我國《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第29條中是關(guān)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的規(guī)定，其中該條第（二）項(xiàng)規(guī)定：所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。對此條款中商品房的性質(zhì)是否僅僅是住宅用途而非包含經(jīng)營性房屋呢？最高院在《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定理解與適用》【第433頁】中認(rèn)為“在判斷購房人是“為生活需要”還是“為生產(chǎn)經(jīng)營需要”的問題上，確實(shí)存在技術(shù)上的難題。如以購房人主觀上是不是為了生活需要判斷，存在一定的難度，有的人購買普通居住用房可能是為了出租牟利；有的人購買商業(yè)用房，可能就靠收取其租金維持基本生活。對此，原最高人民法院執(zhí)行辦2005年12月25日作出的( 2005)執(zhí)他字第16號批復(fù)認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋[ 2002]16號）第2條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，消費(fèi)者購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。從最高人民法院最近幾年監(jiān)督案件的經(jīng)驗(yàn)來看，基本形成了以案外人購買房屋的性質(zhì)作為判斷的“客觀標(biāo)準(zhǔn)”。也就是說，如果案外人所購房屋的性質(zhì)為居住用房，則認(rèn)定為消費(fèi)者。如果所購房產(chǎn)為寫字樓、門面房等經(jīng)營性用房，則不是消費(fèi)者。為了減少執(zhí)行法官在具體案件中的判斷難度，本條第（2）項(xiàng)將其表述為“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋?！边@里的用于居住應(yīng)當(dāng)做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要有居住功能的，即應(yīng)視為用于居住的房屋。”從該解讀來看，29條關(guān)于商品房的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)不限于經(jīng)營性用房，不過在實(shí)踐中大多還是堅持以所購房屋的性質(zhì)作為判斷的客觀標(biāo)準(zhǔn)，因此就此尚需進(jìn)一步凝聚共識，統(tǒng)一意見。

法規(guī)指引

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條   金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

案例索引

《王會杰與常春、吉林省大和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉縣國泰分公司等案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民申1109號】

裁判意見

最高院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規(guī)定，王會杰并未實(shí)際支付合同價款給被執(zhí)行人國泰分公司，而是支付給施工單位吉林尉氏建筑工程有限公司，亦未實(shí)際占有該四套案涉房屋，且四套案涉房屋均為網(wǎng)點(diǎn)，即為經(jīng)營性用房，不屬于用于居住的房屋。因此，王會杰主張對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，證據(jù)明顯不足，本院不予支持。