《中華人民共和國(guó)物權(quán)法 》第七十條　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。 我理解第七十條規(guī)定明確了，在一個(gè)商品房建筑區(qū)域內(nèi)，建筑物只分兩類，一類是專有部分，業(yè)主享有所有權(quán)；另一類是共有部分，別無(wú)其他。專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。車庫(kù)是專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利。 《物權(quán)法》第七十三條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?地下車庫(kù)（規(guī)劃明示屬于個(gè)人的除外，如別墅樓下的地下車庫(kù)）不是建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，也不是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共綠地，是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所或公共設(shè)施，應(yīng)該屬于業(yè)主共有。有人可能會(huì)說(shuō)，你說(shuō)除規(guī)劃明示屬于個(gè)人的以外的地下車庫(kù)為業(yè)主共有，可是沒(méi)有辦理共有產(chǎn)權(quán)證，從法律上不能有效的保證業(yè)主的合法占有，誰(shuí)會(huì)承認(rèn)業(yè)主合法占有呢？法律（物權(quán)法）已經(jīng)確認(rèn)業(yè)主合法占有，那個(gè)部門、單位或個(gè)人不承認(rèn)是無(wú)效的。比如，《物權(quán)法》已經(jīng)明確“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。”屬于業(yè)主共有的道路還用業(yè)主辦理道路共有物權(quán)登記嗎？ “建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！睂儆跇I(yè)主共有的綠地還用業(yè)主辦理綠地共有物權(quán)登記嗎？如果有人在業(yè)主共有的公共綠地上種菜搭建，或者搞成什么私家花園，城管不用看物權(quán)登記證明就令其拆除，不拆城管就可以強(qiáng)制拆除；“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

屬于業(yè)主共有的建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，還用業(yè)主辦理共有物權(quán)登記嗎？建筑區(qū)劃內(nèi)的地下車庫(kù)是公共場(chǎng)所或公用設(shè)施的一部分，按照法律規(guī)定地下車庫(kù)（明示屬于個(gè)人的除外）應(yīng)該屬于業(yè)主共有，還要業(yè)主辦理地下車庫(kù)共有物權(quán)登記嗎？上下水管道、化糞池是公用設(shè)施屬于業(yè)主共有，還用業(yè)主 辦理共有物權(quán)登記嗎？當(dāng)然，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，有些能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，誰(shuí)掌握了物權(quán)誰(shuí)就能得到收益。因此有人會(huì)利用業(yè)主沒(méi)有辦理物權(quán)登記，而搶先辦理個(gè)物權(quán)登記，他辦了個(gè)物權(quán)登記獲得了產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)該是一個(gè)無(wú)效證件，因?yàn)樗`背法律不受法律保護(hù)。如果開發(fā)商主張產(chǎn)權(quán)為其所有，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，那開發(fā)商就應(yīng)該根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)提供證據(jù)，提供其辦理產(chǎn)權(quán)登記的理由和證據(jù)，拿出他建筑地下車庫(kù)的建筑成本，工程建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程勘探費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、以及其他費(fèi)用和稅費(fèi)等原始收據(jù)，審計(jì)一下不就清楚了嗎！依據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)所有原則，明確物權(quán)歸屬并不難，只要開發(fā)商拿出經(jīng)過(guò)審計(jì)的真實(shí)數(shù)據(jù)來(lái)就行了。

有人認(rèn)為，“物權(quán)法已經(jīng)明確規(guī)定，‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！遍_發(fā)商可以據(jù)此與購(gòu)買商品房者通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。按照這個(gè)約定的地下車庫(kù)的物權(quán)屬于開發(fā)商?！蔽艺J(rèn)為這是對(duì)物權(quán)法的各取所需式的解釋。我們應(yīng)該正確地理解物權(quán)法第七十四條之規(guī)定，第七十四條有三個(gè)自然段，這是一個(gè)整體又相互制約，第三自然段對(duì)于第二自然段來(lái)說(shuō)就有個(gè)制約，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@是不能由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)等方式約定的。 有人認(rèn)為商品房小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)面積只是地表使用權(quán)，而地下車庫(kù)所利用的是該塊土地的地下空間利用權(quán)，地下空間使用權(quán)是不在收取土地出讓金之例。我們應(yīng)該知道商品房小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)面積，是繳納了土地出讓金，才取得地表使用權(quán)的，沒(méi)有業(yè)主繳納土地出讓金，何來(lái)地下車庫(kù)空間使用權(quán)。 國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！痹谏唐贩啃^(qū)內(nèi)凡利用業(yè)主公共場(chǎng)地建設(shè)的地上停車位、車庫(kù)，法律已經(jīng)明確屬于業(yè)主共有，建設(shè)單位即開發(fā)商不得擅自處分。 國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定，“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第五十條明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！薄皹I(yè)主依法確需改變 公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)?！?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條明確的規(guī)定：“利用物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?《北京市居住小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車管理辦法》規(guī)定的“七、凡利用業(yè)主共用場(chǎng)地施劃的停車位，任何單位和個(gè)人不得出售?！?《關(guān)于調(diào)整北京市機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中明確規(guī)定:“居住小區(qū)地下停車庫(kù)、停車樓按月、按年租用停車位實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理部門協(xié)商制定，簽訂具有法律效力的協(xié)議?！苯ㄔO(shè)單位也就是開發(fā)商對(duì)業(yè)委會(huì)已經(jīng)成立后的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的有關(guān)事務(wù)無(wú)權(quán)插手過(guò)問(wèn)，那是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理部門協(xié)商依法辦理的事。

