房屋過戶分為繼承過戶，轉讓過戶，二手房過戶以及商品房過戶。本條經驗主要是針對商品房房屋過戶的詳細手續(xù)講解，為需要辦理過戶手續(xù)的購房者提供參考。

工具/原料

• 商品房、 商品房買賣合同、身份證、產權證、

方法/步驟

• 買賣雙方先簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。(里面詳細寫好違約責任、房屋面積、地理位置、價錢。。。)交付賣方定金。(自己感覺合理就可以)首付(如需貸款可以先給首付或貸過戶完立刻給首付)

• 買賣雙方約好周一至周五到當?shù)剡^戶大廳辦理過戶手續(xù)。(需要帶上身份證(夫妻雙方)產權證。當初賣方買房時的購房合同)以上都是原件!另各復印2份。購房合同除外。

• 到過戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個購房合同，這個合同可以少寫點房價，可以少交點稅費)

  
  

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五年內購房稅費準備

• 營業(yè)稅：5.5%

• 契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)

• 印花稅：0.1% 買賣雙方各0.05%

• 個人所得稅：1% 或房屋差價的20%

• 土地增值稅：1%(這個不同，也有的不用交)

• 如果購買的商品房是標準價、優(yōu)惠價、成本價房 應交納土地出讓金

• 標準價 每平米補63元

• 優(yōu)惠價 每平米補63元

• 成本價 每平米補9元

• 買賣超過5年就只有契稅和印花稅。

• (一般營業(yè)稅、個人所得稅、土地出讓金國家規(guī)定都由賣方交。但現(xiàn)在好多賣方根本不交，或直接加到房價里面)

• 核稅完后拿上契稅票和產權證、購房合同到房管局過戶專臺辦理過戶就可以了。一般房產證收回3天后由新房產證持有者到房管局領取。

• 如果不貸款就可以把全款給賣方了。

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注意事項

• 相關法律規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

公房過戶其實就是使用權轉讓. 一般城市的公房有兩種情況,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部門辦理,費用根據(jù)各城市消費水平而不同;后者要到單位產權單位辦理,費用不確定贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花稅,免其他稅. 如果轉讓,要承擔買賣雙方的全部稅費.過戶申請書 。

北京市使用權房屋過戶流程及注意事項參照2002底，國土資源和房屋管理局出臺的《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》,北京市使用權房屋的交易流程與規(guī)定大致如下:一、公房使用權交易的適用范圍:除按照北京市住房制度改革有關規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進行交易。二、公房使用權交易應當符合以下規(guī)定:1、持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人。2、公房使用權交易,當事人雙方應當簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后,當事人雙方持下列相關材料到房屋所在地直管公房經營管理單位辦理公房使用權互換、轉讓、轉租手續(xù):1)申請書;2)雙方當事人身份證明;3)公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書;4)房屋所有權證和共有人同意意見書。三、公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權前,公房承租人須結清房屋租金和其他與該房屋有關的應由承租人交納的各項費用;以公房使用權交換住房產權的,住房產權人亦應結清應當交納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關的各項費用。四、公房使用權互換、有償轉讓、交換住房產權后,該公房產權性質不變,新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。五、通過公房使用權互換、有償轉讓和交換住房產權方式取得公房使用權的新承租人,可以將公房使用權再次上市交易。六、公房承租人將其所承租的公房轉租給他人使用的,應當向原出租人進行備案。轉租人繼續(xù)享有并承擔原租賃合同規(guī)定的承租人的權利和義務,受轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的承租人的權利和義務,但原出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉租合同也隨之變更、解除或者終止。
購房人購買使用權房時應注意事項:一、使用權房權屬關系復雜,因此必須確定權屬和權利人后再購買。二、雙方必須親自到場簽訂合同和過戶(指變更承租關系,下同),相關法律文書的簽署應盡力避免代簽。三、使用權房按使用面積計算的,一定要對照房本的面積來計算,不要輕信賣房人。四、購買前要核實以前各項費用是否結清(供暖費、物業(yè)費),以免日后出現(xiàn)糾紛。五、購買使用權房要求買賣雙方都應持有北京市戶口,而且使用權房不能進行貸款按揭。需要特別提醒的是,在購買使用權房時一定要問清產權歸屬,在過戶時應要求公房原承租人親自到場辦理相關過戶手續(xù),修改戶主姓名,不得委托辦理。