gè)要素，一是“前”，二是“錢(qián)”：

“前”是工作前置，為快速開(kāi)發(fā)，快速回款，快速周轉(zhuǎn)，保持良好的現(xiàn)金流，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；

 “錢(qián)”是指融資渠道，只有多融資渠道和工具，才能保證房企現(xiàn)金流充裕，為平穩(wěn)發(fā)展助力，并迅速做大規(guī)模。

本文主要是收集了當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下房企主流的融資渠道和工具，以及一些創(chuàng)新融資的思考，僅供參考；另，本文未就具體的融資操作做詳細(xì)講解。

多一個(gè)融資渠道，就多一份安全，因此無(wú)論多難或者融資規(guī)模多小，都要積極的探索和思考，具體如下：

1、開(kāi)發(fā)貸款:部分可做異地開(kāi)發(fā)貸，只認(rèn)432，期限一般2-3年；

2、委托貸款: 2018年1月6日，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求“集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)”，也就是說(shuō)監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務(wù)；

3、流動(dòng)資金貸款:滿(mǎn)足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的短期資金需求，保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行而發(fā)放的貸款，有地方銀監(jiān)要求，不得向房地產(chǎn)類(lèi)公司發(fā)放流動(dòng)資金貸款，但是目前各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，總體收緊；

4、商業(yè)承兌匯票:為支付應(yīng)付未付工程款而向施工方開(kāi)具的商業(yè)票據(jù)，作為短期融資方式；

5、企業(yè)借款:施工方向銀行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款后，再將資金借給項(xiàng)目公司，該筆資金僅限用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，期限一般6個(gè)月-1年；

6、政府借款:政府作為資金方向項(xiàng)目公司提供借款，一般用于支付土地款，期限1-3年；

7、海外發(fā)債:因海外發(fā)債利率較低，海外融資后續(xù)可能成為房企最主要的融資方式；

8、永續(xù)債:由資金方募集資金，通過(guò)資產(chǎn)管理公司或基金公司發(fā)起資金管理計(jì)劃，以委托貸款的形式發(fā)放給項(xiàng)目公司，并由托管銀行對(duì)資金現(xiàn)行監(jiān)管，至項(xiàng)目清算之日止；

9、內(nèi)保外貸:一是“內(nèi)?！?，二是“外貸”。“內(nèi)?！本途硟?nèi)企業(yè)是向境內(nèi)分行申請(qǐng)開(kāi)立擔(dān)保函，由境內(nèi)分行出具融資性擔(dān)保函給離岸中心；“外貸”即由離岸中心憑收到的保函向境外企業(yè)發(fā)放貸款，期限2-3年；

10、銀團(tuán)貸款:又稱(chēng)辛迪加貸款，是由獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對(duì)象主要是國(guó)有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國(guó)家計(jì)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，期限短期3-5年，中期7-10年，長(zhǎng)期10-20年；

11、配股:配股是上市公司根據(jù)公司發(fā)展需要，依照有關(guān)法律規(guī)定和相應(yīng)的程序，向原股東進(jìn)一步發(fā)行新股、籌集資金的行為；

12、并購(gòu)貸款:受上海銀監(jiān)發(fā)文影響，總體收縮，部分銀行暫停，底層資產(chǎn)繞開(kāi)“土地款繳付”或者“投資開(kāi)發(fā)額未達(dá) 25%比例”的仍可操作，期限一般3-5年；

13、房地產(chǎn)公司上市：赴港上市？

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含REITs)：是指將缺乏流動(dòng)性的但有預(yù)期收入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買(mǎi)賣(mài)的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。包括應(yīng)收款證券化、地產(chǎn)保理ABS、購(gòu)房尾款A(yù)BS、物業(yè)費(fèi)ABS、辦公物業(yè)類(lèi)REITs、長(zhǎng)租公寓等，今后的主流，多多挖掘，政策隨時(shí)變，所以想到的就盡早研究并落地；只要有好的現(xiàn)金流，就可能證券化，所以現(xiàn)金流的管理尤為重要；

15、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款：ZX 等銀行的主推（缺點(diǎn)：授信額與租金掛鉤，杠桿比例?。?/span>

16、房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金： 2010年9月5日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》。我國(guó)首部私募股權(quán)投資辦法和保險(xiǎn)行業(yè)首部完整不動(dòng)產(chǎn)投資辦法出爐，不能參與住宅開(kāi)發(fā)和投資；近幾年來(lái)我國(guó)的許多保險(xiǎn)公司在國(guó)內(nèi)許多大城市等購(gòu)置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)和參與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，全面參與非住宅項(xiàng)目；

