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咨詢?nèi)耍簭埓蠼悖虾艏?，目前上海兩套房，屬于限購人士，目前手上有閑余資金400萬左右，考慮投資，聽人介紹說購買使用權(quán)房不限購，便動了這個(gè)心思，前來咨詢“購買”公房有哪些流程呢？是否有法律風(fēng)險(xiǎn)呢？
  郭韌律師團(tuán)隊(duì)：這位張大姐真的很有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識，小編忍不住給張大姐手動點(diǎn)贊。 接下來，是普法時(shí)間了，請各位讀者提前準(zhǔn)備好小板凳，或者沒時(shí)間閱讀，可以點(diǎn)擊屏幕右上方，點(diǎn)擊收藏或者轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈。 一、公房畢竟是租來的，如果出租人不租了，怎么辦？ 別擔(dān)心，小編根據(jù)整理得來的資料告訴您，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第十四條的規(guī)定：公有居住房屋的出租人不得終止租賃關(guān)系，但本條例另有規(guī)定的除外。根據(jù)此條規(guī)定，似乎不用擔(dān)心出租方會隨意終止租賃關(guān)系。另外，其實(shí)張大姐所說的“購買”公房呢，并非是直接買斷產(chǎn)權(quán)，而是買下公房的承租權(quán)，這又該如何操作呢？ 二、如果想“購買”公房承租權(quán)，該如何操作呢？ 根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》和《上海市房屋租賃條例》，未列入可出售范圍內(nèi)的公房，可以進(jìn)行承租權(quán)（即使用權(quán)）的轉(zhuǎn)讓和交換。 列入可出售范圍內(nèi)的公房，主要是獨(dú)用成套公房，不可以進(jìn)行承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交換，但可同步進(jìn)行政策購房和上市交易。 房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是指在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。 承租人在租賃期間將房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)書面征得出租人同意，由房屋承租權(quán)的受讓人繼續(xù)履行租賃合同，并與出租人簽訂租賃主體變更合同。 公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。 但并不是所有的房屋使用權(quán)都可以轉(zhuǎn)讓。有下列情形之一的，就不得轉(zhuǎn)讓承租權(quán)： 1、整幢獨(dú)用的花園住宅； 2、屬部隊(duì)、宗教團(tuán)體所有的或者在學(xué)校校園內(nèi)的； 3、產(chǎn)權(quán)不明晰的； 4、承租人拖欠租金尚未結(jié)清的； 5、依法代管或需要落實(shí)政策的； 6、已列入戶籍凍結(jié)范圍的； 7、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的； 8、列入本市危棚簡屋改造或者住房成套改造計(jì)劃的； 9、其他依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。 
另外需要提醒的是，使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓簽署的不是《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，而是《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，該合同也是房地產(chǎn)交易中心制作的示范文本。 雙方簽署完成，由使用權(quán)房屋的物業(yè)公司在《上海市公有住房轉(zhuǎn)讓物業(yè)征詢函》上敲章完成。 后期還有使用權(quán)房的資金監(jiān)管，使用權(quán)房的資金監(jiān)管是由該房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心指定的銀行賬戶來實(shí)施，資金監(jiān)管金額必須和《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》一致； 原承租人需要購買商品房的，可以支取這部分轉(zhuǎn)款費(fèi)用。區(qū)房地交易中心受理轉(zhuǎn)讓申請后，會出具受理轉(zhuǎn)讓通知書，憑該通知書，原承租人和客戶去物業(yè)公司更名進(jìn)戶，至此，使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓的整個(gè)流程才算辦理完結(jié)。 小編來總結(jié)一下： 使用權(quán)房屋的轉(zhuǎn)讓完全不同于一般的房屋買賣流程： 1.轉(zhuǎn)讓只能由上海戶籍人士接受； 2.不接受貸款方式支付轉(zhuǎn)讓款； 3.需要物業(yè)同意并出具書面函件； 4.轉(zhuǎn)讓款受到嚴(yán)格的資金監(jiān)管，必須?？顚Ｓ?。 因此，在進(jìn)行使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓之前，小編提醒交易人士必須對于該房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓狀況及受讓人購買情況有充分認(rèn)知，從而避免在轉(zhuǎn)讓進(jìn)行過程中出現(xiàn)不能轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致雙方糾紛的產(chǎn)生。 |
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