跟地產(chǎn)界大多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人幾年換一家公司不同，他30多年地產(chǎn)圈經(jīng)歷，至今只換了三家公司：中海、碧桂園、陽光城，其中中建及中海待了30年。

第一支中國紅籌股在香港上市的時(shí)候，他身在其中；碧桂園高速發(fā)展的三年，他身在其中；陽光城千億破局的2018年，他亦身在其中。

如果說人生的關(guān)鍵處往往只有兩三步，他就是那個(gè)20歲和50歲，都站對了點(diǎn)的人。毋庸置疑，他是國內(nèi)陸產(chǎn)行業(yè)的見證者和成就者。

在上海陽光城他的辦公室里，聽他娓娓道來這30多年的故事，兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，他的聲線、語速幾乎沒有變過。“我好像從來激動(dòng)不起來，一直隨遇而安，就是努力做事，對得起一份工資，對得起人們對你的尊重，像個(gè)機(jī)器人一樣，甚至談不上特喜歡，也許就是性格使然吧?！?/p>

話雖如此，吳建斌也深刻認(rèn)識(shí)到：良田變新城，平地起高樓，他是我國地產(chǎn)界的一個(gè)拓荒者和實(shí)踐者。作為業(yè)界精英的代表，不期然間，他還成為了一個(gè)記錄者：書，一本接一本問世；照片從香港拍到上海。一路走來，不僅是經(jīng)歷，更多是發(fā)現(xiàn)和感悟。

通過自己忠實(shí)的記錄、研究，他發(fā)現(xiàn)中海、碧桂園、陽光城各有道路，各自精彩，各種優(yōu)秀，各領(lǐng)風(fēng)騷。請他提煉出他們的共性，他一口氣說到：高遠(yuǎn)夢想、家國情懷、創(chuàng)業(yè)精神、腳踏實(shí)地、商業(yè)意識(shí)、產(chǎn)品支撐……

吳建斌感慨：中海是央企，“樂觀”支撐了他。在央企，他學(xué)到的是嚴(yán)格管理，按規(guī)矩做事，絕不觸碰底線；碧桂園，每天都在“追夢”。決策層天馬行空的想象，腳踏實(shí)地的作風(fēng)，讓他仰視；陽光城一大批“國學(xué)”迷，從老板到員工，每個(gè)人都在練就強(qiáng)大的內(nèi)心。將優(yōu)秀國學(xué)和現(xiàn)代企業(yè)管理相融，造就中西合璧的發(fā)展體系，令人欣喜。

五十多歲的吳建斌至今保持著財(cái)務(wù)出身的謹(jǐn)慎，從央企的迎來送往，到民企的細(xì)心體察，他一路放小自己、放大格局，以專業(yè)取勝。這個(gè)內(nèi)心“靜好”的人，除了向外輻射這種“靜好”，他還自帶目標(biāo)驅(qū)動(dòng)。時(shí)至今日，作為陽光集團(tuán)執(zhí)行董事、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁，每周、每月的重點(diǎn)事情，都認(rèn)真寫在辦公室的小黑板上，漸漸地每一個(gè)框里都打上勾，再劃掉再寫，多年不變。

一個(gè)活得這般純粹的人，通常生命中每一刻都很執(zhí)著，大力出奇跡。

當(dāng)然，他還是個(gè)很好的采訪對象，有豐富的經(jīng)歷，深厚的專業(yè)，還有知無不言、言無不盡的真誠。

界面：很多人把陽光城規(guī)模的突飛猛進(jìn)歸功于林騰蛟的“人才行動(dòng)”。拉來國內(nèi)頭部房企的核心人物，用最簡單快速方式復(fù)制推進(jìn)。尤其當(dāng)陽光城加速擴(kuò)張，一路狂奔，將財(cái)務(wù)杠桿使用到極致的時(shí)候，你和朱榮斌來了，業(yè)界都替陽光城松了口氣。最近，你們年報(bào)也已公布，你要不要親自解讀一下？

吳建斌：業(yè)績還可以吧。

這是我們這個(gè)新團(tuán)隊(duì)首份完整會(huì)計(jì)年度的成績單：合約銷售金額1,628億元，克而瑞銷售排名躍升至第14位。當(dāng)期實(shí)現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入565億元，同比增長70%。合并報(bào)表凈利潤39億元，同比增長75%；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入為218億元，同比增長148%，均達(dá)到歷史新高點(diǎn)。

