物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備應(yīng)該如何管理

案例：近日，業(yè)主小趙發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在小區(qū)東北角的綠地上改建了車庫(kù)，小區(qū)居民對(duì)此都非常氣憤。原本小區(qū)的綠地就不多，而開(kāi)發(fā)商為了賺錢還在有限的綠地上蓋車庫(kù)，這讓大家很難接受。而且在《商品房銷售合同》中早已寫明這塊是綠地，開(kāi)發(fā)商怎么能說(shuō)改就改，強(qiáng)占公共綠地？為此，小趙和業(yè)主們多次與開(kāi)發(fā)商交涉，卻無(wú)濟(jì)于事。小趙該怎么維權(quán)？小區(qū)的綠地是業(yè)主們的嗎？小區(qū)里哪些設(shè)施設(shè)備屬于共有設(shè)施設(shè)備呢？這些共有設(shè)施設(shè)備又該如何管理？

解析：《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“……建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外……”據(jù)此，業(yè)主小趙所住小區(qū)內(nèi)的綠地是業(yè)主共有的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)蓋車庫(kù)，小趙和業(yè)主們可以以業(yè)主委員會(huì)的名義到人民法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)拆除，恢復(fù)為綠地。

關(guān)于共有設(shè)施設(shè)備，《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”

為了明晰物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)界限，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：

（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；

（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”

并且，各省市的地方政府規(guī)章中分別對(duì)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了細(xì)化。綜合法律法規(guī)、地方政府規(guī)章規(guī)定，結(jié)合小區(qū)物業(yè)實(shí)際情況，物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的一般范圍如下：

（一）共有部分：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共有設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)施、照明、供電線路、供暖線路、給排水管線、煤氣/燃?xì)饩€路、道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、溝渠、池、污水井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、休閑娛樂(lè)設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

　  根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備由業(yè)主共同所有，共同使用。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！睂?duì)物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的維修，可根據(jù)法定規(guī)則和流程使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金。

本文作者系北京市奕明律師事務(wù)所主任律師涂志，實(shí)習(xí)律師周曉潔