房貸也許是每一個普通人一生中最大的負債。不過整個房貸體系中，債務也可以分成兩種形式，一種是“好債務”，另一種是“壞債務”。

區(qū)分“好債務”與“壞債務”的依據(jù)是什么呢？就是分析債務有沒有“轉嫁”的可能性：

上周，我見了一個客戶李先生，自住房貸款還欠銀行180萬澳幣左右，當初買自住房時只付了10%首付，現(xiàn)在手上有了些閑錢，看上了一套某區(qū)的一個漏（別人成交不了的），有了接盤的想法。

姑且不談這個撿漏的房子在未來能給他帶來多大的回報，我先給這個客戶做一個支出的分析：

這180萬澳幣貸款分成兩個部分，一部分是180萬澳幣的本金，在30年的貸款期限里必須要歸還的，另一部分就是180萬在這30年里所產(chǎn)生的利息。

假設一：本金在30年內一分不還，在這30年總利息支出180萬*3.8%（平均利率）*30年=205萬澳幣。

假設二：連本帶息一起支付，在這30年里總利息的支出為121萬澳幣左右。

從這兩個假設上，我們清晰的可以看出，影響總利息支出的因素就是償還本金的速度。尤其在現(xiàn)在低息的情況下，自住房貸款更應該加速還款，如果有一天利息上升，過高的本金額度產(chǎn)生的利息費用會更多，就相當于把很多不確定性丟給未來，自己可以把握的機會沒有把握住。

我們再假設李先生去撿了所謂的“漏”，那么用來降低利息支出的本金放到一個新的投資項目之中，然后再向銀行借投資型貸款，后來會怎么樣？

據(jù)我所知，這個區(qū)在年底將有700套物業(yè)準備成交，那么根據(jù)現(xiàn)在的市場情況，銀行估價、未來增值空間、未來租金收入、負扣稅抵消等等一切依然是未知數(shù)......

在這個時候，如果選擇用實打實的本錢去供養(yǎng)一套風險明顯較大的投資物業(yè)，而不是減少自住房貸款本金以降低利息支出，這種操作恐怕是不太合適。

目前李先生每月本息同還 8387.23澳幣（利息部分5700澳幣 本金部分2687.23澳幣），如何加速自住房還款從而達到少付利息的目的呢？

如果李先生平時用信用卡消費（信用卡還款有一個月賬期），并且平時的收入都進入對沖賬戶，由于對沖賬戶是每天對沖利息費用，到下個月還貸款時，雖然還款總額還是8387.23澳幣，但是利息部分的費用減少，本金的比例增加，積少成多，還款速度就不需要30年了，同時也會省下很多利息支出。

借款人基本選擇每個月還一次款，但其實是可以改成每兩周還一次貸款，這樣就加快本金的還款速度，從而減少貸款利息。

如果有類似于獎金，退稅，投資分紅等計劃外收入，直接用這些錢歸還本金，這樣可以避免過度消費。