我一向強(qiáng)調(diào)陽光城“兩升一降”策略，即在銷售規(guī)模和利潤上升的同時(shí)，確保負(fù)債率下降。經(jīng)過艱辛努力，現(xiàn)在的確該升的升了：凈現(xiàn)金流增加到218億；該降的降了：凈負(fù)債率從250%也下降到180%。當(dāng)然，這個(gè)降幅還不夠，我期待2019年降到150%之內(nèi)，2020年降到100%以內(nèi)。

很遺憾，2018年下半年，市場資金面收緊，導(dǎo)致境內(nèi)和境外融資成本急劇上升，我們的綜合融資成本也大幅攀升，從2017年的7.08%升到2018年7.94%。這是非常不正常的現(xiàn)象，是我從業(yè)以來遇到的第一次。今年，接下來我會(huì)忙于提升信用評級從2A 到3A，努力降低融資成本。期待2019年控在7.5%

界面：據(jù)說陽光城有個(gè)“神秘武器”叫“財(cái)務(wù)共享”？

吳建斌：財(cái)務(wù)共享是一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)是在2017年11月份、12月份開始的。當(dāng)時(shí)找了供應(yīng)商一起去談未來財(cái)務(wù)發(fā)展的一些基礎(chǔ)工作怎么改進(jìn)，因?yàn)樨?cái)務(wù)管理的定位一定是價(jià)值創(chuàng)造的中心，所以一些具體的業(yè)務(wù)都要丟給財(cái)務(wù)共享中心，把業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)完全打通。業(yè)務(wù)人員輸入的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)過智能化的處理，90%可以轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)工作的數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)是行業(yè)非常領(lǐng)先的工具，有了這個(gè)平臺(tái)的支撐，完全可以保證公司走上更高的臺(tái)階。

界面：你加盟陽光城將近兩年，和朱榮斌推動(dòng)著公司方方面面的改革，你覺得陽光城這兩年變化大嗎？陽光城的“雙贏機(jī)制”又落實(shí)如何呢？

吳建斌：很顯然，變化很大。

除了董事局的正確領(lǐng)導(dǎo)及經(jīng)營班子的勇猛精進(jìn)工作外，我覺得主要還是激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮了重要作用。陽光城已經(jīng)擁有了行業(yè)里最先進(jìn)的激勵(lì)機(jī)制，加上老板的胸襟和眼光，構(gòu)成了一個(gè)組合拳。激勵(lì)機(jī)制最順應(yīng)人性，每個(gè)人自覺地把個(gè)人利益和公司利益捆綁在一起，同時(shí)責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，大家一起奔跑才不會(huì)抱怨，才會(huì)創(chuàng)造出奇跡來。

到去年年底，我們已經(jīng)有172個(gè)項(xiàng)目用“雙贏機(jī)制”管理，效果很好，從買地到開盤平均7個(gè)月，年回報(bào)率達(dá)35%。這個(gè)成績很了不起。我作為強(qiáng)投人員就投了上千萬，年回報(bào)比買房炒股都好！

第二個(gè)重要點(diǎn)是強(qiáng)化了整體運(yùn)營管理能力。榮斌是工程出身，他一直推行著強(qiáng)管控理念，只有做到工程管理、成本管理、財(cái)務(wù)管理、人力管理、法務(wù)管理、信息化管理全面提升，公司才是真的變強(qiáng)。經(jīng)過一年多的強(qiáng)管控的專業(yè)化努力，陽光城的基礎(chǔ)工作大幅提升，初步變成了一支可以打大仗的正規(guī)軍，從帶有閩系烙印變成了一支全國性品牌的房企，這是不容易的一件事。有了如今這樣的管理，若有可能，以后做到數(shù)千億規(guī)模也沒什么了不起。因此，快速擴(kuò)張，管理錨定，各部門、各區(qū)域、各業(yè)務(wù)的運(yùn)行像齒輪一樣齒齒緊扣，創(chuàng)造奇跡也是可能的。

界面：很少有人如你一般，呆在地產(chǎn)圈30多年，從央企到民企，每一步都是穩(wěn)穩(wěn)的幸福。這一路，你最深的感觸是什么呢？

吳建斌：其實(shí)，這沒什么。我認(rèn)識(shí)的很多人都這樣。只要你在這個(gè)行業(yè)里永志堅(jiān)持，在專業(yè)上不斷提升，幫企業(yè)解決一些棘手問題，就有你存在的價(jià)值。然后，你被大家肯定，也被大家尊重，還能分享自己的經(jīng)驗(yàn)。我一直這么給自己定義的。