17、房地產(chǎn)私募基金：為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種融資形式，還沒(méi)有私募基金平臺(tái)的房企，早做布局，地產(chǎn)從來(lái)離不開(kāi)金融，并可以互補(bǔ)；

18、資產(chǎn)管理計(jì)劃：公募基金管理公司可以通過(guò)設(shè)立子公司從事專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；證券公司、信托公司、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司及其他資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)紛紛申請(qǐng)開(kāi)展公募基金業(yè)務(wù)；要求集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)。定向投向委托貸款的資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)需要向上穿透符合銀監(jiān)會(huì)的委貸新規(guī)；

19、房地產(chǎn)信托：指房地產(chǎn)信托貸款機(jī)構(gòu)運(yùn)用信托基金或所吸收的信托存款和自由資金，以貸款形式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行資金融通的一種方式；目前房企通過(guò)信托融資的利率高達(dá)10%，有些甚至達(dá)到12%，必須滿(mǎn)足432；

20、綠色金融：未來(lái)，將會(huì)有更多中國(guó)的綠色地產(chǎn)項(xiàng)目從綠色資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中獲益，抓緊、抓住這個(gè)機(jī)會(huì)；

21、跟投：跟投項(xiàng)目員工融資，另外也可以跟投單獨(dú)成立一家平臺(tái)公司，類(lèi)似成立一家平臺(tái)公司，可以引入其他自然人股東同時(shí)也可以加入員工的資金；

22、合作融資：與房企合作屬于同行業(yè)互加杠桿，同理也可以引入承包方和材料商，與建設(shè)單位墊資是不同的；

23、車(chē)位融資：通常2種方式，第一種是以一定折扣整體包銷(xiāo)停車(chē)位資產(chǎn)包，并產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，開(kāi)發(fā)商一次性回收現(xiàn)金。第二種是資金方（同時(shí)作為停車(chē)位運(yùn)營(yíng)方）與開(kāi)發(fā)商直接簽訂《車(chē)位租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》受讓車(chē)位租賃權(quán)，約定租賃期限，比如10年，10年期滿(mǎn)后車(chē)位使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送給資金方，開(kāi)發(fā)商提前一次性回收停車(chē)位保底租金；

24、售后回租：商鋪可以，公寓可以，住宅也可以，先回收資金，在分批返還；

25、融資租賃：是指出租人根據(jù)出賣(mài)人（供應(yīng)方）、租賃承租人物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給使用，承租人支付租金的交易活動(dòng)；

26、包銷(xiāo)融資：包銷(xiāo)商按照約定，先以支付首期款或保證金的方式，“打折”“買(mǎi)斷”開(kāi)發(fā)商一定數(shù)量的房產(chǎn)，在鎖定房源后，根據(jù)包銷(xiāo)合同的約定開(kāi)展工作，目前采取兜底包銷(xiāo)的方式較為常見(jiàn)，也有利于開(kāi)發(fā)商提前收回投資；

27、股權(quán)交易中心可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品：如果金融機(jī)構(gòu)（包括其發(fā)行的金融產(chǎn)品，如銀行理財(cái)、資管計(jì)劃、私募基金等）手上有大量資金，但因政策監(jiān)管或地產(chǎn)投資限制等問(wèn)題無(wú)法借助銀行或信托的通道完成放貸，同時(shí)亦無(wú)法做“真股”類(lèi)的投資，則融資方在區(qū)域性股權(quán)交易中心發(fā)行可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品能夠直接解決類(lèi)似信托或銀行委貸的放款通道問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)就是融資者（企業(yè)）在區(qū)域性股權(quán)交易中心備案發(fā)行可轉(zhuǎn)債，并由投資者（金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品或其他投資者）直接認(rèn)購(gòu)該可轉(zhuǎn)債產(chǎn)品。

房企在融資方面還需要多探索和思考，在整個(gè)房地產(chǎn)融資渠道收緊的前提下，考慮聚焦型多元化發(fā)展，以地產(chǎn)為主，發(fā)展其他國(guó)家大力支持的產(chǎn)業(yè)，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、文旅、綠色建筑等等，最后祝大家有美好的未來(lái)。

文章源于：米小俠 大米。推薦關(guān)注  對(duì)原作者表示感謝。