最高院：《執(zhí)行異議復議規(guī)定》二十八條情形下買受人的權(quán)益并不能夠排除申請執(zhí)行人在先成立的抵押權(quán)的強制執(zhí)行

裁判要旨

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執(zhí)行程序而對買受人所購不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對所買受不動產(chǎn)的權(quán)利保護與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護發(fā)生沖突時，基于對正當買受人合法權(quán)利的特別保護之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權(quán)平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強制執(zhí)行。

案例索引

《李光紅、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司重慶九龍坡支行申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴案》【（2019）最高法民申1684號】

爭議焦點

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》二十八條情形下買受人的權(quán)益并是否能夠排除申請執(zhí)行人在先成立的抵押權(quán)的強制執(zhí)行？

裁判意見

最高院認為：就一般原則而言，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》的規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據(jù)此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行。也就是說，在這一問題上，根據(jù)現(xiàn)行法律、司法解釋的規(guī)定，并非只要是支付了全部或大部分對價款、合法占有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基于抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行，而是對此種情形下的房屋買受人的范圍進行了限定。《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十九條系根據(jù)上述規(guī)定之精神對在執(zhí)行程序中如何掌握操作所作的具體規(guī)定?！秷?zhí)行異議復議規(guī)定》第二十七條基于上述原則和精神進一步明確規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”再次重申了基于擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行一般不應被排除的基本原則。而《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人在何種情形下能夠排除基于對出賣人的強制執(zhí)行程序而對買受人所購不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對所買受不動產(chǎn)的權(quán)利保護與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護發(fā)生沖突時，基于對正當買受人合法權(quán)利的特別保護之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權(quán)平等原則和合同相對性原則的突破，故一般而言，該種情形下的買受人對于所買受不動產(chǎn)的民事權(quán)益并不能夠排除申請執(zhí)行人基于在先成立的抵押權(quán)的強制執(zhí)行。

從本案的事實看，一方面，李光紅系購買了商品房但尚未辦理房屋所有權(quán)登記的房屋買受人，但案涉高朋花園車庫負1-8#房屋系雜物間，李光紅與世能物業(yè)公司所簽《重慶市商品房買賣合同》中也顯示該房屋用途為非住宅，且李光紅亦未提交證據(jù)證明該房屋系其唯一的、用于居住的房屋，故李光紅并非《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》以及《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定所要保護的房屋買受人，其以此為由主張排除強制執(zhí)行，不能成立。

另一方面，李光紅與世能物業(yè)公司于2015年7月25日簽訂房屋買賣合同，但農(nóng)行九龍坡支行已于2013年8月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，其依法享有抵押權(quán)。也就是說，早在案涉房屋買賣合同簽訂之前的兩年多前，農(nóng)行九龍坡支行在該房屋上的抵押權(quán)就已經(jīng)存在，李光紅在本案中亦未提交有關(guān)其在購買案涉房屋時申請查詢房屋權(quán)利狀態(tài)的情況、世能物業(yè)公司銷售案涉房屋時所持有的證照情況、簽訂房屋買賣合同時當?shù)胤课菪姓芾聿块T對于已經(jīng)設(shè)定抵押的房屋銷售許可管理制度及具體操作情況等證據(jù)，因此，從本案查明的事實看，李光紅作為房屋買受人，在簽訂房屋買賣合同時未能盡到合理的注意義務，從而因案涉房屋上存在他人抵押權(quán)而導致其無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此系李光紅自身原因所致，故其主張亦不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件，其據(jù)此主張排除強制執(zhí)行，無事實和法律依據(jù)。

轉(zhuǎn)自 法門囚徒