我在香港待久了，就特別喜歡香港的商業(yè)文明。什么是商業(yè)文明，我以為就是每個(gè)人發(fā)自內(nèi)心的敬畏法律，遵守商業(yè)原則和技巧，把契約和誠信放在首位，實(shí)現(xiàn)生意上的雙贏。香港經(jīng)歷了近兩百年的商業(yè)活動(dòng)，大浪淘沙，有些人的生意越做越大，可有的人的生意越做越小，一切由市場決定。市場唯大。當(dāng)你適應(yīng)了，你就生存；當(dāng)你不適應(yīng)了，你就死亡。根本不存在哪一類企業(yè)被保護(hù)，吃偏食。

因此，這一路看著自己參與的企業(yè)由小變大，由弱變強(qiáng)，其中有一份自己的努力，自己的一滴汗水，甚至自己背后的一滴眼淚，真是蠻享受、蠻開心的。當(dāng)然，天下沒有不散的筵席，我該離開時(shí)會(huì)毅然離開，畢竟我不斷有自己新的追求，特別是我會(huì)盡情享受創(chuàng)造輝煌的過程，但并不迷戀創(chuàng)造出來的結(jié)果。

界面：但是你迷戀記錄，攝影，寫書，持續(xù)不斷？

吳建斌：是的，在攝影、文學(xué)方面，我是個(gè)忠實(shí)的記錄者。但在企業(yè)管理方面，我始終是個(gè)實(shí)干家。只要屬于我分管的領(lǐng)域，我會(huì)抓得很緊，一點(diǎn)都不會(huì)玩虛的。我比喻自己是顆螺絲釘，認(rèn)真扮演好自己的角色。但并不死板，內(nèi)心世界很豐富。我喜歡追求卓越，創(chuàng)新。只要想成就某一件事，就會(huì)尋求解決問題的路徑和辦法，辦法都是人想出來的。

作為一個(gè)技術(shù)男，我沒事兒就愛琢磨點(diǎn)事。央企積累的是深度和厚度，民企拓寬的是靈活和眼界。正因?yàn)樗麄兊膮^(qū)別太明顯了，比較起來很鮮明，所以一路寫了下來。

也有人定義我是個(gè)老中醫(yī)。就是因?yàn)榻?jīng)歷的事情多，好比久病成醫(yī)，我很喜歡給參與的企業(yè)抓藥方，然后在過程中通過望聞問切等方式不斷調(diào)藥方，直到日趨健康。我最喜歡追求企業(yè)“均好”發(fā)展。

界面：現(xiàn)在大家對房地產(chǎn)業(yè)有很多看法，沒有當(dāng)初那么堅(jiān)定了，也提出了走多元化的道路，你怎么看？陽光城呢？

吳建斌：房地產(chǎn)市場起碼還有10年20年的蓬勃發(fā)展。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有59%，而日本達(dá)94%、英國達(dá)83%、美國達(dá)81%、法國達(dá)80%、德國達(dá)76%。實(shí)際情況是，每年城鎮(zhèn)化率還不到1%。若以德國作為標(biāo)準(zhǔn)，我們至少還有發(fā)展房地產(chǎn)17年。即使今后房地產(chǎn)開發(fā)面積在減少，但價(jià)格總會(huì)上升。去年，我在多個(gè)場合講過，中國房地產(chǎn)市場可能在3~5年后會(huì)達(dá)到20萬億的規(guī)模。這么大的市場，關(guān)鍵是你的企業(yè)怎么做，見仁見智。

恕我偏見：房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)多元化是很難走通的。這是因?yàn)椋旱谝?，最高決策層還是那批從事地產(chǎn)的具有地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的人；第二，地產(chǎn)快錢賺慣了，突然轉(zhuǎn)向一個(gè)賺慢錢的行業(yè)，且投資大，周轉(zhuǎn)慢，他們很難有耐心的；第三，隔行如隔山，也許你能找到一兩個(gè)牛人，但難保他們處處受到掣肘，等等。

至于陽光城，未來相當(dāng)一段時(shí)間里，還是聚焦住宅產(chǎn)。2019年，我們繼續(xù)做規(guī)模。只要有機(jī)會(huì)，我們會(huì)不懈努力。在做大的同時(shí)，兼顧優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)。若未來幾年，陽光城做不到3,000億、5,000億，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)還真有點(diǎn)不好意思！

界面：你有沒有覺得你在地產(chǎn)界很另類？

吳建斌：哈哈，我可能是有點(diǎn)與眾不同吧。我的性格很中庸，不會(huì)走極端，也不會(huì)與人爭個(gè)面紅耳赤，很多時(shí)候會(huì)聆聽他人的陳述，遇到難事就會(huì)退一步海闊天空，自我安慰也是擅長，天生如此。

