謝德明

一、層高系數(shù)法的計算步驟

1、計算項目的層高系數(shù)

在納稅人的同一項目(包括不同類型房地產)中，選取住宅的層高為基數(shù)，設定為1；層高低于住宅的，則以1為系數(shù)；其他類別的用房層高高于住宅層高的，就需要按其他類別用房層高和住宅層高的比例，然后計算出其層高系數(shù)。公式如下：某類型用房層高系數(shù)＝該類型用房的層高數(shù)÷住宅層高。

2、計算項目的總層高系數(shù)面積

（1）某類型用房總層高系數(shù)面積=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)

（2）某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

3、計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產開發(fā)成本

某類型用房已售部分應分攤的房地產開發(fā)成本=房地產開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

二、層高系數(shù)法的使用效果

案例、某房地產企業(yè)建造一棟建筑，總建筑安裝費用為6500萬元。1—3層為商鋪，每層高5.6米，總可售建筑面積3000平方米，銷售單價3萬/平方米；4—13層為普通住宅，每層高2.8米，總可售建筑面積10000平方米銷售單價1萬/平方米。住宅和商鋪都已銷售完畢，進行清算。

1、建筑面積法

（1）總建筑安裝費6500（萬元）

（2）總可售建筑面積=3000 10000=13000（平方米）

（3）單位建筑面積建筑安裝費=6500÷1.3=5000元/米

（4）普通住宅的建筑安裝成本=0.5×10000=5000（萬元）

（5）商鋪的建筑安裝成本=0.5×3000=1500（萬元）

2、層高系數(shù)法

（1）總建筑安裝費6500（萬元）

（2）總層高系數(shù)可售建筑面積=3000×2 10000=16000（平方米）

（3）單位層高系數(shù)建筑面積建筑安裝費=6500÷1.6=4062.5元/米

（4）普通住宅的建筑安裝成本=0.40625×10000=4062.5（萬元）

（5）商鋪的建筑安裝成本=0.40625×6000=2437.5（萬元）

比較1、2的計算結果可見，層高系數(shù)法計算的商鋪建筑安裝成本大于建筑面積法計算的商鋪建筑安裝成本，由此層高系數(shù)法下商鋪的土地增值稅比建筑面積法下商鋪的土地增值稅少。與之相反，層高系數(shù)法下普通住宅土地增值稅比建筑面積法下普通住宅的土地增值稅大。

根據(jù)以上的計算，我們引申一下，在商鋪自營的情況下，采用層高系數(shù)法使得更多的成本堆集在商鋪上，銷售的普通住宅承擔的土地增值稅就比建筑面積法下更多一點，因此，開發(fā)商在決策商鋪自營的情況下，謹慎選擇層高系數(shù)法。