《北京地區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》“第七章 公共設(shè)施配套要求” “第一節(jié) 居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施” “ 7.1.3新建、改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施”“居民汽車場(chǎng)庫(kù)”配置規(guī)定：0.3—1.3車位/戶，地面停車率（小汽車地面單層住宅車位與居住戶數(shù)的比率）按10%控制。北京市新建、改建居住區(qū)居民汽車場(chǎng)庫(kù)的建設(shè)，是依據(jù)《北京地區(qū)建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》“第七章 公共設(shè)施配套要求”配置的其性質(zhì)屬于公共設(shè)施。 北京市物價(jià)局在《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成》第四項(xiàng)5款“公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)”中明確指出：“可以計(jì)入公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分?jǐn)傆?jì)入?！庇捎诮ㄔO(shè)單位也就是開發(fā)商按照有關(guān)規(guī)定把建設(shè)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用列入商品房綜合成本內(nèi)，開發(fā)商出售商品房、經(jīng)營(yíng)用房不僅能收回投資，還能獲得巨額利潤(rùn)，不然開發(fā)商老板怎么會(huì)有成百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元的年薪呢？這就是對(duì)《物權(quán)法》為什么把“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所”規(guī)定“屬于業(yè)主共有”的有力支持。

為什么物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的地下車庫(kù)物權(quán)屬于業(yè)主共有？這是因?yàn)榈叵萝噹?kù)的基礎(chǔ)與住宅樓基礎(chǔ)合二為一，成為凝聚在一起不能分開的一個(gè)整體。地下車庫(kù)的建筑成本與住宅樓的建筑成本是融合在一起的，分是分不開的，開發(fā)商、建筑商、工程監(jiān)理公司、工程勘探公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)、稅費(fèi)收取等單位， 在結(jié)算地下車庫(kù)和住宅樓連在一起的工程費(fèi)用時(shí)，是分開結(jié)算？還是結(jié)算在住宅樓名下？一查原始收據(jù)不就清楚了嗎！依據(jù)誰(shuí)投資誰(shuí)所有原則，明確物權(quán)歸屬并不難，只要開發(fā)商拿出經(jīng)過(guò)審計(jì)的真實(shí)數(shù)據(jù)來(lái)就行了。

有人用地下車庫(kù)建筑面積沒(méi)有分?jǐn)傇诔鍪鄣纳唐贩拷ㄖ娣e內(nèi)，而否定地下車庫(kù)物權(quán)為業(yè)主共有。商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)偟臅盒幸?guī)定，不是按分?jǐn)偂⒉环謹(jǐn)倓澐之a(chǎn)權(quán)歸屬的法律規(guī)定。還是拿公攤不公攤來(lái)忽悠人。公用建筑面積分?jǐn)偤凸媒ㄖC合售價(jià)分?jǐn)?，是?duì)同一事物不同性質(zhì)的描述。某個(gè)公用建筑面積分?jǐn)偱c某個(gè)公用建筑面積不分?jǐn)?，不是承認(rèn)或否定公用建筑面積為業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的規(guī)定。正如建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，其建筑面積不分?jǐn)傇跇I(yè)主所購(gòu)商品房面積之中，物權(quán)法第七十三條中仍明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！边@是因?yàn)榻ㄖ^(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房之所有花費(fèi)都分?jǐn)傇谏唐贩渴蹆r(jià)之中