我是個(gè)比較獨(dú)立的人，特別能堅(jiān)持自我，家人說我像臺(tái)機(jī)器，因?yàn)槲颐刻煸缟弦欢〞?huì)六點(diǎn)半起床，一個(gè)小時(shí)的運(yùn)動(dòng)，小跑慢走之類的；八點(diǎn)半一定到辦公室，開始工作；晚上十一點(diǎn)休息，倒下就睡著，也不做夢。周末時(shí)間，一天拍照，一天寫作，雷打不動(dòng)。

我拍了30年香港，一條街、一條街地拍；現(xiàn)在來到上海，又是一個(gè)弄堂、一個(gè)弄堂地拍。

寫作呢？是先有目標(biāo)，細(xì)化成框架，然后把一周發(fā)生的事情、素材及讀書心得填入框架里。到了要成稿時(shí)，一改二改三改，甚至交給這方面的專家提意見。就這樣，一點(diǎn)點(diǎn)成型了，瓜熟蒂落。作品交給出版社后，后面的事情我就不管了。然后，下一個(gè)目標(biāo)開始。

工作方面，我會(huì)把重要的是事情寫在黑板上，每日上班先看一遍。把做完的事劃掉。這叫銷項(xiàng)管理法，很管用，既不會(huì)耽誤事，還會(huì)有效安排時(shí)間。你看我黑板上標(biāo)記的二月工作基本做完了；三月開始，就以公布業(yè)績，評級、發(fā)債為主線。

有時(shí)想想自己太呆板了，你們千萬不要像我這樣，會(huì)沒樂趣的。

界面：你不是呆板，你是一種務(wù)實(shí)的浪漫，我們是想做做不到。你應(yīng)該不會(huì)離開地產(chǎn)圈吧？

吳建斌：不會(huì)的。地產(chǎn)圈這么豐富，這么有趣，有那么多取之不盡的素材，我會(huì)在這個(gè)行業(yè)干到退休的。

界面：對了，最近大家對房企的高周轉(zhuǎn)深表懷疑，你怎么看？

吳建斌：如今，房地產(chǎn)企業(yè)在高周轉(zhuǎn)方面，面臨很多挑戰(zhàn)：有來自政策層面的限制，高周轉(zhuǎn)不起來，所以求一個(gè)相對高周轉(zhuǎn)。所謂相對高周轉(zhuǎn)，就是今天的你比昨天的你回籠現(xiàn)金快了；或和同行相比較，比同行快了那么一點(diǎn)，你就成功了。成功，就是和別人比，你好了那么一點(diǎn)點(diǎn)。

界面：你前面說的優(yōu)秀企業(yè)要“均好”發(fā)展，到底是怎么一個(gè)“均好”法？

吳建斌：在我看來，房企在從千億規(guī)模到萬億規(guī)模的發(fā)展路上，應(yīng)努力做到“均好”，我認(rèn)為“均好”有12條：

1.戰(zhàn)略是堅(jiān)定的；

2.文化是先進(jìn)并具有特色的；

3.決策靈動(dòng)，能順勢而為的；

4.在影響企業(yè)償債能力的負(fù)債水平管理方面，有穩(wěn)定的思維和舉措；

5.有一套“資金高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)營模式，且好于同行平均水平；

6.毛利率要高出同行的平均水平；

7.時(shí)刻關(guān)注經(jīng)營現(xiàn)金流為正的演練；

8.資金池里永遠(yuǎn)有保命錢；

9.面對國內(nèi)生存環(huán)境，融資環(huán)境的變化，能努力把規(guī)模做大；

10.建立領(lǐng)先的員工激勵(lì)機(jī)制；

11.把品質(zhì)管理放在非常重要位置上來抓；

12.把社會(huì)責(zé)任放在首位。

界面：挺全面的。那你怎么看中國目前越來越多的家族企業(yè)呢？

吳建斌：中國家族企業(yè)這些年發(fā)展的很快，但需要沉淀，需要幾十年乃至上百年的沉淀。在家族企業(yè)里，大家不妨好好研究一下李嘉誠的家族企業(yè)。我以為李嘉誠是個(gè)神，一切處理得都那么恰到好處。

界面：可以說說你自己偏好的投資嗎？

吳建斌：我始終將錢分成三份：一份是存款，或債券投資，追求無風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)定收益；一份是長期股票投資，時(shí)常滿倉，低位買了后幾年不動(dòng)，追求最大利益；一份是房產(chǎn)投資，有需要就買，買來是居住的，不喜歡了就換。遵循風(fēng)險(xiǎn)和收益的總體平衡，總的效果還可以。其實(shí)，我感覺個(gè)人理財(cái)是人生的一大課題，不由得你不重視。如果重視了，運(yùn)氣又好，也許能讓自己更從容一點(diǎn)。